Что такое договор ренты и кому он нужен

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое договор ренты и кому он нужен». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.

Плюсы и минусы сделок с договором ренты

Преимущества договора пожизненной ренты для плательщика:

• возможность купить недвижимость в рассрочку;
• перспектива проживания в жилье с момента заключения договора. Часто это дешевле, чем аренда;
• гарантия получения жилья — даже если собственник передумал, оспорить договор и лишить права собственности непросто.

Неисполнение пунктов соглашения даёт право для обращения в суд и аннулирования договора.

Минусы для рентополучателя:

• ограничение права на квартиру или землю;
• сложности расторжения соглашения;
• нечестные рентные плательщики;
• необходимость платить налоги и предоставлять декларации в ИФНС.

Минусы для плательщика ренты:

• займы без указания точного срока окончания действия. Соглашение пожизненной ренты предполагает выплаты на протяжении жизни рантье. Но сколько плательщик ренты заплатит за квартиру в итоге — неизвестно;
• отсутствие полноправного владения имуществом до наступления смерти получателя;
• затраты на нотариальные мероприятия и регистрацию контракта.

При заключении договора с иждивением собственник жилья может признать качество работ, услуг плательщика ренты неудовлетворительным. В этом случае он может потребовать аннулировать соглашение.

Чтo тaкoe дoгoвop peнты нa квapтиpy

Чтo тaкoe peнтa нa квapтиpy paccмoтpим нa пpимepe пeнcиoнepки из Чиcтoпoля, нaзoвeм ee Mapия Гpигopьeвнa. У Mapии Гpигopьeвны ecть oднoкoмнaтнaя квapтиpa и мaлeнькaя пeнcия, кoтopoй нe xвaтaeт, чтoбы oплaчивaть кoммyнaльныe плaтeжи, пoкyпaть лeкapcтвo и пpoдyкты. У Mapии Гpигopьeвны cлoжилиcь xopoшиe oтнoшeния c coceдкoй Ляйcaн, кoтopaя xoчeт oтдeльнyю квapтиpy для пoдpacтaющeгo cынa.

Пoжизнeннaя peнтa зa плaтy. Mapия Гpигopьeвнa c Ляйcaн идyт к нoтapиycy и зaключaют дoгoвop peнты нa квapтиpy пeнcиoнepки. Ecли coceдки oфopмляют peнтy зa плaтy, тo Ляйcaн дo кoнцa жизни пeнcиoнepки выплaчивaeт eй, нaпpимep, пo 20 000 ₽ в мecяц. Квapтиpa Mapии Гpигopьeвны пepexoдит в coбcтвeннocть Ляйcaн пocлe пoдпиcaния дoгoвopa peнты, нo ocтaeтcя y пeнcиoнepки в зaлoгe.

Peнтa c пoжизнeнным coдepжaниeм. Дoпycтим, y Mapии Гpигopьeвны бoлят нoги, eй тяжeлo cпpaвлятьcя дaжe c бытoвыми дeлaми. Toгдa coceдки oфopмляют peнтy c пoжизнeнным coдepжaниeм. B этoм cлyчae квapтиpa тaкжe cтaнoвитcя coбcтвeннocтью Ляйcaн, нo oнa нe выплaчивaeт дeньги зa жильe. Bмecтo этoгo, Ляйcaн пoкyпaeт coceдкe пpoдyкты, вoзит ee к вpaчy, нaвoдит пopядoк в квapтиpe пeнcиoнepки. Oбязaннocть coдepжaть пeнcиoнepкy coxpaняeтcя дo cмepти Mapии Гpигopьeвны.

Как было сказано выше, партнёра для сделки лучше искать через знакомых или родственников. В этом случае уменьшаются риски столкнуться с мошенниками, так как заинтересованные в ренте лица опираются на реальные отзывы и рекомендации.

