Статья 22 ЗК РФ. Аренда земельных участков (действующая редакция)
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 22 ЗК РФ. Аренда земельных участков (действующая редакция)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Часть 1 комментируемой статьи содержит отсылочную норму к гражданскому законодательству и иным федеральным законам в части установления ими оснований возникновения прав на земельные участки. При этом в статье указано только на права, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, в которых говорится о праве собственности на земельные участки (частной и публичной), аренды, праве ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), праве безвозмездного пользования. Не учитывается, что Законом N 171-ФЗ из главы IV ЗК РФ (но не из гражданского законодательства и ЗК РФ!) были исключены право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и право пожизненного наследуемого владения земельным участком в целях исключения внутреннего дублирования норм в ЗК РФ.
Комментарии к ст. 22 ЗК РФ
1. Арендные земельные отношения регулируются нормами гражданского и земельного законодательства. При этом нормы гражданского законодательства применяются к названным отношениям лишь в случаях, если они не урегулированы Земельным кодексом РФ, Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и другими актами земельного законодательства.
———————————
СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.
Право предоставления земельного участка и расположенных на нем строений в аренду принадлежит их собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Земельное и гражданское законодательство предоставляет право сдачи имущества в аренду российским и иностранным физическим и юридическим лицам. Поскольку земля может находиться в государственной или в муниципальной собственности, то в качестве арендодателя в этих случаях выступают соответствующие государственные и муниципальные органы (по поручению собственника земли).
Обращаясь к п. 1 комментируемой статьи, следует отметить, что иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
2. Объектом аренды могут быть земельные участки, относящиеся к любой категории земель, за исключением земель, названных в ст. 27 ЗК РФ (см. комментарий к этой статье). В соответствии с общими нормами ГК РФ (ст. 607), чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре аренды должны быть указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие установить и идентифицировать этот земельный участок. Названные сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.
Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается (п. 6 ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Согласно Закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 10) передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. В случае если подано два и более заявлений о передаче земельных участков в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).
Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со ст. 38 ЗК РФ.
Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ. При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды.
Договор аренды заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (ч. 2 ст. 609 ГК РФ). Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения регулируются ст. 652 ГК РФ. На основании этой статьи к арендатору переходит право на часть земельного участка, на котором находится арендуемая недвижимость, и на его часть, которая необходима для обеспечения использования недвижимости. Участок земли переходит к арендатору на праве аренды или ином предусмотренном договором аренды праве, если земля находится в собственности арендодателя или в пользовании (но не в аренде). И участок переходит к арендатору на праве пользования, если в договоре не определено право, на основании которого он передается арендатору. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям его использования, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
Поскольку арендатор пользуется землей не только на основании закона, но еще дополнительно по договору с собственником, то полнота и определенность его прав и обязанностей конкретнее прав и обязанностей обычного землепользователя.
В соответствии со ст. 40 ЗК РФ арендатор вправе:
использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также водные объекты в соответствии с законодательством РФ;
возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения в соответствии с целевым назначением категории земель и разрешенным использованием с соблюдением установленных архитектурно-планировочных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных специальных требований (норм, правил, нормативов);
проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с установленными действующим законодательством, экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями (нормами, правилами, нормативами);
осуществлять другие права по использованию земельного участка, предусмотренные законодательством.
Земельное законодательство предоставляет арендатору, за изъятием некоторых случаев, те же права, что и собственнику, а именно право:
собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования земельного участка;
самостоятельно хозяйствовать на земле;
передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу;
отдавать арендные права земельного участка в залог;
вносить право аренды в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Заключение договора аренды.
Договор аренды земельного участка, находящегося в частной собственности, обычно составляется в простой письменной форме. Документ подписывается обеими сторонами сделки.
При аренде участка, который находится в публичной собственности, договор чаще всего заключается по итогам аукциона. Инициатором аукциона может быть государство, муниципальное образование или лицо, желающее стать арендатором.
Сдача участка в аренду без аукциона может привести к признанию договора аренды недействительным.
Аукцион не нужно проводить в случаях, которые оговариваются в законе, например, когда участок арендует:
- собственник объекта незавершенного строительства с целью достроить его;
- собственник здания на данном земельном участке;
- лицо, заключившее договор о развитии застроенной территории;
- лицо, которому выдается участок взамен изъятого для государственных или муниципальных нужд участка.
В России продолжается земельная реформа и сегодня еще есть достаточный запас земельных ресурсов, принадлежащих государству и муниципалитетам и на сегодняшний день не прошедших разграничительные процедуры. В ГК и ЖК четко прописано, что любой гражданин РФ обладает правом взять такие земли в краткосрочную или долгосрочную аренду либо зарегистрировать их в собственность. Главным требованием земельной аренды является их дальнейшее полезное использование – строительство, личное приусадебное хозяйство либо КФХ и т.д.
