Как проходит сделка купли-продажи квартиры через банковскую ячейку

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проходит сделка купли-продажи квартиры через банковскую ячейку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Банковская или депозитарная ячейка, банковский сейф — это металлический ящик для хранения ценностей в банке. Размеры у таких боксов бывают разные — от 5 см в высоту, 10 см в глубину и 30 см в ширину и больше. Иногда размеры указывают в кубических сантиметрах. Для понимания — в сейфе объёмом 3500 кубических см легко уместятся 15 миллионов рублей. Ячейки оборудованы сигнализацией, противопожарной системой и бронированными дверцами.

Как арендовать ячейку и пользоваться ей

Продавцу и покупателю нужно вместе прийти в банк и заключить трёхсторонний договор об аренде сейфа. В нём прописывают:

• обязательства банка по предоставлению ячейки, её сохранности и безопасности;
• данные всех арендаторов — продавца и покупателя;
• срок аренды;
• стоимость;
• условия доступа;
• дополнительные уточнения.

Передавать деньги продавцу «на руки» до регистрации сделки — небезопасно

Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.

Если продавцы настаивают получить деньги «на руки», например, после подачи документов в МФЦ или в УФРС, а не после регистрации сделки, то я бы сто раз подумала о покупки такой квартиры. В крайнем случае лучше отправить деньги безналичным путем и обязательно получить от продавца расписку о получении денег (образец).

Банковская ячейка представляет собой сейф в охраняемом хранилище банка. Это закрытый металлический ящик (ячейка), один ключ от которого передается клиенту, а другой остается сотруднику банка. Для аренды ячейки необходимо заключить договор с банком и оплатить арендную плату.

Для сделок купли-продажи квартиры сейф арендуется минимум за день до подписания купчей. Покупатель (именно он и является арендатором ячейки) прячет нужную сумму в сейф, получает ключ и после подписания договора передает его продавцу. Однако для того чтобы в банке смогли пропустить бывшего владельца к ячейке, необходимо будет предъявить ряд документов, подтверждающих не только факт подписания договора купли-продажи, но и его регистрации в Росреестре.

Как арендовать ячейку в Сбербанке при продаже квартиры?

Сбербанк России способствует осуществлению сделок купли-продажи недвижимости путем проставления кредитов и иных услуг, включая аренду ячеек.

Банк предлагает хранение средств, предоставляя клиентам гарантию их сохранности, удобство доступа. Условия аренды в Сбербанке во многом сходны с аналогичными услугами в иных финучреждениях. Клиентам предлагается:

• полная конфиденциальность;
• сохранность сейфа благодаря охранной и противопожарной системам;
• возможность выбрать любой срок аренды (от 1 дня до 3 лет с продлением), арендовать сейф оптимального размера (шириной 31-62 см и высотой до 60 см);
• доступ к ячейке в дни работы банка.

Для клиентов, осуществляющих куплю-продажу квартиры, разработана программа предоставления индивидуальных сейфов для расчетов.

Удобной и безопасной формой расчета является безналичный расчет.

При совершении сделок купли-продажи недвижимости, эта форма расчета является наиболее подходящей с использованием банковского инструмента, называемого «Аккредитив».

Слово «аккредитив» происходит от латинского «accredo», то есть, «доверяю».

Аккредитив – это форма безналичных расчётов, которая может применяться при заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества.

Фактически, аккредитив — аналог банковской ячейки.

Как работает аккредитив:

1. Стороны заключают договор купли-продажи недвижимости
   • например, земельного участка
2. Покупатель открывает в банке аккредитив на 30 – 60 и более дней:
   • срок на оплату не влияет
3. Банк, на основании заявления покупателя на открытие аккредитива, открывает покупателю аккредитивный счет:
   • равнозначно банковскому сейфу при наличной форме расчета
4. Покупатель дает распоряжение банку перечислить деньги со своего текущего счета на открытый аккредитивный счет.
5. В течение указанных в договоре аккредитива 30 – 60 и более дней покупатель не может «забрать» перечисленные деньги из банка.
6. Документы отдают на государственную регистрацию.
7. По завершении государственной регистрации договора и перехода права собственности на недвижимость (земельный участок), продавец с зарегистрированными документами идет в банк и представляет их в банк:
   • перечень документов указывается в договоре купли-продажи и/или договоре аккредитива
8. Банк перечисляет на текущий счет продавца причитающуюся ему сумму по договору.

