9 формулировок для договора аренды, которые сэкономят вам налоги
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «9 формулировок для договора аренды, которые сэкономят вам налоги». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Единой унифицированной формы соглашения о замене стороны по договору на сегодняшний день нет, так что представители организаций и предприятий могут формировать его в произвольном виде, или, если на предприятии есть разработанный и утвержденный шаблон этого документа — по его образцу.
Заключен договор аренды склада. В период действия договора аренды сменился собственник склада. Письменно (на бумаге) новый собственник нас не уведомлял об этом, только по электронной почте были пересланы сканы выписок из реестра, подтверждающие право собственности.
Новый собственник хочет изменить условия договора аренды, а мы не хотим этого. При этом договором предусмотрено, что смена собственника объекта не является основанием для прекращения настоящего договора.
Какие законодательные нормы регулируют данную ситуацию? Каким образом нам оплачивать аренду, если новый собственник уклоняется от подписания дополнительного соглашения к текущему договору о смене арендодателя и требует подписать новый договор на своих условиях? Если новый собственник ограничит нам доступ в склад и будет удерживать наше имущество, каковы должны быть наши действия?
Продление договора аренды
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Соглашение дополнительное по договору аренды нежилых помещений
1.1. Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование следующее имущество перечень которого приведен в приложении № 1, и именуемое в дальнейшем «Имущество».
Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование Арендатору , сопровождаемые всеми принадлежностями и технической документацией , именуемое в дальнейшем «Оборудование».
1.2. Имущество является собственностью Арендодателя.
1.3. Оценка, техническое состояние, степень износа и другие характеристики Имущества изложены в Характеристике предмета аренды, являющейся неотъемлемой частью Договора (Приложение №1).
1.4. Имущество предоставляется в аренду Арендатору для сроком на лет. Срок аренды истекает «»2021 г.
2.1. Арендатор обязуется вносить Арендодателю за пользование имуществом плату в сумме рублей, в том числе по годам: .
2.2. Внесение арендных платежей Арендатор производит ежеквартально, равными долями в размере 1/4 от годовой суммы арендной платы на расчетный счет Арендодателя не позднее числа.
2.3. В размер арендной платы включаются а также арендный процент в размере % в год от стоимости имущества согласно п.1.1. Расчет арендной платы произведен в «Базовом расчете», являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение №2).
2.4. При непоступлении арендной платы в указанный срок Арендодатель взыскивает ее в установленном порядке с начислением пени за просрочку платежа.
3.1. Арендодатель обязан в течение после подписания Договора предоставить Арендатору имущество в состоянии соответствующем требованиям Приложения №1, а Арендатор принять имущество в аренду. Для этого стороны при передаче имущества обязаны составить «Акт №1 приема-сдачи имущества в аренду» (Приложение №3).
3.2. Распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту имущества изложено в «Плане ремонтных и восстановительных работ» (Приложение №4).
3.3. Сторона, виновная в возникновении аварии, приведшей к неисправности Имущества обязана в течение осуществить его необходимый ремонт и восстановление. Если авария произошла по вине третьих лиц, то в течение дней предъявляет иск третьему лицу и за свой счет в вышеуказанном порядке осуществляет необходимый ремонт. Если Имущество пришло в негодность в силу форс-мажорных обстоятельств, или иск третьему лицу не может быть удовлетворен, стороны делят расходы по ремонту и восстановлению имущества в следующей пропорции:
- Арендатор %;
- Арендодатель %;
3.4. При получении письменного запроса или иного документа, требующего его подписания, сторона, его получившая, обязана в течение дней дать письменный ответ или подписать и отправить его стороне, направившей документ.
Дополнительное соглашение о смене арендодателя образец
Многие правовые сайты предлагают типовые образцы договоров, которые несомненно подойдут большей части обывателей. Шаблоны и примеры стандартных бланков на аренду квартиры составлены вполне сносно и могут служить прекрасным подкреплением документально оформленной сделки, но лишь в том случае, когда арендатора и арендодателя все устраивает.
Нередко встречается формулировка «договор аренды», что для физических лиц при съеме или сдаче жилой недвижимости в наем просто недопустимо. При подмене формулировок, и возникновении спорных ситуаций такой документ признают ничтожным.
Важно: юридически грамотное название для физлиц — договор найма. Если же сделка совершается с организацией, документ оформляют как аренду. Учтите этот момент — иначе сделка по сдаче недвижимости будет признана недействительной.
