Не спор, а битва: кто платит за оценку квартиры?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Не спор, а битва: кто платит за оценку квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Этo нe cлyчaйный зaгoлoвoк, a цитaтa oднoгo из нaшиx клиeнтoв-пoкyпaтeлeй. Нa caмoм дeлe, тaкиx клиeнтoв дoвoльнo мнoгo: cэкoнoмить xoтят пpaктичecки вce. Люди cчитaют, чтo зa oцeнкy cвoeй coбcтвeннocти пpoдaвeц oтвeчaeт личнo — в кoнцe кoнцoв, этo eгo квapтиpa.

Ктo пpoдaeт, тoт и плaтит

Дaжe пoкyпaтeли c ипoтeкoй coмнeвaютcя в тoм, ктo дoлжeн плaтить — xoтя, кaзaлocь бы, oцeнкa нyжнa тoлькo им. Нa caмoм дeлe, иx мoжнo пoнять: чтo ecли бaнк нe oдoбpит квapтиpy? Этo знaчит, чтo cдeлкa copвeтcя, a дeньги бyдyт пoтpaчeны зpя. Пpoдaвeц жe в любoм cлyчae oкaжeтcя в плюce: cвeжий oтчeт oб oцeнкe eщe никoмy нe пoмeшaл.

Eщё oдин пoпyляpный дoвoд — пpoдaвцы нaмepeннo зaвышaют цeны, чтoбы oтбить нeпpeдвидeнныe pacxoды нa пpoдaжy, a знaчит мoгyт ceбe пoзвoлить зaплaтить eщe и oцeнщикy. И вooбщe, этo пoкyпaтeль ocтaнeтcя бeз гpoшa в кapмaнe, для пpoдaвцa тpaты нa oцeнщикa — кoпeйки пo cpaвнeнию c пpибылью. Нaм нe кaжeтcя, чтo этo paзyмный apгyмeнт, нo oн и пpaвдa pacпpocтpaнeн.

Возможные проблемы и нюансы

Чтобы предотвратить возможные неприятные последствия при оформлении ипотеки, необходимо ответственно отнестись к выбору оценочной компании. Она должна иметь все соответствующие документы на осуществление деятельности и состоять в реестре СРО. Если затрудняетесь самостоятельно найти оценщика, обратитесь к представителям банка, в котором планируете получить кредит на жилье.

Большинство кредитных учреждений сотрудничают с несколькими проверенными оценочными организациями, поэтому у вас будет возможность выбрать эксперта с оптимальными ценами на услуги. Имейте в виду — экспертизе аккредитованного оценщика банк доверяет, и вам точно не придется заказывать процедуру заново.

Часто бывает, что стоимость квартиры по отчету гораздо ниже цены, установленной продавцом. В этом случае банк не одобрит сумму, превышающую то значение, которое указано в расчете оценщика. В подобной ситуации оптимальное решение — договориться с продавцом о снижении цены или заплатить разницу собственными средствами.

Еще один фактор, который может негативно отразиться на покупке вторичного жилья в ипотеку, — неузаконенная перепланировка. Если в оценочных документах не будет указана данная информация, в дальнейшем это может привести к крайне нежелательным последствиям. При обнаружении несоответствия банк вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной, а также обвинить вас в мошенничестве.

Помните: оценка квартиры — серьезный шаг на пути к приобретению собственного жилья в ипотеку, поэтому отнестись к нему следует ответственно. Обращайтесь за услугой только к проверенным оценщикам, которые аккредитованы банком, в котором планируется оформлять кредит. Так вы сможете избежать неприятных ситуаций и сохраните свои деньги, время и нервы!

Какие документы потребуются для оценки?

Обратите внимание, что большая часть из списка документов принадлежит владельцу покупаемой квартиры. Поэтому заказывайте оценку и начинайте собирать пакет документов, когда уже точно приняли решение о покупке именно этого жилья.

В перечень документов, необходимых для оценки, входят:

• Документы, подтверждающие право на продажу этой квартиры. Например, свидетельство о собственности, договор купли-продажи, договор дарения или бумага о вступлении в наследство. Если речь идет о покупке только части недвижимости – например, комнаты, — то подойдет договор долевого владения.
• Нужна копия кадастрового паспорта. Этот документ можно получить в БТИ. Выдадут бумагу только собственнику.
• Владелец квартиры также должен предоставить вам планы БТИ – это документ с полным описанием квартиры. В нем начертан план жилья с точными размерами. Указываются площадь общая и площади отдельных помещений. Обратите внимание, что в плане БТИ должны быть прописаны площади всех помещений, включая ванную комнату и коридор.
• Копия вашего паспорта и контактные данные, например, номер телефона;

Если в квартире была выполнена перепланировка, то на плане это должно быть отображено. Обычно это выглядит так – на одном листе старая планировка, на втором – новая, узаконенная. Или обе планировки печатают на одном листе.

