Сделки с недвижимостью между родственниками: главные особенности и ограничения
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с недвижимостью между родственниками: главные особенности и ограничения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Семейный кодекс — это главный законодательный акт, определяющий кто является родственником. Однако в других кодексах и областях законодательства под определение близкие родственники могут подпадать не только те, кто упомянут в Семейном кодексе РФ.
Близкие родственники в других отраслях права.
Например, согласно пункту 4 статьи 5 УПК, близкими родственниками гражданина являются его супруг или супруга, родители, братья и сестры, дедушки и бабушки и внуки. Также близкими родственниками в Уголовно-процессуальном кодексе могут являться приемные родители и дети. То есть, в данном случае кровное родство не имеет такого значения, как для Семейного кодекса.
В статье 25.6 Кодекса об административных правонарушениях сказано, что близкими родственниками являются все те родственники, указанные в статье 14 Семейного кодекса, а также усыновители или усыновленные.
Что касается Налогового законодательства, в котором существует серьезная необходимость определить, кто из родственников является близким, а кто членом семьи (например, при определении налоговых льгот), то Налоговый кодекс в этом вопросе ссылается на Семейный кодекс РФ.
Кто является близким родственником по законодательству
Близкие родственники по Семейному кодексу РФ Исходя из правил гражданского законодательства, супруги не относятся к близким родственникам, так как нигде не описана их принадлежность к таковым. При возникновении правовых отношений с участием супругов, они указываются отдельно. Например, в п. 18.1 ст. 217 НК РФ сказано, что от подоходного налога при дарении имущества освобождаются члены семьи и близкие родственники (далее идет перечисление родственников и супругов). Исходя из норм данной статьи, можно сделать вывод, что к близким родственникам члены семьи не относятся, так как имеется разграничение и данные граждане перечисляются отдельно. Если отсутствуют преемники первых трех очередей, то право принять имущество распространяется на граждан в порядке степени родства, вплоть до двоюродных правнуков, племянников или двоюродных теть и дядь. Если кровные родственники указанных очередей отсутствуют, то наследственная масса распределяется на преемников седьмой очереди, которыми являются пасынки, падчерицы, отчим или мачеха.
В основном, нормы закона содержат указания как на супругов, так и других родственников. Согласно ст. 5 СК РФ, в случае возможных пробелов в законе и отсутствия указаний на членов семьи, применяются обстоятельства, исходя из общих начал семейного или гражданского права по аналогии закона. А также применяется принцип разумности и справедливости. Т. е. в некоторых случаях супруги могут быть признаны близкими родственниками.
Купля-продажа квартиры между близкими родственниками нередко проходит легче, чем обычная, потому что:
● родне проще договориться об условиях сделки;
● не требуются услуги риелтора — стороны не нуждаются в подборе вариантов квартиры;
● ниже риски столкнуться с мошенничеством.
Такие сделки имеют и важные недостатки:
● если продавец и покупатель являются близкими людьми, после оформления соглашения покупатель не имеет права на имущественный налоговый вычет, который он мог бы оформить, будь жилье приобретено у постороннего лица. Это правило не распространяется на случаи, когда участники — бабушки, дедушки и внуки;
● на оформление соглашения между близкими людьми сильно влияет психологический фактор, с помощью которого участники могут давить друг на друга. Например, пользуясь родством, покупатели требуют ощутимую скидку или продавец оттягивает момент передачи недвижимости. В итоге отношения становятся менее выгодными для обеих сторон.
Также важно учитывать законодательные ограничения для некоторых случаев сделок между близкими людьми:
● если квартира приобретается за материнский капитал, сторонами не могут быть супруги. Такой подход логичен: по закону, если жилье приобретено с участием маткапитала, доли в нем выделяются всем членам семьи владельца сертификата маткапитала. Как правило, владельцем сертификата является мать ребенка. Доли в покупаемом объекте получают и мать, и ее супруг, и их дети. То есть отец в данном случае является и продавцом, и приобретателем, что недопустимо;
● родитель, усыновитель или опекун несовершеннолетнего не вправе приобрести его собственность. Несовершеннолетние и недееспособные люди не заключают сделок с недвижимостью самостоятельно и от своего имени. За них это делают их законные представители — родители, усыновители, опекуны. То есть по такому договору законный представитель выступает и как представитель продавца, и как покупатель. Такие соглашения законного представителя и недееспособного человека напрямую запрещены Гражданским кодексом РФ.
