Квартирные аукционы: насколько выгодна покупка жилья на торгах
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Квартирные аукционы: насколько выгодна покупка жилья на торгах». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Торги по продаже имущества проходят по стандартной схеме. Основной принцип — квартира достается покупателю, который предложил наиболее высокую цену. Перед стартом торгов определяются начальная цена, которая зачастую бывает ниже рыночной стоимости, и шаг повышения. Как только участники аукциона прекращают повышать цену, победителем признается тот, чья сумма была установлена последней. Отличия могут быть в шаге аукциона: где-то это 5% от стартовой цены, где-то 1% или конкретная сумма (например, 10 тыс. руб.), отмечает Доброхотова.
Больше выгод или рисков?
Изначально люди связываются с аукционами по продаже недвижимости, чтобы сэкономить. По разным оценкам, дисконт в стоимости квартир по сравнению с рыночными ценами составляет 10-20%, очень редко он больше. При этом покупатель несет определенные риски.
Сопоставить цены продажи квартир на аукционе и рыночные цели достаточно сложно. Учитывая, что стартовая цена – это оценочная стоимость, сильного расхождения с рынком быть не может.
Если поискать цены на продаваемые квартиры, получится, что средний дисконт равен 25%:
- однокомнатная квартира площадью 42,3 м2 в Москве (улица Новаторов, дом 14, корпус 2) на 16 этаже была продана «Моссоцгарантией» за 8 826 400 рублей в мае 2019 года. Сейчас в том же доме аналогичная квартира продается уже за 10 950 000 рублей;
- однокомнатная квартира площадью 30,8 м2 в Москве (Валдайский проезд, дом 11) на 2 этаже была продана «Моссоцгарантией» за 5 478 000 рублей в мае 2019 года. Сейчас в доме рядом аналогичная квартира продается за 6 890 000 рублей.
Казалось бы, в обоих случаях разница составляет 25%. Но в реальности цена в объявлении на продажу обычно предполагает некоторый торг, и итоговая цена будет ниже. Также стоит учитывать разное состояние квартир.
Что у меня может пойти не так — есть какой-то реальный пример?
Кирилл Севрюгин, программист: «Я переехал в Москву два года назад, сразу решил покупать свое жилье. Я слышал, что его теперь можно купить на аукционе, но в подробности не вдавался. Эти подробности оказались довольно простыми — я выбрал однокомнатную квартиру в районе Измайлово, она была выведена из жилого фонда. Бегло поискал информацию — ее сдавали в аренду, но теперь там не было ничего, видимо, офис или магазин открывать было невыгодно. Перед торгами мне показали саму квартиру, документы можно было просмотреть перед торгами.
Квартира стоила 2,03 млн руб. Я подсчитал, что могу продолжать участвовать в торгах, пока цена не перешагнет 3 млн — это все равно было бы дешевле рынка. Но в аукционе принимали участие человек девять, шаг был довольно большим — 112 тыс. руб, до 3 млн мы добрались быстро. В итоге ее продали за 4,5 млн рублей.
Насколько я понимаю, если изначальная стоимость недвижимости низкая — то это привлечение внимания, она все равно вырастет до рыночной. Правда, многое зависит от везения, вдруг претендентов на нее будет мало».
Какая недвижимость продается на торгах?
На торги выставляется самая разнообразная недвижимость первичного и вторичного рынка (квартиры, комнаты, дома, земельные участки), принадлежащая городу, банкам, находящимся на стадии банкротства заемщикам и так далее. Но все эти предложения объединяет одно: законодатель определил обязанность продажи такой недвижимости через аукцион (публичные электронные торги).
Государственное либо муниципальное имущество реализуется только через публичные электронные торги для минимизации возможного сговора между претендентами. Это единственный возможный способ реализации на основании Федерального закона № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».
Самая большая доля недвижимости, которая продается с торгов, приходится на залоговые объекты, под которые оформлялись кредиты. В ситуациях, когда должник не может выполнить свои обязательства перед кредитором (любая кредитная организация или физическое лицо), кредитор обращается в судебные инстанции для взыскания имущества должника. Взысканная по решению суда залоговая недвижимость реализуется на открытых (публичных) аукционных торгах.
«Большой процент недвижимости, попадающий на электронные торги, — это недвижимость, которая приобреталась в ипотеку. Кредит на покупку жилой недвижимости можно было получить, предоставив в кредитную организацию минимальный пакет документов, так как ипотечного заемщика считали надежным клиентом. Но в свете последних макроэкономических событий в России ситуация изменилась, и долги по выданным ипотечным кредитам стали расти. По данным АИЖК, сегодня задолженность перед кредитными организациями достигает 50,9 млрд рублей. Если должник не может исполнять свои обязательства, то кредитная организация имеет право реализовать заложенную недвижимость и вернуть долг», — отмечает заместитель генерального директора по юридическим вопросам «МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости» Ольга Балбек.
