Как купить квартиру в браке: инструкция
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру в браке: инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно для оформления квартиры на несколько человек каждому из них приходится совершать множество формальностей, поэтому многие семьи предпочитают оформлять жилье на одного человека (на так называемого титульного собственника). Тем более что любое купленное в браке имущество считается совместно нажитым, и при разводе будет неважно, на кого оно оформлено. Но об этом ниже.
Как оформить квартиру на одного из супругов
Когда подходящая квартира найдена и все готовы закрыть сделку, одному из супругов (тот, который в покупке не участвует) нужно дать на это письменное согласие, причём заверенное у нотариуса. После этого продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи в трех экземплярах. Затем документы передаются на регистрацию в Росреестр. Через неделю они возвращаются с пометкой о регистрации, также госорган предоставляет выписку из ЕГРН. Этот документ подтверждает право собственности.
Как переоформить жилье после смерти мужа?
Если в браке квартира не была полностью переоформлена на жену, то после смерти мужа ее необходимо наследовать. Помимо жены претендентами на наследство являются дети и родители.
Для того чтобы переоформить недвижимость следует обратиться к нотариусу в течение 6 месяцев после смерти наследодателя.
Помимо жены на наследство должны подать заявление все близкие родственники, имеющие право на его получение.
Они могут отказаться от своей доли в присутствии нотариуса, тогда квартиру можно будет оформить на супругу. В противном случае наследство необходимо разделить на всех.
При первом обращении к нотариусу женщине понадобится только свидетельство о смерти и паспорт.
Для того чтобы вступить в наследство понадобятся технические документы на квартиру, справка обо всех проживающих в ней, документ о наличии или отсутствии обременений и др.
Супруг может переоформить недвижимость на жену без ее согласия только в том случае, если она находится в его личной собственности.
В случае, когда квартира приобретена после заключения брака, она является общим имуществом. Следовательно, процедура переоформления требует обязательного согласия второй стороны.
Как лучше оформить квартиру в долевую или совместную собственность
Зачем вообще требуется оформлять квартиру с долями? Чем она лучше и чем отличается от совместной? В обычном варианте это выглядит примерно так:
| Долевая собственность | Совместная собственность |
| Каждый владелец может распоряжаться только частью недвижимости. | Жилье хоть и принадлежит нескольким лицам, но они вольны распоряжаться всеми помещениями без ограничений. |
| Можно выделить долю в натуре и в буквальном смысле слова отгородиться от остальных жителей квартиры (самый простой пример – коммунальное жилье). | Выделить долю в натуре невозможно. Да и обычно не требуется. |
| Налог на недвижимость распределяется между всеми собственниками в соответствии с долей, которой они владеют. То же можно сказать и о коммунальных платежах. | Все платежи и налоги распределяются между собственниками равными частями. |
| Можно продать свою долю другим совладельцам или даже третьим лицам. | Продать квартиру можно только целиком, с согласия всех совладельцев. |
| В своей доле собственник может прописывать кого угодно и обустраивать ее по собственному усмотрению. | Прописка других лиц, так же как и реконструкция помещений производится только с согласия всех владельцев. |
Противоречие в законе
Статья 35 пункт второй Семейного Кодекса Российской Федерации гласит, что право одного из супругов на распоряжение совместно нажитой собственностью имеет место лишь при наличии согласия другого супруга. При этом данное согласие должно предполагаться по умолчанию в случае крупной сделки. Любую сделку по покупке квартиры можно признать недействительной при несогласии одного из супругов или доказанном факте его неосведомленности в крупном приобретении другим супругом.
Растолковав эту статью в буквальном смысле, получаем следующее: чтобы вступить в крупную сделку, Продавец не обязан требовать у покупателя, находящегося в браке, согласие его супруга на покупку недвижимости, заверенное нотариусом.