НК РФ – кто является близким родственником?
Изначально, термин интересен в призме налогового права применительно к сделкам различного характера. Налоговая служба, например, от уплаты налога на дарение освобождает в ситуации, когда подарок сделан родственниками, относящимися к близким. Согласно статье No217 НК РФ, получая подарок от такого лица (включая ценные презенты или выраженные в крупной сумме денег), не нужно ни платить с него налог, ни указывать его в декларации. Независимо от места проживания родственника (к примеру, заграницей) и того, в какой форме преподнесён презент (денежная или натуральная), объект дарения не облагается сбором. Супруг и супруга, по закону не являющиеся близкими родственниками (нет кровного родства), к ним приравниваются, если речь идёт о дарении. Соответственно, подарок от мужа жене налогом не облагается.
Важный момент! Не считаются близкой роднёй родители мужа для жены и родители жены для мужа. Значит, при дарении существенных подарков между этими людьми возникают уже «налоговые связи». Если тесть или тёща подарят зятю квартиру, с подарка нужно заплатить НДФЛ. То же самое произойдёт, если свёкор или свекровь преподнесут невестке автомобиль.
Налогом облагаются любые подарки на сумму свыше четырёх тысяч рублей, полученные и от прочих неблизких по мнению НК РФ родственников. Ими считаются:
- тёти или дяди;
- племянники;
- двоюродные и троюродные братья/сёстры;
- внучатые бабушки/дедушки;
- мачеха или отчим;
- гражданский супруг.
Супруги: родственники или свойственники?
Рассматривая данную тему, обязательно рано или поздно приходится столкнуться с вопросом: «Муж и жена кем являются друг другу?» Ведь у них нет кровного родства (такие браки между близкими родственниками запрещены законодательством большинства стран мира).
В первую очередь супруги — это семья, и именно с такой точки зрения их рассматривает закон. Однако в разных сферах степень их родства рассматривается по-разному.
Так, в уголовном праве супруг не родственник жене, а член созданной с ней совместной семьи. В Жилищном кодексе их отношения воспринимаются так же.
Зато налоговое право рассматривает супругов как близких родственников, наравне с братьями и сестрами, родителями, дедушками и бабушками.
А вот в Трудовом кодексе название отношений мужа и жены точно не сформулировано. И тогда каждый работодатель выбирает сам, считать их близкими родственниками или членами одной семьи.
Кто считается близким родственником по Трудовому кодексу? Большое количество споров вызывает определение близких родственников в сфере трудового права. По закону работодатель обязан давать своему сотруднику по заявлению отпуск продолжительностью до 5 календарных дней в случае смерти близкого родственника человека. Круг данных родственников соответствует перечню, указанному в Семейном кодексе.
Данное положение достаточно неоднозначно, поскольку смерть таких родственников, как дяди, тети, двоюродные братья и сестры или иных других может иметь для сотрудника не менее большое значение, чем уход из жизни людей, относящихся к близкой родне.
Для исключения возможных затруднений допускается внесение положений о предоставлении отпуска за свой счет в связи со смертью определенных лиц в трудовой договор, подписываемый между сотрудником и работодателем.
Также, подобный вопрос может регулироваться локальными нормативными актами.
Кто не имеет близкого родства?
Предлагаем определить родственные связи и понять, кого нельзя считать близким родственникам, согласно законодательству:
- Те, кто имеют кровную связь, но при этом все-таки не входят в число близких родных: двоюродные братья и сестры, прабабушки и прадедушки, а также правнуки и правнучки. В эту группу, помимо прочих, входят дяди, тети, племянники и племянницы;
- Родственники супруга или супруги к близким родственникам тоже не относятся, хоть и имеют кровную связь с вашим мужем или вашей женой. Среди них: теща и тесть, свекровь и свекор, невестка и зять;
- Граждане, выступающие в роли родственников, но не являющиеся таковыми юридически. Так, опекуны и их подопечные соотносимы с детско-родительскими отношениями, а мужчина с женщиной, сожительствующие друг с другом, состоят в фактических брачных отношениях, однако юридически они не супруги. Родственная связь в данном случае может появиться, только если отношения оформить официально. Например, опекун вправе усыновить своего подопечного, что приравняет его к родному ребенку. А гражданские муж и жена могут зарегистрировать брак в ЗАГСе;
- Несмотря на наличие кровного родства, прабабушка и прадедушка, а также правнук и правнучка не близкие родственники;
- Муж сестры или жена брата близкими родственниками не являются. Поэтому невестка и зять это родственник не по закону, а в представлении обывателя;
- Мачеха и отчим не являются близкими родственниками для таких людей, как падчерица и пасынок. Но они могут стать таковыми после процедуры усыновления.