Не у каждого имеется достаточно средств, чтобы выкупить землю, внеся необходимую сумму сразу, а потому оформление арендного договора в подобных ситуациях становится идеальным решением.
Арендное соглашение предусматривает предоставление земель на конкретный срок за установленную плату. Собственник имущества передает его арендатору в возмездное использование, при этом соглашением договором не предусматривается отчуждение земель и автоматическую смену владельца. На правах арендодателя может выступать исключительно владелец земли или его законный представитель.
Оформить арендный договор земель в качестве арендатора может организация, внесенная в ЕГРЮЛ/ЕГРИП РФ либо получившее разрешение на проведение деятельности на территории нашей страны и частные лица, имеющие российское гражданство, а также, с отдельными ограничениями, граждане других государств и лица без гражданства. Аренде подлежат любые свободные земли соответственного предназначения, исключение составляют участки, которые исключены из оборота (природоохранные зоны и пр.), состоящие на учете в кадастровых органах. Каждый человек, решивший оформить такую сделку, должен понимать, что порядок оформления земельного участка в аренду зависит от некоторых важных нюансов, о них мы поговорим далее.
Как оформить землю без торгов?
По общему правилу земля предоставляется в аренду только по результатам торгов. Однако в ст. 39.6 ЗК РФ прописаны исключения.
Физлица могут получить землю во временное пользование без торгов, если они:
- собственники узаконенных строений на участке;
- владельцы объектов незавершенного строительства;
- льготники с правом на землю без очереди;
- планируют ИЖС или сельское хозяйство;
- лишились земли вследствие ее изъятия для государственных целей.
Организации могут обойти аукцион, если:
- участок планируется использовать для сельского хозяйства;
- для огородно-дачного хозяйства в некоммерческих целях;
- на территории будут размещены объекты энергетики, промышленности, обороны, водохранилища, гидротехнические сооружения;
- фирма уже имеет право бессрочного пользования землей.
Решение о переуступке прав может принять только сам арендатор надела, принудительное переоформление договора не допускается. Как правило, действия по переуступке вызваны переоформлением прав на объекты недвижимости, расположенные на участке (например, частный дом). Общие условия, которые должны соблюдать стороны, заключаются в следующем:
- переуступка возможна в любом случае, за исключением прямого запрета на такие действия (запрет на переуступку может быть включен в текст первоначального договора, обойти его без согласия собственника невозможно);
- если срок арендного соглашения не превышает пять лет, на оформление переуступки потребуется прямое письменное согласие собственника надела, т.е. государственных или муниципальных властных органов;
- если продолжительность аренды превышает пять лет, для переоформления прав на арендованную землю не нужно получать согласие собственника, достаточно направить уведомление о переуступке прав аренды.
В ряде случаев даже отсутствие прямого запрета в договоре помешает переоформить права на землю в пользу третьих лиц. Такие обстоятельства вызваны несоблюдением правил целевого использования земли, либо возникновением дополнительных ограничений. К числу причин, препятствующих переуступке, можно отнести:
- наличие у первоначального владельца задолженности по арендным платежам (после полного погашения долгов возможность сменить арендатора вновь возникает);
- возведение на участке зданий и строений без разрешительной документации, либо отсутствие бланков на ввод объекта в эксплуатацию;
- если арендованный надел выступает предметом спора в судебных учреждениях;
- если в отношении земли установлен особый правовой статус или отдельные виды публичных сервитутов.
В большинстве случаев устранение указанных обстоятельств повлечет возможность обратиться в муниципальные органы для оформления уступки.
Алгоритм действий для передачи арендных прав на землю новому субъекту выглядит следующим образом:
- поиск лица, желающего получить земельный участок на условиях временного возмездного пользования (либо поиск покупателя на объект жило недвижимости на земле);
- обращение в муниципальный властный орган для получения согласия на переуступку прав по краткосрочному соглашению;
- направление в адрес уполномоченного муниципального органа уведомления о передаче прав, если срок арендного соглашения превышает пять лет;
- оформление договора уступки между предыдущим и новым владельцем;
- обращение в службу Росреестра для проведения регистрационных действий, если срок аренды превышает один год.
Порядок оформления договора
Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.
Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:
- изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником;
- удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта);
- квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем;
- выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).
Недействительность договора аренды земельного участка
Арендное соглашение может быть признано недействительным в связи с некоторыми обстоятельствами. Все они четко прописаны в Земельном кодексе, и если не тратить время, можно сразу приступить к ознакомлению с нижеизложенной информацией.
Основания для признания договора аренды недействительным:
- Документы оформлены с нарушением.
- Не соблюден порядок проведения публичных торгов.