Если регистрация по каким-то причинам не прошла, по истечении срока, на который аккредитив был открыт (30 – 60 и более дней), банк перечисляет сумму аккредитива на текущий счет покупателя, т.е. осуществляет возврат денег.

Таким образом, аккредитив – это обязательство Банка перечислить на банковский счет продавца сумму денежных средств от имени покупателя в соответствии со строго определенными условиями, указанными в договоре купли-продажи недвижимости (земельного участка) и заявлении об открытии аккредитива.

Расчеты по аккредитиву имеют рядпреимуществ по сравнению с наличной формой оплаты.

К таким преимуществам относятся:

1. осуществление платежей путем безналичного перевода с банковского счета плательщика на банковский счет получателя:
   • то есть, нет необходимости арендовать у банка ячейку, получать наличные средства, пересчитывать их, проверять на подлинность
2. сведение к нулю риска потери денег для покупателя (в отличие от использования ячейки):
   • так как никто не может изъять денежные средства с его банковского счета помимо воли самого покупателя.
3. полная гарантия для продавца получения им денежных средств от покупателя после передачи квартиры (иной недвижимости)
4. возможность выбора для продавца:
   • или перечислить свои деньги на счет в другой банк
   • или либо снять средства наличными
5. в случае, если сделка не была зарегистрирована, у банка существует безусловное обязательство перечислить деньги покупателю обратно на его текущий счет (осуществить возврат)
6. стоимость аккредитива сравнима со стоимостью пересчета купюр и аренды банковского сейфа
7. отсутствие необходимости пересчёта и проверки купюр на подлинность:
   • банк это делает за свой счет
8. банк, в случае необоснованного перевода денег, несет имущественную ответственность перед плательщиком в соответствии с российским законодательством (возмещает убытки).

Банковская ячейка – что это?

Ячейка представляет собой небольшой выдвижной сейф. Находится он в банковском хранилище. В нем можно хранить любые ценные вещи на усмотрение клиента. Это могут быть ценные бумаги, деньги, драгоценности, документы.

Перед помещением содержимого в ячейку банкиры знакомят клиента с перечнем предметов, которые нельзя хранить в такой ячейке – наркотики, ядовитые и взрывчатые вещества и тому подобного.

При аренде ячейки банк гарантирует сохранение полной конфиденциальности. Никто кроме арендатора ячейки не будет знать о том, что именно оставлено на хранение. Банк, в свою очередь, гарантирует неприкосновенность и полную сохранность содержимого ячейки.

В большинстве случаев банковская ячейка имеет два замка. Ключ от первого хранится у сотрудника банка, от второго – у клиента. Это служит дополнительной гарантией сохранности.

Хранение может быть ответственным и индивидуальным. Различия этих видов в той ответственности, которую берет на себя финансовое учреждение. В первом варианте сотрудник банка перед закрытием ячейки проводит опись всех вложений.

В этом случае при пропаже хотя бы одного вложения банк берет на себя полную ответственность за произошедшее, обязуясь возместить материальную стоимость пропажи. Такого рода хранение стоит достаточно дорого, поэтому на практике к таким договорам прибегают реже, чем ко второму виду.

Как составить договор аренды банковской ячейки

Каждый банк предоставляет клиентам уже готовые формы для заполнения договора и допсоглашения об аренде ячейки. Но для их заполнения клиенту необходимо будет предоставить пакет документов:

• документ удостоверяющий личность – паспорт;
• при отсутствии гражданства необходимо будет предоставить вид на жительство;
• если клиент – военнослужащий, нужно предоставить документ, подтверждающий этот факт.

После заполнения всех бумаг на руки клиенту будет предоставлен типовой договор с указанием всех нюансов договоренности:

• номер;
• срок действия аренды;
• номер арендованного сейфа;
• внесенная за использование сейфа сумма;
• права и обязанности всех сторон, принимающих участие в сделке, также должны быть прописаны форс-мажорные обстоятельства.