Частные случаи: кого признают близким родственником в зависимости от ситуации
На практике люди нередко определяют некоторые статусы близкого родства неверно. В зависимости от ситуаций каждый тип отношений рассматривается индивидуально. Поэтому рекомендуется заранее ознакомиться, кого именно признают близким родственником.
Обратите внимание: Законодательство неоднозначно трактует правоотношения между мужем и женой. Супруг – это не всегда близкий родственник. Если обратиться к статье 14 СК РФ, здесь муж и жена не фигурируют. Дело в том, что кровное родство между ними отсутствует. Однако супруги упоминаются в статье 2 СК РФ. Здесь говорится, что они признаются членами семьи.
Дополнительно закон фиксирует, что супружество признается определенным видом правоотношений, о наличии которых свидетельствует документ о регистрации брака. Свидетельство делает супруга первоочередным претендентом на имущество мужа или жены в случае кончины последнего. Дополнительно человек имеет право участвовать в разделе совместно нажитого имущества.
Супруг (супруга) — близкий родственник или член семьи?
Из изложенного выше видно, что Гражданский кодекс (статья 37), Семейный кодекс (статья 14), КоАП (статья 25.6) и Налоговый кодекс РФ (статья 217) разделяет понятие «близкий родственник» и «супруг (супруга)».
Поскольку наиболее полное понятие «близкие родственники» дано в статье 14 Семейного кодекса РФ и многие другие отрасли права берут за основу именно это понятие, то будем исходить из него и мы. Из статьи 14 СК следует, что в основу понятия «близкие родственники» положено кровное родство, которым супруги не обладают. Согласно статье 2 Семейного кодекса супруги признаются лишь членами семьи, наравне с родителями и детьми. Следовательно, супруг в семейных отношениях не признается близким родственником, а только лишь членом семьи.
Основой семьи считают супружескую пару — мужчину и женщину, и все статистические классификации составов семей строятся в зависимости от добавления к этой основе детей, родственников, ей супругов и других родственников и близких (свойственников). Поэтому понятие «член семьи», можно определить следующим образом: член семьи — это лицо, состоящее в отношениях супружества, родства, усыновления, свойства либо фактического совместного проживания и ведения общего хозяйства с другим лицом.
Современному обществу известны следующие способы создания семьи (членства в семье): усыновление (удочерение) одиноким усыновителем несовершеннолетнего ребенка; принятие на воспитание в приемную семью одиноким воспитателем ребенка (детей); рождение ребенка в результате фактического сожительства его родителей; рождение ребенка одинокой матерью; фактическое сожительство мужчины и женщины; совместное проживание родственников различной степени родства; союз однополых лиц.
Не все названные формы семьи признаются российским законодателем.
Что значит термин «близкие родственники»?
При рассмотрении прочих законодательных актов обнаруживается, что почти каждая правовая отрасль способна дать собственное определение родным людям, отличное от представленного в ст. 14 Семейного кодекса. В одних отраслях права оно развернутое, а в некоторых – совсем лаконичное.
- Административное право
В дополнении к ст. 25.6КоАП РФ дается следующая дефиниция: близкие родственники – это родители и дети, включая усыновивших и усыновленных, родные братья и сестры, дедушки, бабушки, внуки. Женатые люди в этом перечне, аналогично СК, отсутствуют.
- Гражданское право
Ввиду того, что гражданское и семейное право похожи, их терминологические аппараты тоже имеют сходство. Поэтому именно ст. 14 СК становится основанием для всех гражданско-правовых отношений между членами семьи, которые регламентируются положениями ГК РФ. Но здесь определение расширяется: в гражданском праве супруги, а еще опекуны и усыновленные, являются относительно друг друга членами одной семьи.