В случае если стороны договора об аренде приняли решение об изменении его условий, это возможно будет сделать только двумя способами:
- В случае обоюдного согласия, через оформление дополнительного соглашения к договору, ;
- В судебном порядке, если договоренность между сторонами не была достигнута.
- Продление срока аренды возможно и без заключения дополнительного соглашения или составления нового договора, в случае, если в первичном документе прописана возможность автоматической пролонгации после завершения срока.
- Если такие условия первоначально не предусмотрены, то необходимо дополнительно заключать договор аренды, либо составлять дополнительное соглашение.
- Об изменении условий договора аренды, прав и обязанностей арендатора и арендодателя,
- Об изменении срока (продлении или прекращении),
- Соглашение о задатке, применяется при отсроченной по какой – либо причине съема недвижимость, для закрепления права на аренду за определенным гражданином.
Такое соглашения подписывается до подписания договора аренды
Что включать в дополнительное соглашение? Ответ во многом зависит от целей и желаний сторон договора.
К основным составляющие любого дополнительного соглашения относятся:
- Атрибуты документа: его номер, дату и место составления.
- Вводную часть документа описывает персональные данные сторон, Фамилии, Имена, Отчества ответственных лиц, их паспортные данные и адреса по месту регистрации.
- Предмет соглашения, включает ссылку на предыдущий договор, продолжением которого оно является, то есть его уникальный номер и дату заключения.
- Объект соглашения, описывает, какое именно имущество передается в аренду, для более точной идентификации указывается юридический адрес, кадастровый номер, описательные характеристики помещения.
- Описание изменяемых условий.
При внесении изменений указываются, какие именно условия прекращают свое действия и те условия, на которые они заменяются.
При продлении либо прекращении договора указываются точные сроки действия арендных отношений. - Ответственность за исполнение условий данного соглашения, а так же возможные штрафные санкции либо компенсации за нарушение. В этом же разделе можно описать порядок возмещения штрафов.
- Форс-мажорные обстоятельства, в данном разделе описывается действия и ответственность сторон в случае возникновения чрезвычайных обстоятельств.
- Порядок разрешения споров.
- Реквизиты сторон. Документ заканчивается контактными данными, банковскими реквизитами, подписями сторон.
ВАЖНО: назначение помещения не влияет на особенности составления дополнительного соглашения. При этом если тип помещения сменился с жилого на нежилой либо наоборот, то проще будет составить новый договор аренды, так как правок в документе может оказаться достаточно много.
Акт приема-передачи арендуемого имущества
В силу п. 3 ст. 615 ГК РФ к сделкам о перенайме применяются правила о договорах аренды. Причем передача имущества арендатору регламентируется ст. 611 ГК РФ, по смыслу которой факт передачи объекта аренды арендатору оформляется соответствующим актом. Но исходя из сути новых правоотношений при перенайме первоначальный арендатор не является по отношению к новому арендатору арендодателем. Арендодатель в данном случае остается неизменным, так как юридической конструкцией сделки не предусмотрено участие этого лица в механизме передачи предмета аренды. Выходит, что ст. 611 ГК РФ в указанной ситуации в принципе неприменима, а как следствие, формально отсутствует обязанность по составлению акта приема-передачи арендуемого имущества.
Вместе с тем из соображений осторожности такой акт все же лучше составить и прописать в нем все основные характеристики объекта аренды, включая наличие обременений. Подобный документ обезопасит нового арендатора от неожиданных «сюрпризов» и дополнительных расходов на аренду.
Прежде всего важно правильно квалифицировать затраты в виде платы за перенаем: как актив или как расход. Порядок здесь таков. Если контроля над результатом затрат нет и не выполняются другие критерии признания активов (они изложены в разд. 7 Концепции ), эти затраты признаются расходом согласно требованиям п. 16 ПБУ 10/99 «Расходы организации» и учитываются в порядке, установленном названным Стандартом (см. Письмо Минфина России от 12.01.2012 N 07-02-06/5).
Концепция бухгалтерского учета в рыночной экономике России, одобрена Методологическим советом по бухгалтерскому учету при Минфине России, Президентским советом ИПБ РФ 29.12.1997.
Утверждено Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н.