- Искажена информация о предоставлении земельного участка участникам торгов, либо некорректно произведен расчет стоимости недвижимого имущества.
- Использование земли не по целевому назначению.
- От муниципального образования в собственность получена территория, которая относится к федеральному назначению.
- И иные обстоятельства.
Основания возникновения споров по аренде земли
Изучите основные поводы обращения в арбитражную судебную инстанцию владельцев земельных участков по вопросам аренды земли:
- Ситуации, связанные с формой и процедурой составления договора аренды земли, учитывая особенности и требования к основным пунктам договора аренды;
- Вопросы, возникающие в случае принудительного подведения гражданина под заключение договора аренды в тех случаях, когда такой договор не требуется. Чаще всего такие споры возникают при заключении договоров по передаче прав собственности или права аренды на возведенные конструкции или помещения, расположенные на территории земельного участка;
- Вопросы, возникающие при определении суммы арендной платы, формировании порядка и сроков выплат;
- Споры, возникающие при определении и фиксировании в тексте договора условий, прав и обязательств каждого участника договора аренды земли;
- Ситуации, появляющиеся при досрочном прекращении правового взаимоотношения сторон по договору аренды;
- Непонимания сторон по факту прекращения договора аренды из-за истечения срока договора. Часто споры возникают относительно условий пролонгирования договора или заключения нового документа относительно аренды земли.
Отдельными проблемными ситуациями, отраженными в судебной практике, являются конфликты, возникающие в отношении арендованных земельных участков, расположенных в природоохранной зоне, в землях спецназначения, в пределах земель лесного и водного фонда. Немало встречается дел о перепродаже права аренды земли и дел о долговых обязательствах в отношении арендованной территории.
Увеличить плату за аренду земли от 2 до 40 раз предлагал еще Киевраде городской голова в 2008 году. Соответствующий проект решения появился в октябре 2009г. на рассмотрении в постоянной комиссии Киеврады по вопросам земельных отношений, градостроительства и архитектуры.
В проекте решения, который предложил на рассмотрение депутатам мэр, речь шла о том, что с 1 января 2009 года плата за аренду земли в Киеве должна вырасти в разы. В частности, в 3,33 раза увеличится плата для пользователей жилищного фонда и строительства, в 2,66 раз — для производителей игрушек и спорттоваров, вдвое — для вещевых рынков, в 3 раза — для продуктовых рынков, в 8 раз — для поставщиков телефонной связи, в 4 раза — для заведений образования и в 40 раз — для рыбного и лесного хозяйства.
Депутаты Киеврады предупредили команду Черновецкого о том, что такое повышение платы за аренду земли спровоцирует новый скачок цен для киевлян.
Аренда земли: земли оздоровительного назначения
К землям оздоровительного назначения относятся земли, имеющие природные лечебные свойства, которые используются или могут использоваться для профилактики заболеваний и лечения людей.
В отношении земель оздоровительного назначения п. 3 ст. 48 Земельного Кодекса Украины прямо предусмотрено, что земли оздоровительного назначения запрещено передавать в пользование предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам только для деятельности, несовместимой с охраной природных лечебных свойств и отдыхом населения. Других ограничений нет, поэтому передавать в такую землю в аренду можно, но с обязательным указанием целевого использования с учетом запрещений, оговоренных указанным пунктом.
Статья 33. Передача права землепользования
1. Передача права землепользования означает наделение лица правом землепользования другим землепользователем.
Передача права землепользования производится на основе гражданско-правовых сделок, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством Республики Казахстан.
Отчуждение права землепользования производится на основе гражданско-правовых сделок (купли-продажи, дарения, мены и другого).
Передача права землепользования другому лицу на определенный срок производится на основе договора аренды или временного безвозмездного пользования земельным участком.
Передачу и отчуждение права землепользования могут производить только лица, выкупившие право временного возмездного землепользования (аренды).
Не требуется выкуп права временного возмездного землепользования (аренды):
1) при передаче в залог, в том числе при реализации предмета залога залогодержателем в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения залогодателем своих обязательств, при передаче предмета залога залоговому кредитору в ходе проведения процедуры банкротства в счет удовлетворения его требований в порядке, предусмотренном законодательством Республики Казахстан о реабилитации и банкротстве, а также в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, в оплату акций акционерного общества или в качестве взноса в производственный кооператив;
2) на земельный участок, который занят отчуждаемыми зданиями (строениями, сооружениями), а также предназначен для их эксплуатации, находящийся в составе земель лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
3) при передаче управляющей компанией земельных участков во вторичное землепользование (субаренду) в соответствии с законодательством Республики Казахстан о специальных экономических и индустриальных зонах;
3-1) при отчуждении участником специальной экономической зоны или индустриальной зоны республиканского или регионального значения либо лицами, осуществляющими вспомогательные виды деятельности на территории специальной экономической зоны, в пользу управляющей компании специальной экономической или индустриальной зоны земельного участка, находящегося в государственной собственности, с объектами инфраструктуры;
3-2) при отчуждении управляющей компанией земельных участков участнику специальной экономической зоны, одновременно являющемуся частным партнером в рамках реализации проекта государственно-частного партнерства, в случае передачи построенного объекта государственно-частного партнерства в государственную собственность;
4) при переходе права недропользования в соответствии с Кодексом Республики Казахстан «О недрах и недропользовании»;
6) на земельный участок, который занят зданиями (строениями, сооружениями), безвозмездно передаваемыми в республиканскую и (или) коммунальную собственность;
7) на земельный участок, который занят зданиями (строениями, сооружениями), передаваемыми в доверительное управление;
8) при передаче права застройщиком в сфере долевого участия в жилищном строительстве уполномоченной компании в соответствии с законодательством Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве.