- Уголовное право
Что касается специфики уголовного права, при изучении процесса возбуждения и ведения дел тоже обнаруживаются особенности касательно определения лиц, которые считаются родственниками. Ст. 5 УПК РФ обозначает в качестве родных супругов, родителей, детей, усыновителей, усыновленных, братьев и сестер, внуков, бабушек и дедушек.
Что говорит закон по поводу отношений мужа и жены
Итак, если супруги не являются близкими родственниками по закону, то как их взаимоотношения описывает ГК и НК? Все зависит от того, какое именно дело рассматривается и в какой сфере данный вопрос затронут.
Как мы уже писали выше, жена может не свидетельствовать против мужа согласно нормативам УК. А вот получить наследство, если недвижимость была куплена не в браке, она не сможет. Точнее, если покойный составил завещание и указал в нем только кровных родственников. В этом случае она может рассчитывать на получение наследства только тогда, когда является недееспособной (обязательная часть, половина от положенного по закону). Интересно, что если бы завещания не было, то жена попала бы в круг первой очереди и имела бы право согласно ГК РФ.
Сделаем вывод: понятие близкие родственники в законодательстве имеет несколько определений в зависимости от ситуации, в которой оно применяется. Жена и ее родители в любой момент могут стать бывшими родственниками — сразу после развода отношения заканчиваются. А вот со своими кровными близкими так сделать не получится — они не могут стать бывшими. Но и тут есть исключение — если родителя лишают прав на ребенка вследствие злостного невыполнения обязанностей, то люди перестают быть законными родственниками.
Зная, кто относится к близким родственникам по закону и в каких случаях, вы сможете успешно решать возникающие проблемы и правильно составлять документы на передачу имущества.
К понятию близкие родственники не относятся
Определение родственных связей
| № п/п | Отношение к покойному | Наличие/отсутствие родственной связи |
|---|---|---|
| 1 | Лица, которые являются родными вследствие кровной связи, однако не входят в число близких родственников | В эту группу входят двоюродные братья/сестры. То есть потомки братьев/сестер конкретного гражданина. Также таковыми являются прабабушки/прадедушки, правнуки/правнучки. Равно как и дяди/тети, племянники/племянницы. |
| 2 | Лица, которые являются родственниками супруга | Вследствие отсутствия кровной связи, такие граждане не включаются в состав родных. Тесть/теща, свекор/свекровь, зять/невестка не являются родственниками. Но они являются таковыми к одному из супругов. Например, тесть – отец супруги в отношении ее мужа. |
| 3 | Лица, которые выполняют функции родственников, однако юридически такими не являются | Опекуны/опекаемые фактически повторяют отношения родителей и детей. Гражданские супруги состоят в фактических брачных отношениях, но юридически являются сожителями. Между перечисленными гражданами отсутствуют родственные связи. Однако она может появиться в результате официального оформления отношений. Опекун может усыновить подопечного и приравнять его к кровному ребенку. Гражданские супруги могут зарегистрировать брак. |
Контроль со стороны налоговых органов
Нередко сделки с недвижимостью между родственниками могут оказаться фиктивными.
Для получения налогового вычета за квартиру родственники могут оформить все бумаги и зарегистрировать сделку, а вот денежных расчетов по факту не произвести.
Бывает и так, что для уменьшения налога за проданную недвижимость, родственники в документах умышленно занижают ее стоимость.
Поэтому налоговые органы особенно внимательно относятся к таким сделкам и имеют право провести проверку.
Пример
Ольга, купившая квартиру год назад, решила продать ее брату Станиславу. Чтобы уменьшить размер имущественного налога, она в договоре купли-продажи указала меньшую сумму, чем брат заплатил за нее по факту и наличными.
Налоговая служба сочла такую цену подозрительной, перевод денежных средств не был зафиксирован, и прошла дополнительная проверка, в ходе которой выяснилось несоответствие заявленной и уплаченной суммы.
Родословная – зачем мне ее знать?
Закон от 1 января 2006 года освобождает от налогообложения имущество, которое перешло близким родственникам по наследству или в результате дарения. Этот закон дает больше возможностей в сфере имущественных взаимоотношений между родственниками. Теперь переход квартиры, машины и земли не потребует огромных налогов при наследовании и дарении перечисленных ценностей. Этот налог составляет 13% от стоимости имущества, что при нынешних ценах на жилье составляет порой неподъемные для многих семей суммы.
