Как оформить сервитут на земельный участок?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить сервитут на земельный участок?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственник любого имущества обладает следующим пакетом прав: владение, пользование и распоряжение. Владение – это обладать имуществом; пользование – использование имущества определенный период времени и по определенному назначению; распоряжение – возможность совершать в отношении имущества как физические, экономические, так и юридические действия.

С правовой точки зрения обременения на земельный надел бывают в виде:

1. Частного сервитута, который применяется в результате достигнутого и зарегистрированного соглашения в интересах определённых лиц или организаций. Чаще всего носит платный характер, который возникает из-за требования владельца обременённого участка от граждан и юридических лиц денежной компенсации за причиняемые ими неудобства. Исключениями здесь служат случаи, когда используется федеральное законодательство, требующее применения безвозмездного обременения, или когда владелец обременённого надела добровольно отказывается от платы.
2. Публичного сервитута, устанавливаемого на основании нормативного документа органа государственной власти или муниципального образования. Его установлению подлежат территории земли, по которым проводятся коммуникации общественного пользования. В данном случае владелец земли на денежную компенсацию в связи с наложением обременения претендовать не может.

Также сервитуты на землю классифицируются по временным факторам использования наделов. При этом они подразделяются на:

1. Срочные, определяющие конкретный срок своего действия или обозначающие событие, с наступлением которого сервитут снимается. Обычно подобное обременение накладывается при прокладке коммуникаций и т. п. работ, по завершению которых действие прекращается.
2. Постоянные, позволяющие использовать землю без ограничений во времени. Чаще всего они используются при нахождении земельных участков на территориях государственных природных объектов.
3. Постоянно-временные, когда необходимость использования земли возникает эпизодически на протяжении бессрочного периода. Это связано обычно с ситуациями, зависящими от времени года, например, в весеннюю распутицу.

Примеры расчета соразмерной платы за сервитут (стоимости сервитута)

Согласно ст.274 ГК РФ собственник недвижимого имущества вправе требовать от соседнего участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком, что и называется сервитутом. Данное понятие аналогичным образом закреплено в ФЗ №122 от 21 июля 1997 г. и в Земельном Кодексе РФ. Верховный Суд пояснил, что сервитут может быть установлен только в «крайних» случаях.

Сервитут может устанавливаться для следующих целей:

• Установление прохода и (или) проезда к соседнему земельному участку, при невозможности организации подъездных путей без установления сервитута;
• Обслуживание инженерных, коммунальных сетей;
• Проведения дренажных работ;
• Проведения исследований;
• Размещения на участке межевых и геодезических знаков;
• И другие случаи.

Довольно часто установление сервитута дает право пользователю не только право пользования, но и право владения. В частности, при установлении права прохода и проезда.

Сервитут может устанавливать не только на земельные участки, но и на здания и сооружения, встроенные помещения и иное недвижимое имущество. Но чаще всего приходится сталкиваться с сервитутами именно на земельных участках.

Сервитут может быть установлен как в отношении неограниченного круга лиц (публичный сервитут), так и в пользу конкретных лиц (частный сервитут). Наиболее яркий пример публичного сервитута – обеспечение доступа граждан к озеру и его береговой полосе.

Можно ли поставить сервитут на баланс

К примеру, ваша организация заключила договор сервитута на пользование земельным участком сроком 5 лет. Как отразить данную операцию в учете компании? Можно ли поставить участок на баланс или следует учесть его за балансом?

По правилам ведения бухгалтерского учета в финансовой отчетности организации найдет свое отражение только плата за сервитут. Поставить сервитут на баланс в качестве актива нельзя, так как у фирмы нет на него права собственности, да и самого объекта в материально-вещественной форме не существует. Поэтому учесть сервитут нельзя даже за балансом. В финансовой отчетности условия сервитута раскрываются в пояснительной записке.

Вот если бы фирма несла ответственность за утрату имущества, на которое оформлен сервитут, тогда такой объект мог бы отражаться за балансом, но не в самом балансе. Ведь это лишь обременение, а не отдельно существующий актив. Конечно, информация о его существовании вносится в кадастр недвижимости, но не на счета бухгалтерского учета компании, хотя сервитут и неразрывен с самим участком, на который он наложен и передать его отдельно от земли нельзя.

Используют сервитут обычно для прохода или проезда, прокладки инженерных сетей (временных или бессрочных), доступа к прибрежным полосам и другое. Причина возникновения сервитута обусловливает срок, на который он оформляется. Для бухгалтерского учета специфика отражения будет единой. В дебете собираются все расходы на сервитут в корреспонденции со счетом расчетов с поставщиками.