В суде первой инстанции Рафаил попросил признать квартиру не совместной, а его личной собственностью. Мужчина указывал, что квартиру он купили на деньги с продажи бабушкиного наследства. Его бывшая супруга — учительница, и на её зарплату приобрести квартиру невозможно, а сбережений у женщины не было. Бывшая жена не спорила с этими доводами супруга.
Первая инстанция присудила квартиру бывшему мужу. Суд учёл, что между продажей наследства и покупкой «семейной» квартиры прошло меньше месяца. А ещё — что на её покупку супруг направил все вырученные 2,4 млн рублей.
Но апелляция встала на сторону бывшей супруги. Суд не сомневался в том, что Рафаил купил недвижимость за свой счёт. Но отмечал, что, купив совместную жилплощадь, мужчина фактически внёс деньги в семейный бюджет.
Свою роль сыграл и тот факт, что квартиру супруг оформил не на себя, а на жену. Спорную недвижимость разделили поровну — как общее имущество супругов. Кассация «затвердила» это решение.
Как подарить квартиру, не спрашивая согласия супруга
Законодательство предусматривает следующее: распоряжение имуществом, в том числе и недвижимостью, является предметом обоюдного решения супругов. Но семейное положение не влияет на статус собственника в ряде случаев — это зависит от обстоятельств приобретения имущества или наличия договора о разделении прав на него:
- квартира была получена одним из супругов по завещанию или в результате дарения — независимо от того, был ли на то время зарегистрирован брак;
- квартира находилась в собственности одного из супругов до вступления в брак;
- имеется брачный контракт, в котором указано, что вторая сторона не претендует на эту собственность и не считает права на нее совместными — это мало распространенная в России форма правоотношений, но она существует и является серьезным основанием для отказа в претензиях;
- супруги ранее разделили собственность сами или по решению суда.
Причины такого оформления
Оформить кредит на другое лицо, на первый взгляд, кажется плохой идеей, но не редки случаи необходимости таких действий или невозможности оформить на себя.
Это может быть:
- отсутствие официального дохода;
Можно получать солидный доход, но не иметь записи в трудовой книжке.
- негативные записи в кредитной истории;
Как вариант — просрочки по уже закрытым обязательствам.
- отсутствие регистрации в регионе размещения подразделения банка;
Часть кредиторов лояльно относится к тем, кто живет на Дальнем Востоке, а займ запрашивает в Москве. Другая настаивает, чтобы и приобретаемая недвижимость, и клиент, и место работы размещались не далее 70 км от офиса.
- проблемы со здоровьем.
Банки предлагают заемщикам застраховать жизнь на период кредитования. Но есть категории граждан, которых страховые компании не хотят видеть в числе своих клиентов.
Когда вы платите ипотеку, которая оформлена на другое лицо, вы всегда несете определенные риски, о которых мы сейчас расскажем. Эти риски существуют для все сторон:
- Первый случай будет невозможность зарегистрироваться на купленных метрах. Данную процедуру может проделать только собственник квартиры и ее владелец. Если же там прописаны дети несовершеннолетние, то в таком случае их невозможно выселить. Даже суд в этом бессилен.
- Плательщики сталкиваются с тем, что собственник отказывается передать им жилплощадь после выплаты долга. Если не подписано никаких обязательств по передаче квартиры и не может быть доказано на словах, то в таком случае можно заниматься хоть благотворительностью. В лучшем случае, формальный заемщик и собственник недвижимости будут платить подоходный налог с этой суммы.
- Кто подписывал договор с кредитором, тот несет тоже риски. Если деньги не будут выплачивать в срок, то собственнику придется выступать перед судом и рисковать своим имуществом. Кредитная история будет испорчена на ближайшие 15 лет. Также в случае незаконной перепланировки ему придется потратить свое время на подачу заявки в ЕГРН, подписание документов и так далее. Выбирать лицо, на которое будет оформляться ипотека, нужно с осторожностью.
На что может претендовать второй супруг, если сделка прошла до свадьбы?