В том случае, если продавец также арендовал ячейку для закладки в нее расписки о получении денег, в договоре должно быть прописано условие доступа к этому сейфу. В случае возникновения форс-мажорных обстоятельств проговаривается возможность доступа к ячейке с деньгами.

Если в сделке участвует больше двух сторон, то договор должен предусматривать систему взаиморасчета между всеми заинтересованными сторонами.

✅ Преимущества банковской ячейки

Использование банковской ячейки оказывается выгодно для обоих участников купли-продажи. Это объясняется следующими плюсами:

1. Покупатель может положить и «заморозить» деньги в банковской ячейке в любое время и на любом этапе сделки. Как только он это сделает, то сможет забыть как минимум об 1 «головной боли». Обычно деньги закладываются в сейф после подписания договора купли-продажи, но до перерегистрации права собственности в Росреестре.
2. Продавец может забрать деньги в любой день, но только при условии, что он исчерпывающе выполнит свои обязательства по договору купли-продажи (продаст квартиру Покупателю, передаст ему ключи и пр.). Продавец не «привязан» к определенной дате, а это – дополнительная защита и безопасность. Никакой посторонний гражданин не будет знать, когда именно Продавец решит посетить банк для взятия оттуда крупной суммы денег.
3. В банках имеется охрана и система видеонаблюдения, так что случаи утраты денег или иного содержимого происходят крайне редко.
4. Расчет через банковскую ячейку позволяет отсеять аферистов и мошенников на ранних этапах. Недобросовестный человек просто не рискнет проводить сделку через банк и показываться под камерами видеонаблюдения.
5. С деньгами не приходится взаимодействовать много и часто. Покупатель закладывает деньги в сейф, а Продавец – получает к ним доступ после исчерпывающего выполнения всех договоренностей. После этого ему необязательно транспортировать деньги в виде «налички». Он может сразу же перевести выручку в безналичный формат в отделении банка (например, положить средства на индивидуальный счет).
6. В банке купюры проверяются на подлинность, т.к. для этого имеется специальное устройство.
7. В банковскую ячейку можно закладывать неограниченную сумму денег. Само хранилище также можно использовать в течение неограниченного срока, ведь существует возможность продления договора аренды.
8. Вы можете арендовать в банке не только саму ячейку, но и комнату для проведения переговоров. Где-то такая услуга предоставляется бесплатно (например, в «Сбербанке»), а где-то вам понадобится заплатить за нее дополнительно (1000-1500 рублей за час использования).

✅ Как проходит сделка купли-продажи квартиры через ячейку: этапы и документы

Порядок действий при использовании банковской ячейки является универсальным, т.е. одинаковым для всех банковских учреждений. Вот, как сделка купли-продажи с арендованным сейфом осуществляется в «Сбербанке» – крупнейшем российском финансово-кредитном учреждении:

1. Продавец и Покупатель вместе выбирают офис, в котором будут храниться деньги. Они обращаются в банк (либо по телефону, либо путем личного посещения) и договариваются об аренде сейфа.
2. Между Покупателем (Арендатором) и банком заключается договор аренды. Покупателю необходимо иметь при себе документ, подтверждающий его личность и регистрацию по месту жительства в РФ. Это может быть внутренний российский паспорт, заграничный паспорт, удостоверение личности военнослужащего РФ, вид на жительство и т.д. Если Покупатель – гражданин иностранного государства, то он должен будет предоставить миграционную карту, въездную визу (для стран с визовым режимом), документальное подтверждение временной регистрации на территории РФ.
3. При необходимости вместе с договором аренды заключается и допсоглашение. Здесь прописываются условия, касающиеся Продавца и его доступа к деньгам. Например, стороны могут договориться, что Продавец сможет забрать средства через 25 дней после наступления определенной даты и выполнения определенного шага.
4. Покупатель может попросить у банковского служащего технические средства для пересчета и проверки подлинности купюр. Ему будет выделена отдельная комната (переговорная) для выполнения всех необходимых операций. Если Покупатель не захочет выполнять эту процедуру самостоятельно, то сможет заказать соответствующую услугу в банке. Средняя стоимость подсчета и проверки подлинности купюр – 0,3% от всей закладываемой суммы, но не менее 100 рублей. Для иностранной валюты применяются другие расценки – около 15 рублей за купюру.
5. Далее Покупатель закладывает средства в ячейку.
6. В «Сбербанке» и Покупатель, и Продавец получают договор аренды банковской ячейки и акт приема-передачи в пользование индивидуального сейфа. А вот ключ от арендованного сейфа передается только 1 из участников сделки. Обычно после закрытия ячейки этот ключ остается у Покупателя. «Сбербанк» не требует внесения залога за ключ.
7. Участники сделки покидают депозитарий и возвращаются в 1 из кабинетов офиса. Здесь оплачивается аренда сейфа и стоимость оказания услуги по обеспечению контроля за допуском к сейфу.
8. Далее стороны выполняют необходимые процессуальные действия – составляют и подписывают договор купли-продажи квартиры (если он еще не был подписан), собирают документы, регистрируют переход права собственности в Росреестре. Все эти шаги занимают в среднем от 1 недели до 1,5 месяца (в зависимости от того, на каком этапе находится купля-продажа и насколько сложной она является).
9. После того, как стороны исчерпывающе исполняют свои обязательства по основному ДКПК, Покупатель передает ключ от сейфа Продавцу.
10. Продавец обращается в банк с ключом, своим паспортом и необходимыми документами (см. ниже).

Для взятия денег из банковской ячейки Продавцу понадобится документально подтвердить факт продажи квартиры Покупателю. Достаточным подтверждением является оригинальный договор купли-продажи квартиры, на котором проставлены:

• штамп Росреестра;
• запись о том, что купля-продажа прошла государственную регистрацию, и квартира официально перешла к Покупателю.

Однако иногда стороны прописывают в дополнительном соглашении и другие пункты. Например, Покупатель может указать, что для доступа к деньгам Продавцу требуются:

• уже упомянутый договор купли-продажи с необходимыми регистрационными отметками;
• выписка из домовой книги, свидетельствующая об освобождении квартиры от жильцов;
• Единый жилищный документ, заменяющий собой выписку из домовой книги и т.д.

В некоторых случаях риски продавца и покупателя при использовании банковской ячейки напрямую связаны с действиями участников процесса. Часто они указывают в договоре меньшую стоимость квартиры, чем планируется получить в действительности. К такой хитрости прибегают продавцы при желании избежать уплаты налога или снизить его размер.

При наличии разногласий для взыскания может быть указана только сумма, указанная в договоре. Излишняя доверчивость продавца также может повлечь неприятные последствия, поэтому стоит контролировать сумму закладываемых средств. Действия рекомендуется проводить обоим участникам сделки после пересчета денег сотрудником банка.

В СМИ часто появляются публикации с яркими заголовками в виде «пропали деньги из ячейки». В банках сегодня имеется огромное количество камер видеонаблюдения и вооруженная охрана, поэтому все происходящее на территории учреждения круглосуточно находится под контролем. В большинстве случаев подобные сообщения оказываются очередным выбросом «желтой» прессы.

Расчёты за квартиру через аккредитив

Аккредитивом является обязательство банка по поручению клиента перечислить с его счёта деньги указанном лицу в случае предъявления им определённых документов.

Принцип тот же, что и при использовании банковской ячейки для сделок с недвижимостью. Отличие лишь в том, что переводятся безналичные средства, а в ячейку закладываются наличные.

Банк, в котором открыт аккредитив, является эмитентом, а тот, что выдаст деньги получателю – исполнителем. На практике это может быть один банк.

Дополнительно должна быть указана возможность банка-эмитента отозвать деньги у банка-исполнителя. Также бывает гарантированный аккредитив, при котором деньги не переводятся до заключения сделки, а хранятся в банке-эмитенте. Покрытый (депонированный) аккредитив предполагает их реальный перевод банку-исполнителю ещё до окончания регистрации сделки.

Чаще всего используют именно покрытый аккредитив без права отзыва.

Недостатками таких расчётов при покупке квартиры на вторичной рынке являются:

• Большое количество документов.
• Высокая стоимость услуги.
• Затраты времени.
• Сравнительно небольшое количество банков, предоставляющих такую услугу.
• Дополнительные комиссии.
• Сложности с возвратом денег при отмене сделки.