Рента пожизненного типа встречается в Москве, да и других крупных городах, всё чаще. Обусловлена такая ситуация экономическими реалиями — приезжие не могут приобрести квартиру самостоятельно.

Лучшими способами поиска квартиры считается:

• договор с родственником или хорошим знакомым, уже имеющим жильё в городе, и нуждающимся в помощи постороннего человека;
• поиск жилья и людей, сдающих его на условиях ренты, через социальные службы;
  поиск соответствующих объявлений через сайты, посвященные недвижимости.

Рента с пожизненным иждивением — отличный и взаимовыгодный способ повысить уровень жизни одиноким гражданам преклонного возраста, которые не способны сами справляться со своими потребностями. Если человек без проблем обслуживает себя сам, для него более целесообразным будет выбрать вариант пожизненной ренты.

Со стороны плательщика выгоднее будет выбрать вариант без пожизненного иждивения, если это возможно. В этом случае он не будет обременён особыми обязанностями по отношению к получателю ренты.

Оба варианта ренты имеют свои достоинства и недостатки, поэтому перед заключением договора необходимо тщательно обдумать все нюансы. Только если сделан правильный выбор, и подробно описаны условия договора, можно рассчитывать на приятное и спокойное совместное проживание.

Можно ли прописаться в квартире пенсионера?

Вопрос о прописке или проживании решается исключительно с собственником квартиры, являющейся предметом договора пожизненной ренты. Если он не возражает, то этот пункт необходимо прописать в договоре, составить письменное согласие и заверить его нотариально.

В случае перехода права собственности к рентоплательщику получатель имеет право пользоваться квартирой по назначению, но плательщик ренты вправе прописать на данную жилплощадь супруга и детей без согласия получателя. Это правило действует аналогично с иными договорами с имуществом под залогом.

Вообще в соглашении пункт, касающийся прописки, не будет лишним. Здесь следует оговорить, что получателю ренты запрещено постоянно или временно регистрировать в жилье иных граждан.

Плюсы и минусы договора пожизненной ренты

На первый взгляд стороны договора пожизненной ренты заключают взаимовыгодную сделку, однако у документа есть не только преимущества, но и недостатки.

Так несомненными плюсами выступают:

• возможность проживать в собственной квартире вплоть до последних дней жизни;
• получать не только дополнительный доход, но и ряд услуг в виде присмотра и помощи;
• договор можно расторгнуть в судебном порядке при любых существенных нарушениях с возвратом квартиры собственнику.

Плательщик же ренты получает:

• перспективу приобретения собственного жилья с меньшими затратами, чем при заключении договора купли-продажи;
• по желанию получателя ренты право собственности можно оформить сразу же;
• по условиям договора ренты пенсионеру можно предоставить другое жилье.

Однако на фоне радужных перспектив для обеих сторон существуют и определенные риски. Так, пенсионер по неопытности и ввиду своего престарелого возраста может столкнуться с мошенниками, которые после оформления договора, условия выполнять будут номинально. А для плательщика ренты негативными аспектами выступают:

• невозможность переоформить квартиру и пользоваться ею до перехода в мир иной получателя ренты;
• оспаривание действия договора потенциальными наследниками на квартиру;
• обращение в суд получателя ренты вследствие невыполнения даже его мелких поручений для отмены договора;
• неопределенный срок перечисления выплат и предоставления услуг, которые в совокупности могут стоить дороже, чем жилое помещение;
• невозможность выкупа квартиры до смерти получателя ренты;
• обязательность согласия пенсионера на распоряжение квартирой, в частности заселение.

Можно ли оспорить либо расторгнуть договор ренты

Практически любое соглашение предусматривает отдельный порядок прекращения правоотношений при определенных обстоятельствах. Так расторжение договора пожизненной ренты возможно:

• по согласию сторон;
• по требованию получателя ренты при нарушении условий соглашения;
• в случае если документ оформлен под принуждением;
• если плательщик ренты признан несостоятельным и более не имеющим возможности исполнять надлежащим образом взятые на себя обязательства.