Справка: Если квартира приобреталась до брака, то она принадлежит тому, на кого была оформлена или зарегистрирована.
Рассмотрим случаи, когда один из супругов может претендовать на долю в квартире или денежную компенсацию:
- если один из супругов вкладывал собственные средства и сможет доказать это в суде;
- ведение общего совместного хозяйства и проживание на одной площади на протяжении длительного времени;
- если лицо является созаемщиком при ипотечном кредитовании, то может претендовать на долю в квартире, даже не находясь в официальном браке.
Нужен ли брачный договор при покупке квартиры
Согласно статистическим данным, на сегодняшний день в России из 1 миллиона семей распадается около 600 тысяч – то есть больше половины. Ввиду этого проблемы с разделом совместно нажитого имущества не являются редкостью. С особой актуальностью этот вопрос встаёт, когда разделу подлежит дом или квартира, взятые в ипотеку.
По семейному законодательству РФ имущество, нажитое во время брака, за некоторым исключением, считается общей собственностью (ст. 34 Семейного кодекса РФ). В случае развода оно делится поровну. Но ничто не мешает мужу и жене предусмотреть другие варианты на случай их расставания.
Именно в таких случаях и может помочь грамотно составленный брачный договор на квартиру. Его рекомендуется подписывать, когда жильё приобретается как на накопленные деньги, так и посредством ипотеки. Это поможет, избежав дрязг и долгих судебных разбирательств:
- изменить требование закона о совместной собственности, сделав её долевой или раздельной;
- чётко определить доли;
- отразить какая часть денег была или будет внесена каждым из супругов при покупке квартиры;
- обозначить как жильё будет делиться после развода;
- определить на кого ляжет обязанность по выплате долгов по ипотеке.
- учесть доли несовершеннолетних.
Оформление права собственности на одного из супругов
Выбор этого варианта обусловлен более простым процессом оформления недвижимости: нет необходимости все бюрократические формальности совершать обоим супругам. С января 2017 года не требуется обязательное согласие второй половины на покупку жилья (ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости») — Росреестр в любом случае зарегистрирует переход права, в ЕГРН будет внесена информация об отсутствии согласия второго супруга.
Важно понимать, что вне зависимости от того, на кого оформлена квартира, при разводе все равно все будет делиться поровну либо с учетом интересов несовершеннолетних детей. Процесс раздела осуществляется в досудебном порядке (мирно) или в суде (если договориться полюбовно не удалось).
Нюанс №1: Если квартира получена в дар или в наследство.
Квартира, полученная мужем/женой в дар или в наследство в браке либо до него — не считается совместной собственностью.«Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью» (статья 256 Гражданского Кодекса РФ). «Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью» (статья 36 Семейного кодекса).
Такая квартира при разводе остается у владельца и делению не подлежит. Исключением может стать ситуация, когда после получения наследства/дара одним из супругов второй вкладывался в увеличение стоимости этого имущества (например, оплачивал ремонт, обстановку в квартире).
Нюанс №2: Если квартира куплена целиком на доходы владельца.
Всегда возникает вопрос, как делится квартира и делится ли вообще, если доход приносил только один из двух супругов. В статье 34 Семейного кодекса имеется пункт: «Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода». Может сложиться впечатление, что формулировка «другие уважительные причины» не включает тунеядство, зависимости от психотропных веществ или увлеченность виртуальными играми вместо работы. Но на практике суды считают, что все это осуществляется по согласию второго супруга, а значит в любом случае квартира подлежит разделу. Нюанс может крыться лишь в пропорциях деления квартиры: так, в пункте 2 статьи 39 СК уточняется, что «суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе <...> в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи».