При использовании аккредитива и банковской ячейки банк не несёт ответственность за подлинность документов, при предъявлении которых продавцу отдают деньги.

К тому же, о сделках на большие суммы банки обязаны сообщать в налоговую службу.

Всё это делает такой способ расчёт не очень популярным, тем более что люди заинтересованы в расчёте наличными деньгами, а также потому, что аккредитив не подходит для расчёта в альтернативных сделках.

Подводные камни и риски

Метод расчета через банковскую ячейку предельно понятен и прозрачен, но и здесь не обошлось без подводных камней и рисков со стороны продавца:

1. При закладывании средств у участников процесса нет возможности проверить сумму на месте. При заключении договора аренды в документе не прописывается, что именно кладется под замок в сейф. Узнать, что именно и какими купюрами была заложена сумма продавец сможет только тогда, когда придет его очередь вскрывать данный ящик. Это большой риск для продавца. Так как если после вскрытия выяснится, что в ячейке меньше средств, чем было заявлено покупателем, доказать это будет невозможно. Стоит также обратить особое внимание на наличие пункта, в котором говорится об ответственности банка в случае обнаружения фальшивых купюр в ячейке сейфа.
2. Риск открытия ячейки по поддельным документам присутствует всегда, к нему также нужно быть готовым.
3. После окончания срока аренды к ячейке может быть свободный доступ, не каждый банк берет на себя гарантийные обязательства сохранности средств после окончания срока действия договора.

В договоре того же Сберабанка есть пункт, в которым прописано, что банк не несет ответственность за содержимое ячейки, а это значит, что оформить страховку в этом случае не получится.

Во сколько обойдется банковская ячейка

Стоимость аренды определяется посуточно или за месяц обслуживания, цена зависит от габаритов ячейки. Поскольку мини-сейфы имеют различные размеры, лучше сразу уточнить, поместится ли вся сумма.

Каждый банк устанавливает собственную цену на услугу.

1. В российском филиале «Райфайзенбанка» можно абонировать ячейку небольших размеров за 2 тысячи 400 рублей сроком на 30 дней.
2. У «ВТБ 24» действует региональная тарификация. Самые высокие цены в столице – здесь аренда обойдется в 135 рублей за сутки. Клиенту предоставляют 2 комплекта ключей.
3. Потенциальные клиенты «Росбанка» смогут забронировать сейф заблаговременно через интернет, а также выслать сотруднику документы для оформления договора. Небольшая ячейка обойдется в 4250 рублей за месяц. Залог за ключи – 3500 рублей.
4. «Сбербанк» отличается привлекательной стоимостью услуги. Сутки абонирования ячейки обойдутся примерно в 65 рублей. После окончания договора, если сделка не состоится, деньги можно хранить бесплатно еще неделю.
5. «Альфа-банк» предлагает аналогичную услугу за 35 руб/сутки, при условии, что срок пользования ячейкой не менее трех недель.

Стоимость услуги варьируется по различным регионам. При этом она даже у одного банка может существенно различаться.

Возможные подводные камни

Недостатков у схемы расчетов с банковской ячейкой – немного. В основном подводные камни связаны с возможным доступом к сейфу посторонних лиц. Мошенники, зная о сделке могут подделать договор и паспорт, и попытаться проникнуть в хранилище.

Украсть деньги могут и банковские клерки (в банке хранится второй ключ от ячейки). Однако такие случаи происходят крайне редко. Все документы тщательно проверяются, а в помещении множество видеокамер, так что украсть деньги, не будучи замеченным практически невозможно.

Еще один опасный подводный камень – банкротство банка, где будут храниться деньги. В отличие от вкладов средства банковских ячеек не застрахованы. Если в период оформления и регистрации сделки банк перестанет обслуживать клиентов в связи с неплатежеспособностью, то для возврата средств придется записываться в очередь кредиторов.

Похожие записи:

• Государственная регистрационная служба
• В каком разделе баланса отражаются задолженности перед бюджетом?
• Как аыписать умершего из частного дома