Виды ограничений пользования землей

Обременения на земельный надел по правовому основанию различают:

1. Частный сервитут. Применяется на основании заключенного и зарегистрированного соглашения или решения суда, когда затронуты интересы определенного лица или организации. Обычно такое обременение имеет возмездный характер и владелец земли вправе затребовать от граждан или юридических лиц, в пользу кого обременение зарегистрировано, разумную плату. За исключением случаев, когда применяется федеральное законодательство, обязывающее применить безвозмездное ограничение или, когда сам собственник добровольно от платы отказался.
2. Публичный сервитут. Устанавливают при условии наличия нормативного документа органа государственной власти или муниципального образования. Он может быть наложен на территорию земли, по которой проводятся коммуникации общественного пользования, например, водопровод, газопровод. Здесь владелец земли не может рассчитывать на денежную компенсацию в связи с наложением обременения.

Различаются сервитуты так же по сроку, на который они устанавливаются,бывает:

• постоянным, без установления срока;
• срочным, когда определяется конкретный срок, в течение которого он будет действовать, или наступление события, по наступлении которого серветут будет снят. Как правило, он накладывается в случае производства определенных работ, связанных с прокладкой коммуникаций. Тогда, как только работы будут выполнены, обременение прекращается;

Особенности оценки сервитута земельного участка

В законодательстве можно найти определения сервитута и публичного сервитута. Формулировки «частного сервитута» нормативные акты не содержат – такой вид права называется просто сервитутом. В оценочной практике в методических рекомендациях принято определять сервитут частный и публичный.

Публичным сервитутом называется право лица на ограниченное пользование чужими земельными участками (а также зданиями, сооружениями и другим недвижимым имуществом), устанавливаемое в целях обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения.

Частным сервитутом признается право лица на ограниченное пользование чужими земельными участками (а также зданиями, сооружениями и другим недвижимым имуществом), устанавливаемое в целях обеспечения интересов конкретных лиц.

Публичный сервитут устанавливается на основании решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, частный – по соглашению сторон или на основании решения суда (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

В большинстве случаев, в отличие от ограничений и обременений, сервитуты увеличивают стоимость объекта, в пользу которого они установлены. Вместе с тем сложности в учете всех обременений и сервитутов нередко приводят к ошибкам в оценке объектов недвижимости. Общедоступные публичные кадастровые карты Росреестра не содержат информацию об обременениях объекта – ее нужно искать в ППТ (Проект планировки территории) и ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка), а также в кадастровом плане, включенном в выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Помимо явных обременений, на практике встречаются обременения неявные, которые могут появляться и прекращаться при изменении законодательства (например, зональных регламентов, устанавливающих границы санитарно-защитных зон). И, хотя установить плату за право пользования участком можно самостоятельно, только опытные, владеющие соответствующими методиками учета обременений и сервитутов оценщики, могут достоверно провести оценку рыночной стоимости сервитута.

Расчет платы за частный сервитут

Поскольку владелец недвижимости, обремененной сервитутом, претерпевает определенные ограничения, то размер положенной ему платы за сервитут должен их компенсировать и в то же время быть соразмерным материальной выгоде собственника, в интересах которого установлен сервитут.

При оценке сервитута оценщик применяет классические подходы к оценке – сравнительный, затратный и доходный.

При оценке сервитута сравнительным подходом подбираются объекты-аналоги. Оценщик изучает предложения по продаже земельных участков на открытом рынке и выбирает два максимально сопоставимых с объектом оценки участка, при этом один из них должен быть обременен сервитутом, а другой — нет. Разница в стоимости данных объектов и будет являться рыночной стоимостью сервитута.

При оценке сервитута затратным подходом учитываются:

• расходы, которые понесет владелец участка в будущем в результате наложения сервитута;
• убытки в случае несоблюдение условий договора, если есть ответственность собственника перед третьими лицами;
• затраты, связанные с обслуживанием сервитута.

Например, при расчете платы за частный сервитут необходимо учесть затраты, которые возникли у собственника в связи с установлением сервитута. Например, при организации перехода через земельный участок может потребоваться снос построек или перенос ограждений, оборудование въезда автотранспорта и прочее. Издержки собственника должны учитываться при оценке или экспертизе стоимости сервитута (если плата устанавливается судом на основании заключения эксперта).

В основе доходного подхода лежит принцип определения ожидаемых доходов от объекта оценки в будущем. При его применении к оценке сервитута учитываются:

• потери дохода, а именно — снижение величины денежных потоков, произошедших в результате установления сервитута на земельный участок.
• плата за ограничение использования собственником земельного участка.