Покупка недвижимости в гражданском браке
Бывают и такие ситуации, когда партнеры решают оформить покупку на одного из них, а деньги дают оба (предположим, в равных долях). Это рискованная ситуация, поскольку один из партнеров вносит свои средства, а взамен не получает ничего. Однако защитить свои права можно и в этой ситуации. В этом случае, при возникновении каких-либо конфликтов по поводу раздела имущества, второй партнер может попытаться доказать свои права на спорную недвижимость в суде. Это возможно, если партнер-несобственник докажет, что в покупку вложены его деньги (например, кредит на покупку взят на его имя, или продавцу переданы деньги с его банковского счета, источник денег указан в договоре купли-продажи и т. д. ).
Такое вложение денег необходимо будет подтвердить документами, свидетельствующими, что вот эти конкретные деньги потрачены на приобретение именно этой недвижимости. Тут помогут чеки, выписки с банковского счета, документа по кредиту и иные подтверждающие движение средств бумаги. Кроме того, для таких партнеров не действуют налоговые льготы, существующие, например, для сделок дарения между родственниками.
Договор купли-продажи квартиры можно заключить в простой письменной форме (оформлять такой договор у нотариуса не обязательно). Желательно при этом воспользоваться услугами адвоката или риелтера, которые помогут разобраться в правовых нюансах и грамотно описать все условия приобретения недвижимости. Свою долю каждый из партнеров впоследствии сможет продать, обменять, подарить, завещать или передать по наследству по закону. Конечно, при продаже или обмене такой доли, будет действовать право преимущественной покупки – один из собственников, прежде, чем продать свою долю, должен будет предложить второму собственнику ее выкупить. Цену при этом можно назначить любую.
Если второй партнер от покупки откажется, долю можно продавать кому угодно, но цена продажи уже не может быть ниже той, что была предложена партнеру. Гражданский и Семейный кодексы четко говорят нам, что имущество, приобретенное в браке, принадлежит обоим супругам в равных долях. Незарегистрированные отношения таких последствий не порождают.
Имущество, приобретенное людьми, которые в браке не состоят, будет принадлежать тому из них, кто указан в договоре в качестве покупателя. Именно поэтому, основное правило безопасности гласит – покупку нужно оформлять на двоих. Пусть оба партнера будут покупателями по договору. В этом случае нужно будет прописать, какая доля в новой квартире принадлежит каждому из них (например, по 0, 5 каждому). При регистрации права собственности каждому из партнеров будет выдано свое свидетельство о праве собственности на долю.
В данном случае не будет иметь значения, на чьи деньги приобретена недвижимость. Даже если вся сумма на покупку была внесена лишь одним из партнеров, собственниками станут оба. Это с достаточной гарантией позволит впоследствии не остаться на улице.
Дарение дома, квартиры, машины, участка
Вид имущества тоже имеет значение при оформлении сделки.
| Объект соглашения | Подробности |
| Жилой дом | По закону строение и земля, находящаяся под ним, считаются неделимым объектом. Поэтому одаряемый получит все. Необходимо собрать нужные бумаги, в частности, подтверждающие статус дарителя как владельца недвижимости. Бумаги на участок: • план – составляется кадастровым инженером; • справка, подтверждающая полное отсутствие задолженности по налогам и иным платежам. Причем, владелец вправе отдать и часть здания. Тогда в договоре указывается размер доли. Важно выделить ее, предоставив отдельный вход с крыльцом, обустроить санузел и кухню. Провести все основные коммуникационные сети. Соответственно, земля будет также разделена. Когда в сделке участвуют члены семьи, можно заранее обговорить все расходы. |
| Квартира | Разделить ее сложнее, т.к. потребуется вторая кухня и вход. Зато в дарственной будет один объект. Важно проверить отсутствие: • коммунальных долгов; • обременений; • ареста. Иначе все забытые прежним владельцем обязательства перейдут новому. В остальном, сделка проходит стандартно. Мы советуем следовать установленному порядку, невзирая на наличие супружеских отношений. Устное соглашение недействительно, т.к. объект передачи дорогостоящий. |