Вопрос-ответ: как купить квартиру на аукционе?
На аукционы попадают три типа недвижимости — муниципальная собственность (например, жилье, которое принадлежит городу, но власти не знают, как его использовать), имущество разорившихся компаний и залоговые квартиры банков.
Стартовые цены на торгах почти всегда ниже, чем рыночные, так как недвижимость важно быстро продать. В Москве можно найти лоты от 3,8 млн рублей за квартиру и от 514 тысяч за комнату.
Рефинансирование ипотеки от 19.70%
Надоело переплачивать? Рефинансируйте!
дополнительная суммана личные нужды
До 80% от стоимостизалоговой недвижимости
Степан Марков, менеджер по маркетингу, г. Москва: «У меня остро встал жилищный вопрос, я начал смотреть различных застройщиков, объекты в Москве и Московской области.
В большинстве случаев квартира продавалась без отделки, просто коробка.
Мне этот вариант не подходил и я решил искать что-то с отделкой, но не совсем убогой, как любят некоторые застройщики — когда стены разваливаются, и горит проводка.
Хотелось купить квартиру на первичном рынке.
Бывшая коллега рассказывала, что они купили квартиру через торги. Продавцом выступает город Москва в лице Управления Гражданского строительства и компания Мосреалстрой. Именно по этой причине и идет продажа через торги, с баланса города имущество списывается только таким образом.
Я оформил электронный ключ, приехал в один из удостоверяющих центров со стандартным пакетом документов, зарегистрировался и прошел аккредитацию на сайте (для этого нужно предоставить сканы документов). Подал заявку на объект, внес депозит в 100 000 рублей и стал ждать торги.
Всего в аукционе участвовало шесть человек, включая меня, активных игроков было трое. Кто-то повышает цену и у других есть час, чтобы ее перебить.
Многие играют тактикой измора — перебивают цену за несколько секунд до истечения часа, иногда торги длятся по 96 часов.
Мой аукцион шел 23 часа, я купил квартиру с первого раза, но был близок к своему лимиту; вместе с оформлением, которое заняло три недели, вышло на 500 тысяч-1 миллион рублей ниже рынка».
Долги, жильцы и другие сюрпризы
Значительная часть аукционных квартир продается с обременениями, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и юристы. «Основная проблема — огромные счета по оплате коммунальных услуг и как результат отсутствие отопления, света и электричества, — объясняет Мария Понаморева. — Приобретатель в первую очередь сталкивается с проблемой отражения долгов за коммунальные услуги по лицевому счету. За списанием долга приобретатели обращаются в управляющую компанию, к поставщикам услуг и в суд. Сравнительно недавно судебная практика в том вопросе встала на сторону добросовестных покупателей, но она немногочисленна».
Квартира наследует долги от предыдущих владельцев, которые не считали нужным оплачивать коммунальные услуги. «В судебных спорах по данной категории дел новый собственник должен будет установить, что существующая задолженность по коммунальным платежам является задолженностью предыдущего собственника, а новый собственник не обязан ее оплачивать», — добавляет Понаморева.
Вторая проблема — жильцы, которые зарегистрированы в продаваемой квартире. «Покупатель залоговой квартиры, реализуемой в порядке исполнительного производства, рискует получить ее вместе с бывшим владельцем и членами его семьи. Выселить их из квартиры будет крайне сложно, а порой даже невозможно», — предупреждает Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости». «Прописанных в квартире граждан можно снять с регистрации только по решению суда, а детей выписать нельзя ни при каких условиях, — заявляет Алексей Бернадский. — Купив такую квартиру с прописанным в ней несовершеннолетним ребенком, покупатель обрекает себя на «бездействие», поскольку ни выписать, ни выселить ребенка из такой квартиры нельзя — следовательно, продать квартиру в дальнейшем также не получится».
В случае с муниципальными и региональными торгами количество жильцов, зарегистрированных в квартире, указывается в изначальной заявке; в других случаях наличие таких людей может оказаться сюрпризом, предупреждают юристы. «Например, во время приватизации квартиры один из проживавших жильцов отказался от участия в приватизации, — рассуждает Василий Неделько. — При этом он получает право проживания в этой квартире. Такой житель не утратит полученное право даже в случае смены собственника квартиры».
