Как продлить договор аренды земли?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продлить договор аренды земли?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Не истек срок действия договора аренды.

Для продления важно, чтобы срок действия договора не истек.

Если срок договора аренды уже истек, то подавать заявление о продлении нет смысла.

Другими словами, продлить аренду, по которой срок действия договора истек, не получится.

Обратите внимание, что данный фактор имеет значение только на момент подачи заявления.

Для ясности рассмотрим пример.

Допустим, срок действия договора истекает 31 марта.

Заявление о продлении подано 30 марта.

В этом случае, отказать в продлении не могут, потому что на момент обращения срок действия договора еще не истек.

Так же важно, чтобы на момент обращения, в суде не было иска о расторжении договора аренды.

Иными словами, администрация не должна успеть обратиться в иском о расторжении аренды.

Второе условие.

Прекращение арендных правоотношений

Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.

Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.

Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Дополнительное соглашение

Можно ли продлить договор аренды земельного участка, если у его участников возникло желание изменить условия сделки? Можно, но для этого необходимо заключить дополнительное соглашение. Это делается в случаях, когда:

1. изменилась стоимость аренды,
2. поменялся тип разрешенного использования,
3. изменились правила сервитута,
4. возникли новые обременения на участок, не указанные в основном договоре,
5. сменился собственник в результате продажи участка,
6. арендатор решил сдавать участок в субаренду или переуступить права найма другим лицам.

Документ, составленный по стандартной форме, необходимо зарегистрировать в Росреестре.

В вводной части соглашения указываются данные сторон сделки. В основной части прописывают, в какие пункты старого договора вносятся изменения, излагается их суть. Например, “Пункт 4.1. соглашения нужно изложить в следующей редакции…”. Документ в конце заверяется подписями и печатями (при наличии) сторон.

Наём земель предусматривает оговаривание сроков пользования по усмотрению сторон, либо срок не указывается, что предусматривает владение им бессрочно, то есть до момента расторжения по обоюдному согласию сторон или в одностороннем порядке.

Установление срока не становится ограничением арендатора в правах пользования. Так как он может продлятся по взаимной договорённости или в соответствии с гражданскими правами сторон соглашения.

Способы продления аренды земельного участка зависят во многом от статуса собственника ЗУ, в качестве которого может выступать:

• физическое лицо;
• юридическое лицо;
• муниципалитет.

Сроки договора между юридическими и физическими лицами регулируются по взаимному усмотрению. Обычно действие договора продляется автоматически, если стороны не изъявили желания прекратить взаимодействие. То есть, не расторгнутый надлежащим образом договор продолжает действовать на тех же условиях и на тот же срок. Если одна из сторон не изъявила заблаговременного желания прекратить аренду, выраженное в письменной форме и переданное официально, он остаётся в силе. Последующие действия по возвращению ЗУ будут строиться не на завершении срока действия, а на расторжении договора аренды.

Отказ в продлении договора аренды земельного участка

В случае, если Арендодатель отказывает Вам в аренде земельного участка, в первую очередь следует обратиться к тексту договора аренды земельного участка, а именно – обратить внимание на порядок расторжения договора, предусмотренного соглашением.

Так, например, отказ должен быть Вам направлен в письменной форме. Отказ в пролонгации аренды должен быть мотивирован (например, неиспользование земельного участка, неправильное его использование, но самое частое очевидное основание – окончание сроков аренды).

Текст самого соглашения может предусматривать обязанность возвращения земельного участка в первостепенное состояние, когда Вам придется избавиться от всех зданий, возведенных на земельном участке, иных изменений первоначального состояния земельного участка.

Важно помнить, что законом предусмотрено право арендатора земельного участка предложить арендодателю пролонгировать договор аренды. В случае, если Вам поступил отказ в заключении аренды и арендодатель в течение года с момента окончания аренды заключит аналогичное соглашение с другим лицом, то у Вас появляется право обратиться в суд с требованием обвязывания арендодателя пролонгировать аренду или же взыскать с него фактически причиненный ущерб, возникший вследствие неправомерного отказа.

