Как в договоре аренды определить порядок возмещения эксплуатационных расходов?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как в договоре аренды определить порядок возмещения эксплуатационных расходов?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Разработка плана ЭР зависит от типа организации. К примеру, план расходов фирмы ЖД формируется на основании плана перевозок, плана труда и пользования подвижным составом. Цель планирования – обеспечение текущей деятельности нужной суммой денежных средств. Если план будет составлен неправильно, средства могут не вовремя закончиться. Из-за этого деятельность компании будет приостановлена. Фирма потеряет прибыль. Планирование выполняется по статьям затрат. В рамках мероприятия учитываются различные нормативы и лимиты.
Планирование эксплуатационных расходов
Планирование – это составляющая управления ЭР. Однако это не единственный элемент. Управление ЭР также включает в себя анализ трат, контроль над ними, обновление нормативной базы. Порядок планирования подразделяется на ряд этапов.
Состав эксплуатационных работ
Необходимо отметить, что профессиональные услуги по эксплуатации объектов недвижимости осуществляются специализированными квалифицированными компаниями. Их популярность растёт среди собственников недвижимости. Причин для этого много.
Профессиональные управленцы имеют многолетний опыт по созданию непрерывной работы коммуникаций, обеспечению температурно-влажностного режима помещений. Ремонту или реконструкции систем и конструктивных элементов по мере их износа. А также поддержанию в рабочем состоянии или исправности несущих и ограждающих конструкций.
Кроме того, современные менеджеры данных компаний умеют профессионально руководить людьми и распоряжаться производственными ресурсами. Поэтому, работая с любого вида недвижимостью, компании добиваются эффективной эксплуатации.
Не только снижая расходы на техническое обслуживание зданий и инженерных коммуникаций, но повышая уровень безопасности. В связи с этим, состав эксплуатационных работ или эксплуатация объектов строительства включает в себя следующие составляющие.
Действительно ли они необходимы?
Чтобы системы работали правильно и без перебоев, обязательно следует проводить плановое техническое обслуживание, в которое входит – замена фильтров и охлаждающей жидкости в системах вентиляции и кондиционирования, осмотр и профилактика электрических сетей, системы контроля доступа, пожарной сигнализации, канализации и водоснабжения, лифтов. Если этого не сделать, то всё это может выйти из строя в самый неподходящий момент, и вы можете оказать без света, свежего воздуха и столкнуться с очередями возле лифтов. Поэтому если позволяет бюджет, остановите свой выбор на профессиональных бизнес центрах и в договоре на оказание услуг пропишите ответственность управляющей компании в случае возникновения проблем, которые могут привести к нарушению нормального рабочего процесса.
Калькуляция эксплуатационных услуг при аренде помещения
В соответствии с этим собственник рассчитывает сумму, которую будет платить арендатор. Минимальная и максимальная стоимость аренды нежилого помещения, принадлежащего частному лицу, не установлена законодательно.
Однако если сумма будет слишком маленькой, возможны проверки из налоговой. Методика расчета Методика расчета арендной платы за нежилое помещение отталкивается от приказа Минстроя РФ от 14.09.1992 №209.
Для расчета необходимо посмотреть принятую в конкретном регионе формулу, а также значения коэффициентов и годовой базовой ставки. В общем случае формула будет выглядеть так: Арендная плата = (Аим + Пз) * НДС * j инф, где:
- Аим – плата за имущество.
- Пз – арендная плата за землю, используемую арендатором.
Как рассчитать затраты на энергоресурсы при аренде
Из СНИПов берем расход воды на 1 чел. в смену: (М чел. – 0.025 м³) и расход воды на 1 душ в смену (М душ – 0,5 м³).
Формула расчета расхода воды такая: Q = N чел.
× N дней × М чел. + N душ × N дней × М душ Для наглядности — гипотетическая ситуация. На производстве работают 5 человек в смену с 8 до 17 только по рабочим дням (то есть считаем 20 смен в месяц), площадь, которую они арендуют – 150 кв.м, есть одна душевая кабина, туалет, раковина в санузле, раковина на кухне. Питьевая вода в расчете не участвует, так как питьевую воду закупают в бутылях для кулера.
Цена кубометра воды 25 рублей, стоимость кубометра сброса в канализацию 29 рублей.