Если с аукциона продается залоговая квартира, то необходимо убедиться в том, не является ли данная процедура кабальной для владельца квартиры с точки зрения условий продажи жилья, советуют в «Инком-Недвижимости». «Если это не квартира в только что построенном доме, то нужно выяснить в паспортном столе круг ранее зарегистрированных в ней граждан. Это позволит убедиться, что никто из них не относится к лицам, сохраняющим право на данную жилую площадь», — добавляет Краснова.
Подчас скрытое обременение возникает в результате разорения или ликвидации предприятия, которое предоставляло своим сотрудникам жилье по договорам социального найма, приводят еще один пример ограничений аукционных квартир в адвокатском бюро А2. «Граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса, [либо] состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления другого жилья», — говорит Понаморева.
Последним сюрпризом может стать высокая цена. «Да, на аукционе можно приобрести квартиру ниже рыночной стоимости, но никто этого не гарантирует, — рассказывает Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». — Не стоит забывать главное правило аукциона: на торгах цена может только повышаться. Устроители опираются на отчеты о рыночной стоимости оценочных компаний, поэтому стартовая цена лота может отличаться от рыночной совсем незначительно. А в процессе торгов участнику порой трудно не поддаться общему ажиотажу и остановиться вовремя. Так что перед аукционом стоит посмотреть ситуацию на рынке, узнать цены на жилье в том районе, где находится приглянувшаяся квартира, чтобы в азарте борьбы не переплатить за лот».
Вся процедура проведения аукциона занимает около месяца с момента опубликования извещения о торгах. За это время покупателю нужно сделать:
- оформление ЭЦП – примерно 3 рабочих дня;
- регистрация на площадке – 3-5 рабочих дней;
- внесение задатка – до 2 рабочих дней.
По итогам аукциона потребуется:
- внесение полной суммы – до 5 рабочих дней;
- заключение ДКП – примерно 5-7 рабочих дней;
- регистрация сделки в Росреестре через МФЦ – до 14 рабочих дней.
По стоимости нужно учитывать:
- оформление ЭЦП – от 5 000 рублей;
- внесение задатка – от 250 000 рублей (входит в цену договора);
- сама цена жилья – указывается в ДКП;
- расходы на расчеты – если требуется аккредитив или ячейка, нужно выделить еще до 7 000 рублей;
- пошлина за регистрацию в ЕГРН – 2 000 рублей.
Обязательный пакет документов к заявлению
— для иностранных граждан — нотариально удостоверенный перевод иностранного паспорта или иного документа, удостоверяющего личность;
— номер счета заявителя;
— наименование банка, в котором у заявителя открыт счет;
— корреспондентский счет банка, в котором у заявителя открыт счет;
— БИК банка, в котором у заявителя открыт счет.
— Документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя участника Программы реновации (если с заявлением обращается его представитель).
— Письменное согласие законного представителя на совершение сделки несовершеннолетним либо документ, подтверждающий право несовершеннолетнего распоряжаться имуществом самостоятельно, без согласия законных представителей, в случае, если заявление подается несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет.
— Согласие уполномоченного органа в сфере опеки, попечительства и патронажа на совершение сделки (в случае необходимости его получения для заключения договора купли-продажи).
— Нотариально заверенное согласие попечителя на совершение сделки лицом, ограниченным в дееспособности (в случае, если заявление подается лицом, ограниченным в дееспособности).
— Нотариально удостоверенная доверенность на совершение юридически значимых действий (в том числе на участие в аукционе), предоставленная собственнику или нанимателю от иных собственников или нанимателей, в случае, если машино-место приобретается в общую долевую собственность (предоставляется в случае подачи собственником или нанимателем второго Заявления, учитывая, что данное заявление будет являться автоматически поданной заявкой на аукцион).
Насколько это выгодно и каковы риски
По словам Александра Цыганова, на торги, как правило, выставляются квартиры по цене на 10-15% меньше, чем в среднем по рынку. «Определение средней цены доверяется оценщику по определенной методике, учитывающей квартиры в продаже в соседних домах, – говорит эксперт. – Бывает, что не учитываются особенности микрорайона, и тогда квартиры выставляются еще дешевле, а их стоимость потом значительно растет при последующих перепродажах. Учитывается и сложная для многих покупателей процедура участия в конкурсе. Например, квартиры в московском ЖК «На Симоновском», реализованные по аукционной схеме 2-3 года назад, практически сразу после конкурса были выставлены в свободную продажу на 50% дороже, что покрывало расходы на налоги и гарантировало прибыль продавцу».