Договор пожизненной ренты можно и оспорить, если плательщик ренты при составлении документа не учел интересы подопечного и нарушил нормы закона, в частности ГК РФ. Как правило, в судебные инстанции для отмены соглашения обращаются наследники по следующим основаниям:

• рентополучатель не отдавал отчет своим действиям;
• лицо было введено в заблуждение;
• договор ренты был заключен с целью мошеннических действий.

У каждого участника такой сделки появляется материальная выгода, которая подлежит налогообложению.

Так, получатель ренты должен выплачивать 13% от суммы ежемесячного платежа, так как рента является постоянным доходом человека. Но такой гражданин вправе воспользоваться имущественным вычетом, установленным налоговым законодательством.

Плательщик рентных сумм становится владельцем недвижимого имущества после регистрации договора в Росреестре, но так как он получает квартиру за установленную плату, то вправе не платить НДФЛ и тоже может рассчитывать имущественный вычет.

Подводя итог можно сделать вывод, что рентный договор может быть заключен между людьми, состоящими в близком родстве. При этом он может носить не материальный характер, а обязательства по нему могут выражаться в виде ухода за престарелым лицом, обеспечением его питанием, лекарственными средствами и иными формами помощи.

Договор должен иметь только письменную форму и удостоверяться у нотариуса. В противном случае, он не приобретает статуса правового документа и по нему не возникает юридических последствий.

В каких случаях можно столкнуться с отказом в нотариальном удостоверении контракта?

Итак, как мы уже отмечали выше, данный вид соглашений подлежит удостоверению у нотариуса. Как правило, это стандартная процедура: стороны подготавливают необходимые документы, лично являются к нотариусу (или действуют через представителей) и оплачивают пошлину. Но нотариус может отказать в удостоверении соглашения в следующих случаях:

• наличие в соглашении пунктов, которые противоречат действующему законодательству;
• предоставление неполного пакета документов;
• противоречие заключаемой сделки уставу юридического лица (если в ней участвует организация);
• возникновение у нотариуса сомнений в дееспособности сторон;
• отсутствие доверенности у представителя (если участники сделки обращаются к нотариусу не лично, а через представителей);
• наличие сомнений в достоверности фактов, изложенных в предоставленных документах.

1. Конститутивным признаком постоянной ренты является то, что она устанавливается навечно. В экономическом смысле плательщик получает кредит (имущество получателя) и обязуется вносить плату (рента) до тех пор, пока не прекратится пользование кредитом (выкуп ренты). Как следствие, смерть сторон, заключивших договор, не прекращает ренту. Их место занимают наследники.

2. Если иной период выплаты не предусмотрен договором, плательщик обязуется ежеквартально уплачивать определенную сторонами ренту в деньгах, а в случаях, предусмотренных договором, в натуре (например, передавать 200 кг картофеля, выращенного на земельном участке, переданном под выплату ренты). В упрощенном виде экономически грамотные стороны определяют размер постоянной ренты исходя из стоимости пользования капиталом или иным имуществом, передаваемым под выплату ренты. Например, под выплату постоянной ренты передается земельный участок. Размер арендной платы в отношении аналогичных земельных участков составляет 20 000 руб. в месяц. Следовательно, стоит ожидать, что размер постоянной ренты будет около 60 000 руб. в квартал. Или под выплату ренты передается 1 млн руб. Средняя ставка банковского процента равна 10% годовых.

Следовательно, стоит ожидать, что размер постоянной ренты будет около 25 000 руб. в квартал.

Действующая редакция Кодекса определяет, что размер выплачиваемой постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины – не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации. Размер постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты на уровне указанной величины, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.