Как это сделать в анализируемой ситуации? На основании соглашения о перенайме у хозяйствующего субъекта возникает лишь право стать новым арендатором по договору аренды. Никаких иных экономических выгод данное соглашение ему не принесет. Экономические выгоды из самого предмета аренды новый арендатор станет извлекать на основании договора аренды, за что и будет уплачивать арендодателю соответствующие арендные платежи. Иными словами, на основании соглашения о перенайме у нового арендатора возникает право аренды, тогда как право пользования объектом аренды возникает на основании самого договора аренды.
Соглашение о замене арендодателя в договоре аренды нежилого
Почитав пристально все темы, посвященные подмене арендатора в договоре аренды, пункт 2.Уведомляем вас о смене стороны арендодателя по договоруарендынежилогопомещения от г. выборка более принципиальных документов по вопросу подмена стороны в договоре аренды.Аренды нежилого помещения другому лицу, если в договоре. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и исисисиспользование либо во временное исисисиспользование. Имущество сдается в аренду совместно со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом свойства и т. В обозначенных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Всегда ли арендатор остается арендатором после смены собственника имущества
Переход прав на сданное в аренду имущество к иному лицу автоматически влечет и смену арендодателя по договору. Однако, несмотря на императивность данного правила, установленного в ГК РФ, при его применении все же возникают трудности. Самая распространенная — исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы в пользу нового контрагента. Но есть и другие вопросы: например, правомерен ли переход прав на имущество, если он влияет на права арендатора? Могут ли стороны установить, что смена собственника является основанием для прекращения арендных отношений? Ответы на них можно найти в судебной практике 1 .
Гражданский кодекс РФ предусматривает для арендаторов имущества специальный «механизм защиты» на случай перемены арендодателя по договору. Переход права собственности (а также хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Такое правило обеспечивает стабильность правового положения арендатора, который может рассчитывать на использование арендованного имущества на прежних условиях на протяжении оговоренного срока независимо от того, сменился арендодатель или нет.
Переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется. Договор аренды при этом своей юридической силы не теряет (постановление АС Западно-Сибирского округа от 11.09.2015 № Ф04-22735/2015 по делу № А27-16794/2014).
Норма п. 1 ст. 617 ГК РФ не применяется к договорам аренды, подлежащим государственной регистрации, но не прошедшим ее. Права, предоставленные лицу, которое пользуется имуществом по такому договору, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В том числе к отношениям такого лица и нового собственника имущества не будет применяться правило о сохранении договора аренды. Данную позицию несколько лет назад высказал ВАС РФ (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»), и арбитражные суды в настоящее время руководствуются ею при разрешении споров (см., например, постановление АС Центрального округа от 06.08.2015 № Ф10-2597/2015 по делу № А64-7402/2014).
Замена арендодателя в договоре аренды нежилого помещения
31.05.
2018
Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).
1.8.
Арендатор гарантирует, что Участок не обременен правами третьих лиц, его права или права Арендодателя на Участок не оспариваются, Участок под арестом не находится, Арендатору ничего не известно о предстоящем изменении назначения использования Участка или об изъятии Участка для государственных, муниципальных или публичных нужд.
Дополнительное соглашение о смене арендодателя
Часто арендатор узнает о смене собственника имущества еще до того, как получает официальное письменное уведомление. В таком случае арендатор может тянуть с оплатой до его получения (потом долг, разумеется, все-таки придется погасить). Между тем новый арендодатель может отправить уведомление лишь спустя несколько месяцев после приобретения недвижимости.
Договор об отчуждении недвижимости. Кроме свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимость арендатору стоит попросить для ознакомления договор, на основании которого объект аренды сменил собственника. Случается, что в таких договорах предусмотрены особые условия о переходе прав требования по арендному обязательству к новому собственнику (до регистрации прав собственности). Например, с момента передачи имущества или с момента заключения договора. По сути, это смешанный договор: отчуждения недвижимости и уступки прав требования арендных платежей.
Дополнительное соглашение о смене арендодателя
На стороне арендодателя выступало три индивидуальных предпринимателя у каждого было общая долевая собственность на нежилое помещение. Теперь, когда нежилое помещение находится в собственности только одного их них, каким образом оформить доп. Как нам Арендатору по договору аренды определить дату перехода право собственности от Арендодателя 1 к Арендодателю 2, какие документы новый Арендодатель должен предоставить арендатору, и в какие сроки? Ведь в доп. В нашем случае мы исправно платили ежемесячную арендную плату трем Арендодателям в равных долях в конце месяца за текущий месяц, т.