Как правило, на практике достаточно использование методов одного из трех подходов, обоснование выбора которого оценщик указывает в отчете об оценке.

Установление публичного сервитута

Установление публичного сервитута не требует обращения в суд или подписания мирного соглашения. Решение о его введении принимают муниципальные власти, создавая соответствующий нормативный акт. В нем прописываются все условия пользования земельным участком. Принятие решения требует проведения открытых слушаний с участием местного населения. Именно поэтому данный сервитут получил название «публичный».
Публичный сервитут может носить временный или постоянный характер. В некоторых случаях принимается решение относительно ввода ограничений на использование надела собственником. К ним можно отнести:

• Обеспечение беспрепятственного доступа к местам общего пользования.
• Проведение ремонта коммуникаций, расположенных на участке.
• Использование участка в качестве пастбища для скота.
• Проведение государственных геодезических исследований, а также размежевания земли.
• Другие ситуации, указанные в действующем законодательстве.

Основания для установления платы за сервитут

Установление срочного или постоянного сервитута сопровождается присвоением земельному участку (обременяемой части) кадастрового номера и, соответственно, определением кадастровой стоимости объекта. Собственник, у которого выделяется часть земельного надела под сервитут, имеет право по соглашению предоставить доступ на свой участок безвозмездно, а может затребовать плату на законных основаниях.

Стоимость обременяемого недвижимого имущества устанавливается из расчета 1,5% кадастровой стоимости участка земли за каждый год в течение всего срока действия сервитута. Сведения о стоимости земли по кадастру можно уточнить, отправив запрос на получение выписки из Единого государственного реестра прав и сделок с недвижимым имуществом.

Если же кадастровая стоимость не зарегистрирована, внесение в госреестр недвижимости данных о сервитуте не требуется. Это не означает, что правообладатель не может требовать компенсации за причиненные убытки и неудобства. В этом случае расчет платы за сервитут делается самими заинтересованными сторонами исходя из нескольких показателей: усредненных цен на землю в регионе, размера ущерба и упущенной выгоды.

Официально оплата сервитута при отсутствии регистрации в ЕГРП рассчитывается по формуле: 1,5% от произведения метража обремененного участка на усредненный удельный показатель цен на земли без установленной категории в данном регионе за каждый год действия сервитута. Данные по удельной стоимости земли можно уточнить в местной администрации.

График внесения платы за сервитут может быть установлен сторонами произвольно (раз в год, частями и т.д.) или в судебной инстанции.

Как определить размер платы за сервитут?

Ведь конкретики в нормах ГК РФ и ЗК РФ не содержится.

Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Росземкадастром 17.03.2004, которые устанавливали соразмерную плату за сервитут, не прошли государственную регистрацию в Минюсте и не были официально опубликованы в установленном порядке. В итоге, решением Верховного Суда РФ от 18.12.2014 N АКПИ14-1093 упомянутые Рекомендации признаны недействительными с 17.02.2015 года.

В п. 2.1 этих Рекомендаций было указано, что плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Кoгдa тpeбyeтcя cepвитyт?

3aкoнoдaтeльcтвo в cтaтьe 274 Гpaждaнcкoгo кoдeкca pacкpывaeт вoпpoc — cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк, чтo этo тaкoe. Oфopмлeниe oгpaничeннoгo paзpeшeния тpeбyeтcя, кoгдa peшaютcя cпopы мeждy coбcтвeнникaми coceдниx зeмeль пo пoвoдy пoльзoвaния oбщeгo xapaктepa.

Cepвитyт ycтaнaвливaeтcя нa зeмeльный yчacтoк пo cлeдyющим нaибoлee чacтым пpичинaм:

1. Pacпoлoжeниe нa yчacткe пpиpoднoгo oбъeктa, нaпpимep иcтoчникa ключeвoй вoды. Oбъeкт нe являeтcя coбcтвeннocтью влaдeльцa зeмли, a пpинaдлeжит гocyдapcтвy и oтнocитcя к oбщeмy пoльзoвaнию, пoэтoмy вoдy мoгyт нaбиpaть вce жeлaющиe. B тaкoм cлyчae coбcтвeнник имeeт пpaвo ycтaнoвить oгpaничeния и пoтpeбoвaть пpaвo пpoxoдa к иcтoчникy зa oпpeдeлeннyю плaтy.
2. Cтpoитeльныe paбoты пo пpoклaдкe кoммyникaциoнныx тpyб к yчacткy дoлжны пpoвoдитьcя чepeз coceднюю тeppитopию. 3aкoнный пpaвooблaдaтeль имeeт пpaвo нaлoжить oбpeмeнeниe в фopмe cepвитyтa и yкaзaть кoнкpeтнoe мecтo для paзpeшeния пpoклaдывaния тpyб.