| Участок земли | Перед заключением соглашения нужно проверить, зарегистрирован ли участок в системе Росреестра. Многие владельцы, распоряжающиеся наделом десятилетиями, не знают нововведений в законодательстве. Например, о необходимости регистрации земли. Это подтверждает выписка ЕГРН. Без межевания и определения границ оформить надел невозможно. Процедура дорогостоящая, длительная, но необходимая. Без нее с наделом нельзя совершать никаких сделок. Хозяин волен отдать не всю, а часть земли, предварительно разделив ее. Если территория позволяет, это несложно. В остальном процедура дарения стандартная. |
| Машина | Граждане часто передают транспорт близким родственникам безвозмездно. Процедура кажется простой, однако есть нюансы. Например, если машина новая, ей нет 3 лет и получатель решит продать дар: • ему нельзя использовать расходы, понесенные за покупку автомобиля; • можно взять имущественный вычет, если сумма продажи выше 250 000 рублей. Ему придется отдать 13% налога в бюджет. Нерезидентам – получателям дара придется отдать 30% налога. Неважно сколько времени они владеют автомобилем. Сама процедура проходит так: 1.Владелец машины посещает ГИБДД, там снимает свою собственность с учета. Это возможно при отсутствии долгов (налог выплачен, штрафы погашены). 2.Пишет дарственную, участники расписываются, затем происходит регистрация сделки в ГИБДД. Нужны документы: •ПТС; •свидетельство регистрации – техпаспорт; •паспорта сторон; •акт оценки ТС (составляет приглашенный эксперт); •выписка от нотариального реестра, подтверждает, что транспорт не находился в залоге; •выписка ГИБДД – авто не угнано, обременений нет; •квитанция выплаченной госпошлины; •страховка, переоформленная на одаряемая; •согласие супруга, если машина приобреталась гражданином в браке. 3.Новый автовладелец получает техпаспорт. |
Важно! Отсутствие любых обременений (дарение с обременением в отдельной статье). Иначе совершить сделку будет невозможно.
Оспаривание дарственной
Стороны, либо третьи лица могут оспорить договор дарения в суде. Основания для оспаривания сделки:
- Допущенные при оформлении дарственной ошибки. В этом случае суд признает договор дарения недействительным.
- Признание дарителя на момент составления и подписания документа недееспособным. Гражданин считается недееспособным при наличии у него психического заболевания, а также если будет доказано, что при заключении договора он находился в алкогольном, либо наркотическом опьянении.
- Если договор дарения был оформлен с целью сокрытия другой сделки с объектом недвижимости, например, купли-продажи доли жилого помещения.
- Сделка производилась под давлением. Это может быть как физическое насилие, так угрозы или шантаж в адрес дарителя или его близких.
- Выгодоприобретатель нанес ущерб объекту, который эксперт обозначит, как серьезный.
Если квартира муниципальная, а муж – наниматель
К сожалению, этот пережиток советского времени еще сохранился в российских городах.
В рассматриваемом случае супруги не являются собственниками помещения, а живут на основании договора социального найма. Владельцем жилплощади обычно является государство.
Исходя из этого, распоряжаться (продавать или делить) данную недвижимость проживающие в ней люди не могут. Что можно сделать в подобной ситуации?
Прежде всего, семья должна быть зарегистрирована в квартире, так как только это основание дает право на проведение каких-либо манипуляций с жильем.
Первый выход из положения – это разменять на два меньшие по площади помещения, имеющие такой же правовой статус. Сделать это проблематично и к тому же квартира должна состоять из нескольких комнат, чтобы ее поменять на две.
Второй способ обычно наиболее действенный – принять участие в приватизации. В этой процедуре должны участвовать муж и жена.
По завершении процесса помещение перейдет в ранг долевой собственности супругов, которую они имеют право продать, а деньги разделить пополам на общих основаниях.
Одна из сторон может отказаться от своей части жилплощади в обмен на денежную компенсацию или иное имущество.