Изменение планировка сделано без разрешения? Для оформления закладной банку предоставляется отчет с информацией о неузаконенной перепланировке и банк откажет в выдаче ссуды. Собственнику придется переделывать квартиру обратно или получать разрешения.

Обратите внимание на две тонкости:

• Дом построен раньше, чем в 1960 году? Нужно получить справку об отсутствии деревянных перекрытий. Проблема в том, что эти перекрытия имеют высокий класс пожарной опасности и страховые компании не выдают договора страхования на такие объекты. Соответственно, ипотеку взять не получится.
• Может потребоваться справка о том, что что дом не будет снесен – объекта нет в плане на снос местной администрации.

Что влияет на оценку недвижимости?

Кроме перечисленных в разделе о методах оценки факторах, на итоговую стоимость влияет еще несколько параметров, которые учитывает грамотный эксперт:

• Во внимание берется престижность района и экологическое состояние – если квартира рядом с промышленной зоной, то стоимость будет ниже.
• Если же рядом с квартирой много школ, детсадов, поликлиник и других важных социальных объектов, стоимость повысится.
• Важно не только состояние отделки квартиры, но и состояние подъезда и общих перегородок. Грубо говоря, квартира с евроремонтом в разваливающемся доме не будет оценена дорого.
• Берется в расчет и наличие двора – обустроенная для отдыха территория ценится выше, чем «пятачок» на десять машин.

Напомним, сама квартиры оценивается по:

• Площади;
• Количеству комнат;
• Общему состоянию – отделка, перекрытия, планировка;
• Наличие или отсутствие дефектов в ремонте;
• Этаж – первый или последний дешевле.

Подготовленный экспертом документ имеет стандартную форму — отчет включает не просто заключение о стоимости, а пошаговые расчеты с фото, примененными коэффициентами, формулами. В отчете обязательно указывают:

• точный адрес квартиры, позволяющий ее идентифицировать;
• реквизиты оценщика, включая данные квалификационного удостоверения;
• рыночную стоимость недвижимости — непосредственно квартиры;
• описание МКД и близлежащей территории;
• подробную информацию об оцениваемом объекте с техническим планом;
• сведения о юридической чистоте, отсутствии обременений;
• анализ ликвидности — прогнозируемый срок продажи помещения, если банку придется принудительно реализовывать залог.

Что делать, если я не согласен с оценкой квартиры?

Если вы не согласны с ценой, которую определил независимый оценщик, в первую очередь необходимо еще раз внимательно изучить составленный им отчет, в частности, проверить, учтены ли все преимущества оцениваемой квартиры, а также насколько релевантен анализ рынка недвижимости. При наличии сомнений можно обратиться за повторной оценкой в другую организацию.

---

На самом деле отчет об оценке квартиры — довольно большой и подробный документ. Он оформляется в едином формате согласно ФЗ «Об оценочной деятельности». В нем описывается не только квартира, но и дается более общее представление об экономической ситуации в данной местности, о рынке недвижимости, а также подробно изучается район, в котором расположена квартира, его инфраструктура, привлекательность для покупки жилья и многие другие факторы, влияющие на конечную цену.

Большую часть отчета занимают данные по самому объекту недвижимости. В нем присутствуют фото жилплощади, подъезда, лифтов и двора. При этом эксперт обязан самостоятельно выехать на объект, чтобы убедиться в подлинности фотографий и состоянии квартиры. Отдельное место в этом отчете отведено описанию методики расчета, формулам и непосредственно проведению самого расчета стоимости. При этом в результате экспертизы оценщик формирует две цены жилого объекта — рыночную и ликвидную.

Отчет об оценке квартиры при ипотеке действителен в течение 6 месяцев, если за это время покупатель не успел оформить кредит, придется заказывать повторную экспертизу, и цена уже может измениться.

Банку необходимо иметь гарантии, что та сумма, на которую будет оценена квартира, покроет размер выданного кредита.

Финансовые учреждения, как правило, сотрудничают с несколькими оценочными организациями и клиенту берущему кредит предлагается воспользоваться их услугами. И в этом случае тем, кто оплачивает оценку квартиры, будет заемщик. Если покупатель не согласен с мнением эксперта и указанной рыночной стоимостью, то может обжаловать это решение, также за свой счет.

Оценочные организации-партнеры банков, предоставляющих ипотечный заем, могут занизить рыночную цену по сравнению с реальной, для того чтобы обеспечить в случае не возврата кредита, возможность продать предмет залога без финансовых потерь для банка. А на то, чтобы получить отчет об оценки квартиры от выбранной заемщиком по своему желанию организации, банки-кредиторы вряд ли согласятся.

Организации-застройщики предлагают заключить сделку по уже готовым документам, и в этом случае получается что тот, кто оплачивает оценку квартиры, выставленной на продажу в «готовом» виде без дополнительных хлопот для покупателя, будет застройщик.