Публичный сервитут на земельный участок что это такое, плата за сервитут на земельный участок, сервитута земли что это

BНИMAНИE. Cepвитyт являeтcя кpaйним peшeниeм вoзникшeй пpoблeмы c зeмeльным пoльзoвaниeм, кoгдa ocтaльныe cпocoбы иcчepпaны.

Дaнный cпocoб oгpaничeннoгo иcпoльзoвaния нeльзя пpимeнять для нecyщecтвeнныx цeлeй. Нaпpимep, к yчacткy пpиxoдитcя дoбиpaтьcя пo кopoткoй дopoгe, нo cдeлaть этo пo coceднeй тeppитopии нaмнoгo ближe.

Oфopмлять paзpeшeниe для coкpaщeния пyти нeдoпycтимo.Пo cвoeй cyти cepвитyт пoxoж c apeндoй, paзницa тoлькo в вoзникнoвeнии зaключeния дoгoвopa кaк вынyждeннoй мepы peшeния cпopa c oбeиx cтopoн. Этo пoзвoляeт coбcтвeнникy зeмeльнoгo нaдeлa нapядy c пoлyчaтeлeм cepвитyтa пpoдoлжaть иcпoльзoвaть oбpeмeнeннyю чacть yчacткa.

3eмeльнoe oбpeмeнeниe нaклaдывaeтcя в cлyчaяx:

• oбoюднoгo coглaшeния cтopoн, кoтopыe жeлaют пoльзoвaтьcя зeмлeй нapядy c ee coбcтвeнникoм;
• бeз oбoюднoгo coглaшeния в пpинyдитeльнoм cyдeбнoм пopядкe.

BAЖНO. Пpeтeндoвaть нa peгиcтpaцию cepвитyтa мoжeт тoлькo лицo, кoтopoe нe pacпoлaгaeт вoзмoжнocтями peaлизaции cвoиx пpaв пo экcплyaтaции чyжoй зeмли бeз cпeциaльнoгo нa тo paзpeшeния.

Помощь юриста по земельному сервитуту участка

Сервитут – это законное право одного или нескольких лиц ограничено использовать чужое имущество на безвозмездной основе или за конкретную плату. Сервитут на землю и другие объекты недвижимости по закону регулируется в ст. 23 ЗК РФ и 274 ГК РФ.

Существует два вида сервитута: частный и публичный. Расскажем, что представляет собой каждый из них, а также как проходит процедура установления ограничения, какие нужны документ и в каких случаях приходится обращаться в судебные органы.

Если у вас есть вопросы относительно земельного сервитута, гражданского права или возникла сложная правовая ситуация, обращайтесь к юристам нашей компании. Специалист проанализирует сложившиеся обстоятельства и существующие документы с правовой точки зрения после чего поможет добиться желаемого результата.

Размер платы за сервитут. Изменение стоимости

Размер платы может изменяться в течение срока, на который он установлен, в случаях и в порядке, установленных ГК РФ и ЗК РФ:

• размер соразмерной платы может быть изменен по причинам существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении соответствующего соглашения;
• увеличения или уменьшения ограничений прав собственника земельного участка с этаким обременением по истечении определенного срока после его установления;
• увеличения или уменьшения сферы действия данного обременения;
• размер соразмерной платы за частный сервитут может быть изменен по соглашению сторон, которым вносятся изменения в соглашение в части размера соразмерной платы;
• размер соразмерной платы за публичный сервитут может быть изменен принятием органом государственной власти или органом местного самоуправления нормативного правового акта, изменяющего нормативный правовой акт, которым это обременение было установлено, в части размера стоимости;
• размер стоимости за частный и публичный сервитут может быть изменен решением суда, которым вносятся изменения в соглашение или в нормативный правовой акт, по основаниям, установленным ГК РФ и ЗК РФ).

Иными словами стоимость должна быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо (собственник земельного участка), если бы земельный участок был без подобного обременения (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам).

На размер платы влияют характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлено такое обременение. В плату за право проезда/прохода допустимо включать расходы собственника обремененного участка затраты на обеспечение охранно-пропускного режима, поддержание дорожного покрытия в надлежащем техническом состоянии и т.д.

Похожие записи:

• Плохие соседи: что делать, если соседи шумят и мусорят
• Штрафы ГИБДД за превышение скорости в 2023 году
• Верховный суд определял по назначению платежа, был ли заем