Z — коэффициент арендодателя, является коммерческой тайной, поэтому для расчетов берем сильно завышенный — 700% Расчет для гипотетической ситуации будет такой: Q = 5 × 20 × 0,025 + 1 × 20 × 0,5 = 13 м³ Р = 13 × 25 + 13 × 29 + (13 × 25 + 13 × 29) × 700% = 5616 рублей в месяц без учета НДС.
На себестоимость очистки 1 м3 воды (стр. 12) влияют два показателя:
1) суммарные затраты за период;
2) объем выработанных услуг в натуральных измерителях (стр. 11).
Важно!
Собрать все затраты за период недостаточно — необходимо быть четко уверенным в натуральных количественных показателях.
В данном случае объект калькулирования — кубометры очищенной воды.
Производственная программа организаций может предусматривать как расход воды на питьевые (очищать), так и на технические нужды (не очищать). Поднятая вода частично теряется в трубопроводах (утечки) или не полностью учитывается водомерами, что оказывает влияние на конечную себестоимость.
Объем очищенной воды необходимо подтверждать приборами учета, следовательно, необходимо вести (организовать ведение) журналов учета по каждому счетчику.
На практике все намного сложнее: редко показания только одного счетчика можно использовать для определения количества калькулируемых услуг — необходимо составлять «балансы». Например, достаточно простая схема показана на рисунке, но на практике может быть гораздо больше разветвлений в системе, приборов учета.
Количество очищенной воды в этом случае равно:
Водомер № 3 = Водомер № 1 – Водомер № 2.
Экономист должен четко знать «арифметику» приборов учета, т. е. какие водомеры участвуют в расчете, какие данные суммируются, какие вычитаются и т. д.
Как мы уже говорили, оптимальный вариант — вести учет очищенной воды в виде баланса. В этом случае экономист видит количество, необходимое для калькулирования себестоимости, потери, может оценить динамику других показателей (объем добычи (поднято), сколько пропущено через очистные сооружения), сопоставить количественные показатели с затратами.
Теоретически количество поданной воды на установку очистки должно совпадать с суммарным объемом очищенной воды и стоков. Но практически такое равенство можно получить не всегда из-за протечек, иных не идентифицированных потерь.
Если такие расхождения на предприятии есть постоянно, устанавливают процент допустимых потерь.
В нашем балансе допустимый процент потерь — 2 от суммы граф «Стоки» и «Очищенная вода»:
(8 + 0,6) × 2 / 100 = 0,2 м3.
Обратите внимание!
Если потери превышают допустимые значения, необходимо выяснять их причины.
В графе «Потери» рассмотренного баланса как раз и указана разница между подачей на установку и приборами учета после установки очистки.
Особого внимания для правильного расчета себестоимости необходимо уделять и данным графы «Стоки». По сути стоки — это технологические потери.
Например, при механической очистке воды (от примесей, взвесей, цвет, запах) потери на промывку (та вода, которая уходит через водомер в стоки) составляют от 7 до 15 %. При очистке, приводящей к изменению химического состава воды (осматические установки), потери могут составлять от 30 до 50 % в зависимости от селективности и производителя мембраны, качества входящей воды.
Важно!
В компании должны быть утверждены технически обоснованные нормы технологических потерь и порядок калькуляции себестоимости, если потери превышают установленные лимиты.
Что собой представляют эксплуатационные расходы
Эксплуатационные расходы (ЭР) – это текущие затраты на обеспечение работоспособности основных средств на протяжении всего срока их эксплуатации. Под текущими тратами понимаются расходы на производство и продажу. Они будут разниться в зависимости от специфики деятельности организации. К примеру, если это железнодорожный субъект, средства тратятся на транспортировку грузов, пассажиров, различного багажа. Различают эксплуатационные расходы на обеспечение пожарной безопасности.
Цель трат – исполнение поставленной цели. К примеру, железнодорожной компании нужно транспортировать груз. Для этого требуется вложить средства в топливо, зарплату, техническое обслуживание, электроэнергию. Размер трат определяется объемом эксплуатируемого оборудования, временем использования, удельными расходами на один час работы.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАПИТАЛЬНЫХ, ЭКСПЛУАТАЦИОННЫХ И ПРИВЕДЕННЫХ ЗАТРАТ
Параметрами нефтепровода, характеризующими его как с экономической, так и с технической стороны, являются:
— производительность нефтепровода Q (задана в исходных данных);
— диаметр трубопровода D;
— давление, развиваемое насосными станциями p;
— число нефтеперекачивающих станций n;
— толщина стенки трубопровода δ.