Процедура возобновления договора аренды на новый срок

Порядок пролонгации арендного договора зависит от срока действия основного договора, а также способа продления. При этом он должен соответствовать следующим условиям:

• Если срок, на который продлевается договорной документ, равняется году и более, требуется проведение регистрационных процедур в Росреестре.
• Если увеличение срока осуществляется при помощи допсоглашения, оно должно оформляться в той же форме, что и базовый договор (письменное оформление, возможное нотариальное удостоверение).
• Если на стороне арендодателя выступает гражданин или организация, то возможно использование положений о преимущественном праве на заключения договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ). В соответствии с данным правилом добросовестный арендатор имеет первоочередное право на оформление договорного документа на новый срок. Однако в силу ст. 308 ГК РФ предоставленные субъекту права по договору арендного использования, который не прошел регистрационные процедуры в Росреестре, не могут противопоставляться правам третьих лиц (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах…» от 17.11.2011 № 73). Соответственно, преференции преимущественного права арендатора не должны применяться к соглашениям, по которым не проводилась госрегистрация (п. 2 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).

Общая процедура пролонгации выглядит следующим образом:

1. Одна из сторон направляет контрагенту сообщение с предложением продлить либо перезаключить договор на новый срок.
2. Стороны согласовывают обновленные условия сделки.
3. Контрагенты оформляют пролонгацию документально, дополняя ее при необходимости прохождением госрегистрации в Росреестре.

Продление аренды без проведения торгов

Согласно п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, продление срока договора аренды земельного участка без проведения торгов арендаторами федеральной или региональной земли возможно, если:

• участок выделен субъекту без проведения торговых процедур. Закрытый перечень таких случаев сформирован в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, однако эти положения не распространяют свое действие на ситуации, перечисленные в пп. 13, 14 и 20 ст. 39.12 ЗК РФ (случаи, когда договорной документ был вынужденно оформлен с единственным участником аукционных процедур);
• земля предоставлена гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

При этом требуется, чтобы были соблюдены следующие условия (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ):

1. Ходатайство о перезаключении договора арендного пользования на этот же участок подано арендатором своевременно, до истечения срока действия первоначального арендного договора.
2. У иных лиц нет исключительных прав на приобретение участка.
3. Первоначальный арендный договор с этим арендатором на этот участок не расторгнут по основаниям, предусмотренным пп. 1 и 2 ст. 46 ЗК РФ.
4. На момент перезаключения аренды не исчезли основания, позволяющие предоставлять рассматриваемый участок в арендное использование без торгов.

Практические особенности продления договора

Чаще всего пролонгация договора производится через заключение новой сделки или дополнительного соглашения. Но если речь идёт об автоматическом продлении, важным моментом считается размер арендной платы. По общему правилу, если иное не указано в договоре, она остаётся прежней.

Если изначально арендная плата не оговаривается (что не является существенным нарушением и не будет поводом для расторжения сделки), она определяется по рыночной стоимости, то есть в размере, подобной аренды в аналогичных ситуациях. Чаще всего речь идёт о какой-то устной договорённости между лицами.

На практике многие граждане заключают договоры сроком на 11 месяцев. Это делается для того, чтобы не производить государственную регистрацию сделки. Если проставить условие о пролонгации, договор будет автоматически продлён на неопределённый срок и его регистрация так и не потребуется.

Как продлить аренду земельного участка без проведения торгов

Возможность заключения арендатором земельного участка нового договора аренды данного земельного участка при соблюдении определенных условий (под п.32 п.2, п.3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ) прописана в П.15 ЗК РФ. Кроме того, есть Постановление Президиума ВАС РФ от 19 июля 2005 года N 3440/05, от 5 июля 2012 года N 17540/11, которое гарантирует защиту прав и законных интересов арендаторов.

Однако, в силу того, что ранее применялись положения ст.

209, 264, 421 и 621 ГК РФ — намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означало, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок, а преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок могло быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

При этом, ч.1 ст. 450 ГК РФ — изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Другими словами: прямой запрет на изменение срока аренды по соглашению сторон Земельным Кодексом и сопутствующими законами не предусмотрен.

Таким образом, если в договоре аренды земельного участка, заключенного до 01.03.2015 г., есть условие о возможности продления договора по соглашению сторон, то единственным возможным способом сохранения прав аренды остается заключение соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды, в котором будет изменен его срок.

Однако практика показывает, что администрация отказывает в продлении аренды земельного участка ссылаясь на то, что заключение дополнительных соглашений к договору официально не предусмотрено.