Также и во время судебного процесса нелишним будет узнать, что Конституция и Уголовный кодекс РФ дают право отказаться от свидетельствования против себя, супруга и близких родственников. Их же, то есть родных, сотрудники полиции обязаны оповестить при задержании родственного им подозреваемого. Родные должны знать, где они находятся.
По закону близкие родственники наделены следующими правами:
- наследовать имущество;
- на отказ от свидетельства против близкого родственника на суде;
- не уплачивать налог на собственность при наследовании или получении в дар;
- получить отпуск за свой счет в случае смерти близкого родственника;
- другими правами, предусмотренными законом.
Признание членом семьи собственника или нанимателя жилого помещения
(Наделение статусом члена семьи не родственника, по средством судебной процедуры установления юридически значимого факта)
Перечень лиц, которые являются членами семьи собственника или нанимателя жилища с точки зрения имущественных отношений, закреплен в Жилищном кодексе, и согласно данному своду законов, в этот круг входят: супруг собственника, родители и дети. Однако может возникнуть необходимость в определении статуса члена семьи в отношении гражданина, проживающего совместно с собственником или нанимателем квартиры, но не являющимся его ближайшим родственником. Такая необходимость может быть связана с получением жилищного сертификата, переселением на другое место жительства, подаче документов для постановки на учет в качестве лица, нуждающегося в улучшении жилищных условий, и в связи с другими обстоятельствами. В этом случае перечень категорий лиц подпадающих под определение членов семьи может быт расширен, но для этого, скорее всего, потребует проведение процедуры установления соответствующего юридически значимого факта в судебном порядке.
Статус члена семьи позволяет признать за гражданином право на жилое помещение. Таким образом, любые родственники собственника наряду с нетрудоспособными лицами, находящимися у него на иждивении, а в порядке исключения и другие граждане могут приобрести статус члена семьи собственника лишь при условии их вселения в жилое помещение самим собственником в качестве членов его семьи. Аналогичные определения будут действовать и в отношении членов семьи нанимателя жилого помещения, то есть когда действует договор социального найма. Но при этом наймодатель вправе запретить нанимателю вселять других лиц в качестве членов его семьи, с ним совместно проживающих, если в результате такого вселения отведенная по установленным учетным нормам площадь жилого пространства на одного члена семьи окажется меньше допустимого значения. Впрочем, следует отметить, то, что при вселении несовершеннолетних детей к их родителям согласия наймодателя или иных членов семьи не требуется.
Как выше было отмечено — отнесение гражданина к членам семьи собственника или наймодателя осуществляется в виде установления юридического факта и осуществляется в порядке искового судопроизводства. При составлении искового заявления о признании членом семьи собственника или нанимателя жилища в качестве истца нужно указывать того гражданина, который желает обрести статус члена семьи. Если требуется таким статусом наделить несовершеннолетнего, то иск в суд должны подавать его законные представители, в качестве которых может выступать один из родителей, усыновитель, опекун. Ответчиком в таких исковых заявлениях выступает либо собственник, либо наниматель жилого помещения. Кроме истца и ответчика в заявлении необходимо указать всех третьих лиц, которые обладают правами на спорное жилище. Если речь идет о квартире, предоставленной по договору социального найма, то в качестве третьего лица указывается наймодатель — администрация того муниципального образования, в пределах которого спорное жилище расположено. Иск подается в суд по месту расположения спорного жилища. При этом истцу необходимо оплатить государственную пошлину, предусмотренную для неимущественных споров.
Чтобы суд удовлетворил требования истца, свой иск ему придется грамотно обосновать, приведя соответствующие доказательства. В качестве таких доказательств необходимо приложить определенные документы. Так, обязательно в приложении должен фигурировать ордер на квартиру, договор найма или свидетельство о регистрации права собственности. Потребуется и подтверждение регистрации по месту жительства в спорном помещении. Признание человека членом семьи основывается на подтверждении родственных связей с собственником или нанимателем жилья. Родство подтверждается свидетельством о рождении, для супругов — свидетельством о браке.