Бывают и вовсе удивительные аукционы. «Закон «О несостоятельности (банкротстве)» предусматривает три этапа торгов, – говорит Андрей Борзых. – Первые по изначально установленной цене, вторые торги – цена снижена от первоначальной на 10-20% и третьи – публичное предложение. Если в первых двух этапах торгов цена может вырасти от первоначальной, поскольку эти торги предусматривают аукцион, то в публичном предложении цена постепенно снижается. В моей практике было такое, что имущество стоимостью девять миллионов на первых торгах, было в итоге реализовано за три миллиона – на этапе публичного предложения».
«Подводные камни тоже есть, это и задолженность по ЖКХ, которую нужно будет оспаривать новому владельцу, и судебные разбирательства по снятию с регистрации прежнего владельца и членов его семьи», – говорит Андрей Борзых.
Риск покупки залоговой квартиры или имущества банкрота связан с возможными сложностями с бывшими владельцами. По словам Александра Цыганова, это может проявиться не только в трудностях с их выселением, но и в вероятном нанесении вреда квартире. Например, при покупке залоговой квартиры можно получить вариант, худший чем «white box», так как может быть испорчена проводка, повреждены стены, покрытие пола, потолка и т.д. Ремонт обойдется дороже, потому что придется избавляться от остатков былой роскоши.
«В случае с муниципальным жильем и Соцгарантией квартиры чаще всего находятся в удручающем состоянии, – говорит Максим Лазовский. – Ремонт нужен комплексный и капитальный. Добавим к этому экзотические варианты в старом фонде в центре Москвы (вот сейчас выставлен мезонин на улице Жуковского и мансарда на Малой Никитской), в которых состояние коммуникаций может быть совсем непредсказуемым. В результате есть риск получить «кота в мешке». Ну и цена – можно так увлечься торгами, что в итоге купить жилье или другой объект недвижимости даже выше рынка. Азарт никто не отменял».
Об этом предупреждает и Александр Цыганов. «На торгах по машиноместам в том же ЖК «На Симоновском», по его словам, было несколько прецедентов повышения цены в 3 раза от заявленной! И потом некоторые участники конкурса не выкупали лот, теряя из-за этого обеспечительный платеж. В этом случае право заключения договора купли-продажи переходит ко второму участнику аукциона», – объясняет эксперт.
Как происходят торги и как можно перестраховаться
Но вернемся к самим торгам. Зарегистрировавшись на электронной площадке, участник вносит задаток, который вернут в случае проигрыша. Он составляет обычно от 5 до 20% от цены лота. Далее идет шаг повышения цены, и так до тех пор, пока кто-то не предложит такую цену, которую никто не захочет оспаривать.
«Если желающих нет, то идет шаг на понижение, пока квартира не найдет хозяина, – говорит Максим Лазовский. – Думаю, не стоит говорить, что последнее встречается очень редко, а если и встречается, то вряд ли об этом знает широкая общественность».
Бывает и так, что после открытия конкурса выясняется, что кроме вас никого больше желающих на этот лот нет, и удается купить его по изначально заявленной цене, то есть дешевле рыночной стоимости. В любом случае тому, кто выиграл аукцион, в течение двух недель нужно внести всю сумму на счет продавца.
Продажа недвижимости через аукцион: что нужно запомнить
— Большинство реализуемых на аукционе квартир — это залоговое имущество людей, которые не справились с выплатами ипотечного кредита.
— Кроме залоговых квартир на торги могу выставлять бывшее жилье пожилых людей, собственность обанкротившихся фирм или новостройки.
— Чтобы стать участником торгов, нужно оформить электронную подпись и зарегистрироваться на площадке. Каждый участник вносит обеспечительный платеж, который возвращают проигравшим участникам. Победителю авансовый платеж не возвращают — он идет на оплату приобретенной квартиры.
— Информация о квартире, ее стартовой стоимости и шаге повышения цены известна до начала торгов.
— Квартиры, которые реализуются на торгах, в большинстве случаев нельзя посмотреть. Участнику предоставляют сведения о ней и несколько фотографий.
— Если победитель торгов откажется покупать недвижимость, он лишится суммы обеспечительного платежа.
— Частота проведения торгов не установлена. Она определяется по наличию предложений.
— Если квартира с аукциона продается из-за банкротства ее собственника, в ней могут быть долги по оплате коммунальных услуг, зарегистрированные жильцы.
Какие квартиры продаются на аукционе различного рода объектов недвижимого имущества
Если говорить о том, Какие квартиры продаются на аукционе различного рода объектов недвижимого имущества, то необходимо сразу же отметить факт того, что они могут быть самыми разными. Это и квартиры, которые принадлежат государству, и квартиры, принадлежащие различного рода банковским организациям Российской Федерации, и квартиры, принадлежащие обанкротившимся заемщикам.