Утрата или повреждение имущества не освобождает плательщика от обязанности по выплате ренты, поскольку действует общее правило – риск гибели вещи лежит на собственнике. Однако в ситуации, когда утрата произошла, несмотря на проявление плательщиком должной степени заботливости (загородный дом уничтожен лесным пожаром, возникшим в результате того, что кто-то из отдыхающих на соседней турбазе бросил окурок мимо урны), сохранение обязанности по выплате ренты нарушило бы баланс интересов сторон. В подобных случаях плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты. Но согласно п. 1 ст. 595 ГК это право не возникает, если имущество передано под выплату бесплатно.

3. У плательщика есть право прекратить договор путем выкупа ренты (ст. 592 ГК). То есть, в экономическом смысле, вернуть полученный кредит. Размер выкупа может быть определен договором. При отсутствии указанного условия выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты, если договор ренты предусматривал дополнительную плату за передачу имущества, либо к годовой сумме рентных платежей прибавляется денежная сумма, определяемая по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 424 ГК (рыночная стоимость переданного под выплату ренты имущества на момент выкупа).

Условие договора о запрете выкупа слишком обременительно для плательщика и в связи с этим признается законом ничтожным. Но договор может ограничивать реализацию права на выкуп сроком жизни первого получателя ренты или периодом времени, не превышающим 30 лет с момента заключения договора (примерный срок смены поколений).

Закон предусматривает открытый перечень случаев наличного или вероятного нарушения плательщиком своих обязанностей, при которых право требовать выкупа возникает у получателя. Сюда относятся: просрочка выплаты ренты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором; нарушение обязанности по обеспечению выплаты ренты; банкротство плательщика или наступление обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что договор не будет исполняться надлежащим образом; поступление недвижимости, переданной под выплату ренты, в общую собственность или раздел такой недвижимости; другие случаи, предусмотренные договором.

Особенности договора ренты

Остановимся на некоторых важных вопросах, которые помогут вам правильно оформить договор ренты на квартиру и разобраться в тонкостях этой процедуры.

1. Кто может быть участником сделки?

Получателями ренты выступают только физические лица, а плательщиками могут быть физические и юридические лица, а также муниципальные или государственные организации.

2. Зачем предварительно проверять дееспособность хозяина квартиры?

Бывает так, что у пенсионерки внезапно объявляются дальние родственники и претендуют на ее жилье. Для того чтобы обезопасить свое положение, подкрепив его реальными доказательствами, у вас должно быть официальное медицинское освидетельствование состояния здоровья пенсионерки, заверенное нотариусом. Оно подтвердит полную вменяемость хозяйки, которая в трезвом уме и светлой памяти отписала вам свое имущество.

Также медицинская справка пригодится вам, если собственник вдруг объявит о том, что его обманули и он не давал согласия на сделку.

3. Почему важно заранее обговорить все условия?

Хозяйку не устраивает то, как вы ухаживаете за ней, плательщику трудно ужиться с пенсионером – проблем может появиться немало. По этой причине условия ренты нужно обсуждать, расписывать четко и понятно для обеих сторон.

4. Нужно ли позаботиться о доказательствах должного ухода и своевременных выплат?

Разумеется, нужно! Например, вы можете:

• снимать на видеокамеру то, как вы ухаживаете за собственником с его согласия;
• просить хозяина предоставлять вам ежемесячный отчет или расписку, которые подтверждают отсутствие у него каких-либо претензий;
• сохранять все чеки, квитанции, другие документы.

Момент возникновения права на рентные платежи

Право на получение рентных платежей возникает у рентного кредитора только после передачи своего имущества рентному должнику для целей выплаты ренты. С этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей в пользу рентного кредитора у рентного должника.

Обязательство по выплате рентных платежей является длящимся, так как договор заключается на срок жизни получателя ренты или бессрочно, и подлежит исполнению на постоянной основе. Поэтому действующее законодательство устанавливает ряд правил о форме и способах обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты.