Дополнительные соглашения нужны в ситуациях, когда основной договор уже заключён, но требуется уточнить, либо изменить какие-либо пункты. В законодательстве не выносят отдельным пунктом требования к такому документу.
Условия арендных отношений определяются соглашением сторон. Но обстоятельства могут меняться, что влечет изменение договоренностей. Как в году оформить дополнительное соглашение к арендному договору? Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:. Заключение сделки аренды сопровождается оформлением надлежащего договора. В нем определяются условия правоотношений.
Об оформлении договоров аренды недвижимого имущества при смене арендодателя
Вопрос
Обязательно ли оформлять соглашение об изменение реквизитов и наименования арендодателя при смене арендодателя (купля-продажа недвижимого помещения) к долгосрочному и зарегистрированном договору аренды недвижимого имущества, либо достаточно будет уведомить арендатора об изменении стороны договора
Ответ юриста
По желанию сторон ООО «А» и ООО «С» могут заключить дополнительное соглашение к действующему договору аренды. В любом случае в интересах ООО «С» уведомить как можно раньше ООО «А» об изменении собственника арендуемого помещения, вне зависимости от намерения заключить дополнительное соглашение.
В соответствии с п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Если ООО «А» и новый собственник — ООО «С» желают продлить арендные правоотношения, им достаточно создать фактические условия для возможности исполнения договора обеими сторонами.
Для этого, во-первых, новый собственник недвижимости ООО «С» должен иметь договор аренды, который был заключен между ООО «Б» и ООО «А» для соблюдения со своей стороны условий аренды.
Во-вторых, ООО «А» должно иметь реквизиты ООО «С» для надлежащего исполнения своих обязанностей по уплате арендной платы и др.
Следовательно, лучшим вариантом действий ООО «А» и ООО «С» будет являться заключение дополнительного соглашения к действующему договору аренды с внесением изменений в договор в части субъекта на стороне арендодателя, его реквизитов. При этом стороны вольны договориться об иных изменениях действующего договора аренды — например, о продлении его срока.
Также необходимо отметить, что возможным вариантом может быть просто уведомление ООО «С» ООО «А» о смене собственника арендуемого имущества с указанием наименования и банковских реквизитов ООО «С».
В любом случае в интересах ООО «С» уведомить как можно раньше ООО «А» об изменении собственника арендуемого помещения, вне зависимости от намерения заключить дополнительное соглашение, так как если ООО «А» не было уведомлено об изменении лица на стороне арендодателя, оно может правомерно уплачивать арендную плату ООО «Б». В этом случае ООО «С» придется требовать от ООО «Б» возврата неосновательного обогащения (п. 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
Разъяснение дано в рамках услуг «ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ» консультантом по правовым вопросам ООО НТВП «Кедр-Консультант» Макшаковым Игорем Борисовичем, ноябрь 2017 г.
[2]
При подготовке ответа использована СПС КонсультантПлюс.
Оформление договора аренды при смене арендодателя
Учитывая,что договор аренды участков заключен на 11 месяцев и не требует регистрации,между ООО «Ромашка», ООО «Прибой» и ООО «Цветочек» возможно заключить трёхстороннее соглашение об изменении договора аренды в части замены арендодателя в отношении части переданных в аренду участков. Специального порядка действий при смене арендодателя Гражданский кодекс не содержит.
Норма о сохранении договора аренды при смене собственника( РФ), в которой установлено,что переход права собственности(хозяйственного ведения,оперативного управления,пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Обязательного перезаключения договора аренды,с новым собственником в случае смены арендодателя,законодательство РФ не содержит,однако возможность заключения соглашения,в котором стороны уточнят арендодателей объектов недвижимости,в связи с переходом права собственности на часть объектов недвижимости,возможна.
При получении имущества в аренду арендатор, как правило, рассчитывает на долгосрочную аренду и обустраивает, взятое в аренду, помещение «под себя». Договор аренды при этом заключается на длительный срок. Однако во время действия договора возможно, что арендодатель примет решение продать помещение, при этом произойдет смена собственника помещения. В данной статье рассмотрим особенности перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Пунктом 2 статьи 209 ГК РФ определено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Таким образом, продажа арендодателем имущества, обремененного арендой, является вполне законной.
В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для расторжения договора аренды.
При смене собственника помещения происходит замена одной из сторон договора аренды, а именно арендодателя, иными словами, перемена лиц в обязательстве (статьи 382, 387 ГК РФ).