Землепользователи не имеют права самостоятельно изменять целевое назначение земельного участка при отчуждении и передаче права землепользования.
2. Не допускается совершение сделок землепользователями в отношении права землепользования на землях:
1) общего пользования;
2) предоставленных для нужд обороны и национальной безопасности;
3) лесного фонда;
4) особо охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
5) служебного земельного надела;
6) земельных участков, предоставленных на праве временного безвозмездного и временного краткосрочного возмездного землепользования (аренды), за исключением передачи застройщиком в сфере долевого участия в жилищном строительстве права временного краткосрочного возмездного землепользования (аренды) уполномоченной компании для получения гарантии Единого оператора жилищного строительства в соответствии с законодательством Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве;
7) земельных участков, предоставленных на праве временного землепользования для ведения крестьянского или фермерского хозяйства и сельскохозяйственного производства, за исключением передачи в залог, а также в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, в оплату акций акционерного общества или в качестве взноса в производственный кооператив;
8) водного фонда.
2-1. Ограничения, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, не распространяются на сделки, в том числе залог, совершаемые землепользователями в отношении права землепользования на земельный участок, который занят отчуждаемыми зданиями (строениями, сооружениями) и предназначен для их эксплуатации, находящийся в составе земель лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, а также на передачу во временное безвозмездное пользование земельных участков для строительства, реконструкции и эксплуатации оборонных объектов по договорам государственно-частного партнерства, в том числе по договору концессии, в соответствии с законами Республики Казахстан.
3. Передача землепользователем принадлежащего ему земельного участка во временное землепользование другому лицу (вторичному землепользователю), а также отчуждение права временного землепользования производятся с учетом положений норм, предусмотренных пунктом 4 статьи 32 и пунктом 3 статьи 37 настоящего Кодекса и законодательством Республики Казахстан о специальных экономических и индустриальных зонах.
Статья 38. Право вторичного землепользования (субаренда)
1. Вторичное землепользование возникает на основе договора о вторичном землепользовании в случаях, когда первичный землепользователь не производит отчуждение своего права землепользования, а передает другому лицу принадлежащий ему участок (или часть его) во временное землепользование с уведомлением уполномоченного органа области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения по месту нахождения земельного участка.
Вторичный землепользователь всегда является временным землепользователем без права передачи своих прав другим землепользователям.
2. При передаче земельного участка во вторичное землепользование первичный и вторичный землепользователи несут перед государством обязанности землепользователя в полном объеме.
3. Договор о вторичном землепользовании заключается в форме договора аренды или договора о временном безвозмездном пользовании.
4. Вторичный землепользователь осуществляет хозяйствование на земельном участке, а также реализует другие права и обязанности землепользователя (статьи 64 и 65 настоящего Кодекса) с соблюдением условий, установленных договором о вторичном землепользовании (субаренды).
5. Сдача принадлежащих на праве временного землепользования физическим и юридическим лицам земельных участков сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства во вторичное землепользование не допускается, кроме случаев предоставления земельных участков в порядке служебного земельного надела в соответствии со статьей 41 настоящего Кодекса.
Заключение арендного соглашения на земли разного целевого назначения
| Для чего будет использована земля? | Границы законодательно установленных ограничений в годах |
| Возведение зданий и проведения с ними строительных работ | от трех (минимум) до десяти (максимум) лет |
| Установление линейных объектов | до сорока девяти лет |
| Индивидуальное строительство и ведение домашнего подсобного хозяйства (ИЖС И ЛПХ) | двадцать лет |
| Освоение территорий комплексно, проводимое юридическим лицом | от трех (минимум) до пяти лет |
| Работы по завершению строительства | три года |
| Охотхозяйство | На время действия соглашения |
| Сельхозпроизводство | от трех (минимум) до сорока девяти (максимум) лет |
| Покос сена, осуществление огороднических работ, организация пастбища для животных | три года максимум |