Реализация квартир, находящихся в муниципальной собственности, равно как и реализация квартир, находящихся в государственной собственности, в соответствии с правовыми нормами, которые установлены Федеральным законом Российской Федерации номер сорок четыре ««О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», может быть осуществлена исключительно через аукцион. Объясняется это главным образом необходимостью свести вероятность предварительного сговора между претендентами на такие объекты недвижимого имущества к минимуму. Чаще же всего на аукционах различного рода объектов недвижимого имущества реализуются те квартиры, которые находятся в залоге у различного рода банковских организаций Российской Федерации.
Могут ли обмануть или отобрать купленную квартиру на аукционе
Не менее важным вопросом при приобретении квартиры через аукцион различного рода объектов недвижимого имущества является вопрос Могут ли обмануть или отобрать купленную квартиру на аукционе. Как показывает практика, потенциальные покупатели в определенных случаях потенциальные покупатели квартир могут даже не подозревать о том, что они принимают участие в аукционе различного рода объектов недвижимого имущества.
То есть, они думают, что приобретают жилое помещение по сниженной стоимости, а потом им начинают звонить риэлторы и говорить, что появилось еще несколько претендентов на это жилое помещение и они готовы его приобрести по гораздо более высокой стоимости, провоцируя его таким образом на то, чтобы он тоже предложил большую денежную сумму. Таким образом получается, что человек, сам того не ведая, становится участником аукциона. И здесь больше отрицательных моментов, нежели положительных.
Как купить квартиру у города
Все городские объекты, выставленные на торги, продаются через открытый аукцион в электронной форме. Чтобы приобрести квартиру, нужно иметь квалифицированную электронную подпись и быть зарегистрированным на электронной площадке, где запланированы торги.
«Подать заявку на участие в торгах можно через личный кабинет на электронной площадке. Перейти на площадку можно через кнопку «Участвовать в торгах» в карточке конкретного лота на Инвестиционном портале. Участие в торгах бесплатное, но каждый участник вносит задаток, указанный в документации, который возвращается после подведения итогов торгов либо идет в счет оплаты по договору», — пояснили в пресс-службе столичного департамента по конкурентной политике.
Участниками аукциона могут быть любые физические (в том числе индивидуальные предприниматели) и юридические лица. Исключение составляют государственные учреждения Москвы, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля города Москвы превышает 25%.
Развитие рыночных отношений привнесло в нашу жизнь такую процедуру, как банкротство. Люди, которые попали в сложную финансовую ситуацию и не могут оплатить свои долги, вынуждены продавать недвижимость. Таким образом квартиры часто попадают на аукцион. На торгах квартира может стоить половину рыночной стоимости. Даже при повышении рыночных цен на недвижимость, на аукцион часто выставляют квартиры по гораздо более низкой, «старой» цене.
Большим преимуществом покупки квартиры на аукционе является возможность оплаты ипотекой или материнским капиталом. Договор составляется с учетом пожеланий покупателя, но на условиях финансового учреждения. Проценты в каждом банке могут быть разные. При оформлении договора необходимо внимательно изучать условия, предлагаемые банком.
На торгах чаще всего продаются квартиры вторичного рынка жилья.
На что можно рассчитывать?
На торги выставляются самые разные квартиры. Чаще, конечно, это незавидные «хрущевки», которые потом обязательно нужно передать в руки специализированной ремонтной организации, чтобы она привела жилье в надлежащий вид. Такие квартиры, как правило, советуется ремонтировать «под ключ», доверяя специалистам замену коммуникаций, перепланировку и отделку согласно разработанному проекту.
Интересные квартирки попадаются в домах сталинской эпохи. Высокие потолки, толстые стены, за которыми не слышно уличного шума. Такие дома тоже требуют капитального ремонта, а, значит, вселиться в «сталинку» сразу после покупки вряд ли получится. Зато после комплексного ремонта отремонтированная квартира будет очень удобной и комфортной (и дорогой, можно потом перепродать по куда более высокой цене или жить самостоятельно).
Реже на аукционе попадаются новострои.
Любую квартиру можно увидеть воочию, если отправить специальную заявку (адрес электронной почты указан на сайте «Моссоцгарантии»). В одном обращении можно заявить для осмотра до пяти адресов.
Важно! Многие старые постройки, в том числе и жилые дома, уже состоят в плане реновации. Эта недвижимость будет сноситься, поэтому необходимо уточнить, не попадает ли выбранная вами квартира в эту программу. Вам нужно определиться, желаете ли вы улучшить свои жилищные условия, получив от государства квартиру по сносу.
Вам нужен ремонт?