Отметим, что в случае просрочки выплаты рентных платежей плательщик ренты (рентный должник) обязан уплатить получателю ренты (рентному кредитору) проценты. При этом размер процентов определяется законом или договором.

Прядок заключения договора пожизненной ренты

1. Составить договор

Договор подобного рода не имеет какого-то определённого образца. Составить его можно в свободной форме, включить и описать все требования к плательщику ренты (например, ежемесячную сумму взноса или спектр оказываемых услуг и покупок).

Прежде чем окончательно согласовать договор, перед заключением лучше обратиться за юридической помощью, чтобы не упустить важных нюансов.

2. Предоставить документы

До заключения договора будущий получатель ренты (собственник) должен предоставить необходимые документы, подтверждающие, что он является единственным обладателем недвижимого имущества.

Полный перечень необходимых документов:

• Технический паспорт на квартиру/недвижимость
• Справка о единоличном владении недвижимым имуществом
• Выписка из домовой книги
• Копия финансового лицевого счёта
• Паспорта обеих сторон

Как правильно заключить договор пожизненной ренты

Процедура проведения данной сделки считается простой и понятной. Для этого выполняются действия гражданами:

• принимается решение о необходимости составления соглашения;
• далее оба участника сделки должны обратиться к нотариусу;
• специалисту передаются документы на квартиру, а также личная документация каждого гражданина;
• на жилье требуется передать выписку из ЕГРН, правоустанавливающие бумаги, техпаспорт и технический план, а также выписки из БТИ, домовой книги и других учреждений, что гарантирует юридическую чистоту данной сделки;
• если планируется перечисление средств на счет в банке, то рентополучатель должен взять в банковском учреждении справку, содержащую реквизиты счета;
• проверяется вся документация нотариусом, после чего составляется акт;
• изучаются все условия договора пожизненной ренты гражданами;
• если отсутствуют претензии, то подписывается документ.

Если предполагается изначальное отчуждение имущества, то данный процесс должен фиксироваться в Росреестре.

Важные рекомендации и возможные риски

Многие люди избегают заключать договоры ренты, справедливо опасаясь мошенничества и не честного отношения к своим обязанностям.

Для того, чтобы свести к минимуму риски обмана, нужно перед сделкой прояснить все обстоятельства дела.

Риски плательщика заключаются в появлении наследников владельца квартиры. Кроме того, нельзя забывать о праве обязательной доли для некоторых категорий родственников.

По этой причине перед заключением договора нужно выяснить наличие близких родственников, особенно находящихся в недееспособном состоянии.

Другой опасностью плательщика является принадлежность недвижимости. Однако эту проблему можно решить легко. Достаточно запросить в Росреестре кадастровый паспорт на недвижимость. Там указаны данные владельца.

Справка о лицах, зарегистрированных в квартире, сведёт к минимуму риски обмана относительно состояния квартиры.

1. Оформляется соглашение, в котором в обязательном порядке должна быть отражена информация о возмездности сделки, ее условиях и сроках передачи предмета договора рентоплательщику.
2. Посещение нотариуса и заверение оформленного договора. Это обязательное действие, без нотариального заверения документ будет считаться недействительным.
3. Посещение управления Росреестра и передача пакета документов на регистрацию. Предварительно потребуется оплатить государственную пошлину за осуществление регистрационных действий.
4. Сотрудники Росреестра в течении 14 дней проверят предоставленные документы и внесут правки в ЕГРН.
5. Кредитор получит выписку из ЕГРН с пометкой, что на объект недвижимости наложено обременение.
6. Обременение может быть снято с жилья только после прекращения обязательств сторон, т. е. после того, как рентоплательщик предоставит в Росреестр справку о смерти кредитора. После этой процедуры он становится полноправным собственником жилья.

Похожие записи:

• Налогообложение ТСЖ (ТСН) при УСН в 2021 году
• Какие есть билеты и тарифы на поезд для детей в 2023 году?
• Образец заявления о мошенничестве в полицию и прокуратуру