Вместе с тем в пункте 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее Информационное письмо № 66) сказано, что норма статьи 617 ГК РФ не распространяется на случаи внесения изменений в договоре, касающихся сведений об арендодателе (наименование, банковские реквизиты и тому подобное). Срок действия договора и размер арендной платы при переходе права собственности на объект аренды пересмотру не подлежат.
Аналогичные выводы сделаны арбитрами в Постановлениях ФАС Волго-Вятского округа от 9 августа 2010 года по делу №А29-10614/2009, от 22 января 2010 года по делу №А82-4063/2009, ФАС Московского округа от 12 октября 2009 года по делу №КГ-А40/10067-09.
Таким образом, новый собственник не может принудить арендатора заключить с ним другой договор аренды или внести изменения в уже существующий договор аренды, кроме изменений, касающихся наименования и реквизитов нового арендодателя.
Итак, согласно действующему законодательству при смене арендодателя арендатор в течение оставшегося срока действия договора аренды вправе пользоваться арендованным имуществом на основании и на условиях ранее заключенного договора. При этом все права и обязанности арендодателя, в том числе и право на получение арендной платы, переходят к новому собственнику.
На практике бывают случаи, когда фактическое принятие прав и обязанностей арендодателя наступает раньше, чем регистрация права собственности нового собственника на данный объект. Следовательно, возникает вопрос: кому должен платить арендатор арендную плату до совершения регистрационных действий.
По данному вопросу существуют две судебные позиции, сложившиеся в настоящее время. Приведем обе.
Первая позиция, изложенная в Постановлениях ФАС Поволжского округа от 15 июня 2009 года по делу №А65-16052/2008, ФАС Волго-Вятского округа от 10 февраля 2010 года по делу №А82-5285/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 26 мая 2010 года по делу №А32-20449/2009, ФАС Уральского округа от 10 августа 2010 года по делу №Ф09-6284/10-С3, заключается в том, что новый собственник вправе требовать уплату арендных платежей с момента государственной регистрации перехода права собственности на данное недвижимое имущество. Ведь в соответствии со статьей 551 ГК РФ право собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. До этого момента собственником имущества остается продавец, соответственно, покупатель не имеет права распоряжаться этим имуществом, в том числе заключать в отношении его договоры аренды.
Вторая позиция заключается в том, что обязанность арендатора по уплате арендных платежей новому собственнику возникает с момента уведомления арендатора о смене собственника. Так, в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 18 сентября 2009 года по делу №Ф03-4701/2009 суд принял решение, что если общество-арендатор надлежащим образом извещено о смене собственника земельных участков, то уплата арендных платежей с момента такого уведомления осуществляется новому собственнику.
По мнению автора, первая позиция арбитров более правильная. Поясним почему.
Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Пунктом 2 статьи 223 ГК РФ установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, из сказанного можно сделать вывод, что у нового собственника возникает право получать арендную плату только в тот момент, когда он становится стороной договора аренды, а это произойдет не раньше, чем у него появится право собственности на имущество, поскольку только собственник может получать арендную плату за сданное в аренду имущество.
Если у арендатора на момент продажи имущества есть долги по арендной плате, то возникает вопрос: кому их следует заплатить новому или старому собственнику имущества.
По мнению автора, арендатор является должником прежнего владельца имущества в том случае, если новый собственник не предъявил документов, прямо указывающих на то, что он вправе требовать погашения прежних долгов. Если такие документы не могут быть представлены, то на основании пункта 1 статьи 385 ГК РФ должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу.
Дополнительное соглашение при смене арендодателя образец
В настоящее время правоприменительным является переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в связи с отчуждением недвижимости, расположенной на данном участке. Так, согласно введенной в действие Федеральным законом от 06.12.2021 № 405-ФЗ ст.25.5 «Особенности государственной регистрации права собственности и права аренды на земельный участок, занятый зданием, строением или сооружением, при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество» установлено, что при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода прав и обязанностей по договору аренды, если таковой подлежал государственной регистрации, то государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности заключается путем Соглашения о передаче прав и обязанностей, либо предоставляется иной документ.
Перемена лиц в арендных обязательствах означает замену арендатора или арендодателя в договоре аренды при сохранении арендных отношений. Что же является предметом такого договора . Это – передача прав и обязанностей по договору аренды. В этом принципиальное отличие перенайма от субаренды, при которой другому лицу передается только имущество, да и то на время. В перенайме арендатор полностью выбывает из арендных отношений: его заменяет новый.