Все четыре параметра связаны между собой: изменение одного из них влечет за собой изменение всех остальных. Чем больше диаметр трубопровода или чем больше давление, тем меньше потребуется нефтеперекачивающих станций и наоборот. Толщина стенки трубопровода при выбранном сорте стали определяется величинами p и D.
Для перекачки заданного количества нефти может быть предложен, таким образом, ряд вариантов проекта, различающихся величинами D, р, n и δ. Задача состоит в отыскании экономически наивыгоднейшего варианта.
Капитальные затраты на сооружение магистрального нефтепровода k можно разбить на две части: стоимость нефтеперекачивающих станций Кст и стоимость трубопровода (труб, сварки, изоляции, рытья траншей и т.д.) Кт. С увеличениемD или p капитальные затраты на трубопровод возрастают, а на нефтеперекачивающие станции — уменьшаются. Поскольку Кт и Кств зависимости от D или p изменяются в противоположных направлениях, функции К = К(D) и К = К (p) имеют минимум.
Планирование эксплуатационных расходов
Разработка плана ЭР зависит от типа организации. К примеру, план расходов фирмы ЖД формируется на основании плана перевозок, плана труда и пользования подвижным составом. Цель планирования – обеспечение текущей деятельности нужной суммой денежных средств. Если план будет составлен неправильно, средства могут не вовремя закончиться. Из-за этого деятельность компании будет приостановлена. Фирма потеряет прибыль. Планирование выполняется по статьям затрат. В рамках мероприятия учитываются различные нормативы и лимиты.
Планирование – это составляющая управления ЭР. Однако это не единственный элемент. Управление ЭР также включает в себя анализ трат, контроль над ними, обновление нормативной базы. Порядок планирования подразделяется на ряд этапов.
Бесплатная консультация юриста
Они включают в себя расходы на электроэнергию, расходы на аренду мощностей в Дата центрах, и аренду площадей для собственных центров обработки данных (ЦОД), расходы на обслуживание сторонними организациями и техническую поддержку производителей. Также к эксплуатационным расходам относятся заработные платы сотрудников с налогами, отчислениями, оплатой их рабочих мест.
Стремление любого ИТ подразделения – это меньше тратить на поддержку и больше бюджетных средств вкладывать в развитие. Ниже будет описано, как внедрение виртуализации позволит сократить Ваши эксплуатационные расходы.
Уменьшить простои серверов и приложений Поломки серверного оборудования в виртуальной инфраструктуре не приводят к простоям приложений. Благодаря технологии “высокой доступности” виртуальные машины автоматически мигрируют с вышедшего из строя сервера и продолжают свою работу.
Каждому сервису достаточно ресурсов. Технология автоматического распределения нагрузки выделит каждой виртуальной машине необходимую мощность, что не позволит ей выйти из строя. Специально разработанные технологии по работе с памятью позволят при необходимости выделить больше оперативной памяти, чем в сервере установлено физически.
Технология тонких дисков позволяет динамически увеличивать размер жесткого диска во время работы, не прерывая работы приложений. Переезд в новый офис при использовании технологий виртуализации, может пройти вовсе без простоя. Уменьшить расходы на аренду ЦОД. Серверная виртуализация приводит к консолидации серверов (уменьшению их количества), что позволяет уменьшить расходы на аренду или просто решит проблему большого количества серверов в маленькой серверной. Уменьшить расходы на электроэнергию На какую сумму потребляет электроэнергии один двухпроцессорный сервер, работающий по графику 24х7 в год? Мы посчитали это за вас.
Осторожно! скрытые затраты при аренде офиса
Следует различать базовую ставку аренды и понятие арендных платежей в целом (‘all in’, ‘все включено’).
При этом коммунальные услуги ( электроэнергия, вода, отопление) – всегда за скобками ‘all in’. Ставка аренды = базовая ставка аренды + OPEX (операционные расходы) и эксплуатация + НДС Правильнее будет структурировать платежи следующим образом: 1) платежи за пользование помещением:
- базовая ставка аренды;
- эксплуатационные расходы (контролируемые и неконтролируемые);
- оплата коммунальных услуг;
- депозит;
- аванс;
- НДС.