Дело в том, что судебная практика, если вы решили к примеру обжаловать отказ, также показывает отрицательный результат по таким искам, кроме дел при наличии собственности на земельном участке, либо недостроя.

Это подтверждают решения арбитражных судов по таким делам: А24-397/2016, А41-66489/2015, А29-6878/2015.

Продление договора аренды земельного участка: общие вопросы

Отношения по аренде земельных участков регулируются как гражданским, так и земельным законодательством. К базовым нормативным актам относятся:

• Земельный кодекс РФ;
• Гражданский кодекс РФ.

При этом из п. 3 ст. 3 ЗК РФ следует, что имущественные правоотношения, предметом которых является земля и сделки с ней, регулируются гражданским законодательством, если иные требования не прописаны в земельном законодательстве. Соответственно, ЗК РФ в таком случае имеет приоритет над ГК РФ.

Договор арендного предоставления земельных наделов (ст. 606 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ) является временным, то есть оформленным на определенный срок. Продолжительность действия сделки согласовывается сторонами и фиксируется в договоре. Однако в отношении государственной или муниципальной земли ЗК РФ определяет исключение в виде установления предельного срока арендного выделения, зависящего от вида и назначения земельного надела (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

По общим правилам гражданского законодательства пролонгация договоров аренды земельных участков возможна путем:

• подписания обновленного договорного документа (при этом стороны и предмет договора остаются прежними);
• заключения допсоглашения к первоначальному договору, которое позволяет внести в него корректировки не только в отношении периода действия аренды, но и в отношении иных условий (например, арендной платы);
• включения в текст первоначального договора оговорки об автоматической пролонгации.

Судебная практика по вопросу продления аренды без торгов

Верховный суд РФ в обзоре судебной практики, утв. Президиумом ВС РФ 28.03.2018, пресек возможность вариативного толкования норм о продлении арендного договора на землю без проведения торгов. Дело в том, что п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ единожды разрешает продлить без торгов договор по арендному использованию участка для завершения строительства при условии соблюдения ряда требований (подп. 1 и 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).

Одним из таких условий является наличие на участке объекта незавершенного строительства. ВС РФ однозначно указал, что для продления договорного документа должны быть выполнены все условия п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ и на земле должен присутствовать объект незавершенного строительства.

***

Таким образом, продление арендного договора на земельные участки не является сложной процедурой. Однако даже при этом требуется внимание к деталям, так как в некоторых случаях пролонгация невозможна в принципе.

***

Вам будет интересно также ознакомиться с материалами, которые мы написали специально для нашего канала Дзен.

земельного участка, находящегося в частной собственности, на срок более года (с условием об обязанности арендатора получать разрешение на сдачу участка в субаренду, передачу прав и обязанностей третьему лицу и т.д. и дополнительной ответственностью арендатора за нарушение этой обязанности)г. «» 2023 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

Особенности пролонгации на неопределенный срок

При пролонгации арендного договора земли на неопределенный период нужно учитывать следующие выводы судебной практики:

1. Если срок арендных отношений в договорном документе не согласован, то он считается оформленным на неопределенный период. В случае включения в соглашение об аренде условия о пролонгации на срок, определенный сторонами, но без согласования количества продлений, такое продление возможно лишь единожды. Далее происходит либо завершение сделки, либо возобновление договора аренды на неопределенный срок (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.06.2022 № Ф04-1007/2022 по делу № А45-6997/2017).
2. В отношении федеральной и региональной земли действует преимущественное право арендатора на оформление договорного документа, хотя и не во всех случаях. Такое право у арендатора возникает только при условии наличия в его собственности недвижимости, находящейся на искомом участке (ст. 39.20 ЗК РФ).
3. Если договор арендного использования заключается на неопределенный период, то такая сделка, в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, может быть расторгнута в любое время по воле одного из контрагентов. Закон в этом случае требует лишь предупредить о своем желании партнера за 3 месяца до предполагаемой даты. Если же арендодатель намеренно затягивает вопрос о продлении арендного договора, предметом которого является участок под строительство, судебный орган может признать такой пассивный отказ перезаключить договорной документ недействительным (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.03.2014 по делу № А79-3121/2013).

Похожие записи:

• Повысят с 1 февраля: пенсионеров ждет новая прибавка в 2023 году
• ​Пособие по инвалидности в 2023 году
• Исчисление НДФЛ с доходов работника-иностранца на патенте