2) расходы на подготовку помещений:
- рассадка;
- дизайн-проект;
- отделочные/ремонтные работы;
- мебель.
Ваша подписка оформлена. Спасибо за ваш интерес! Пожалуйста, заполните это поле.
Пожалуйста, введите корректный адрес. Пожалуйста, введите телефон.
Утвержденной формы квитанции нет, но есть примерная форма платежного документа. Квитанцию формирует управляющая организация. В ней есть список коммунальных и жилищных услуг, указано, что входит в прочие услуги, если они есть.
Квитанция на оплату коммунальных услуг состоит из нескольких разделов:
Еще в квитанции пишут тарифы, объем потребления и цены за каждый вид ресурса. Если есть данные о задолженности, переплате и перерасчете, их тоже указывают.
Потребитель обязан оплатить КУ до десятого числа месяца, следующего за расчетным периодом. А исполнитель должен прислать квитанцию до первого числа месяца, следующего за истекшим расчетным периодом.
Квитанция на оплату жилищных, коммунальных и прочих услуг в многоквартирном доме от УК
Размер эксплуатационных затрат при аренде помещений
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31.01.2007 по делу N А05-3280/2006 В то же время отсутствие письменного договора не может свидетельствовать об отсутствии договорных отношений между Учреждением, осуществляющим эксплуатационное обслуживание и оказывающим коммунальные услуги, и Обществом как лицом, получающим подобные услуги. Следовательно, в рассматриваемой ситуации законодательство допускает различные варианты оформления правоотношений. В частности, стороны вправе: — установить арендную плату в фиксированном размере (при этом исходя из общего принципа возмездности договора можно предположить, что размер арендной платы будет определен с учетом стоимости потребляемых арендатором коммунальных ресурсов); — установить арендную плату, состоящую из постоянной и переменной частей, при этом переменная часть может определяться исходя из стоимости коммунальных услуг, приобретаемых для использования арендуемых помещений; — определить порядок возмещения арендатором арендодателя на оплату коммунальных услуг отдельно от арендной платы на основании соответствующего договора.
Арендная плата может определяться в виде суммы, состоящей из двух слагаемых: 1) Постоянной стоимости арендуемой площади; 2) Переменной стоимости коммунальных услуг.[6] У арендодателя доходы (расходы) по сданному в аренду имуществу отражаются либо как доходы (расходы) от обычных видов деятельности, либо как операционные доходы (расходы). Обязательно обговорите с арендодателем условия по лимитам водоотведения.
Как правило, у «Водоканала» есть штрафы за превышение лимитов сброса воды. Важно И важно прописать в договоре аренды, каким образом арендатор несет ответственность за «переливы», будут ли перевыставляться штрафы арендодателем арендатору. Как рассчитать цену на электричество В производственных и в складских помещениях расчёты потребление электричества и его оплаты производится исходя из двойной системы расчетов, когда тариф состоит из двух частей: электрическая мощность и реальное потребление.
Примерно посчитаем цену электричества для прачечной из раздела про водопотребление.
Установочная электрическая мощность всего оборудования – 200 кВт. 12-ти часовой рабочий день. «Нажгут», предположим, 48 000 кВт/час за месяц.
Первая часть – установленная мощность – обозначим буквой А. Далее, формула тепловой нагрузки с учетом стандартных колебаний температур: Q = V × 1,08 × 0,5 × (18° — (-26°)) / 1000000 Гкал/ч После рассчитываем расход теплоэнергии за отопительный период при средней температуре отопительного периода (-1,9°С): W = Q × 24 часа × 220дней × (18°-(-1,9°)) / (18°-(-26°)) А далее умножаем полученное количество Гкал на тариф арендодателя. Рассмотрим на примере: помещение 100 кв.м.
высота потолков 5 м. Объем помещения 500 м³: Q = 0.0119 Гкал/ч W = 26,944 Гкал в год Гипотетический тариф будет 1200 рублей. Тогда годовые затраты на отопление будут 32 333 рубля при использовании отопления без счетчика.
Однако, важно помнить, что всегда выгодней оплачивать отопление со счетчиком, особенно если помещение – цех.