Как оформить собственность на квартиру в новостройке
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить собственность на квартиру в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Юридический центр Константина Богатыря в г. Санкт-Петербурге более десяти лет успешно отстаивает права на недвижимость своих клиентов. Каждый юрист нашего центра – профессионал в своей специализированной области. Мы сразу оценим ваши перспективы не только на выигрыш в суде, но и на досудебное урегулирование вопроса. Часть споров о праве решается нами еще в административном порядке.
Как оформить исковое заявление
В основе обращения лежит исковое заявление о признании права собственности. От корректности оформления документа зависит решение судьи по рассмотрению дела и результат заседаний. Иски по таким делам необходимо подать в районный или городской суд. Разбирательство в мировом судебном органе невозможно, ведь стоимость квартиры вряд ли будет меньше 50 000 рублей. Что касается адреса обращения, исковый документ подается в привязке к месту прописки стороны-заявителя.При оформлении судебного документа указываются такие данные:
- Наименование суда, куда отправляется иск.
- Реквизиты органа (можно найти непосредственно в отделении).
- Данные истца и ответчика (адрес, ФИО и другие).
В главной части заявления прописываются данные об объекте недвижимости (адрес, площадь и т. д.). Указываются бумаги, необходимые для признания права собственности. Также прописывается стоимость спорного имущества. В конце ставится подпись заявителя и день оформления бумаги. Допускается применение электронной подписи.Судебная практика показала, что оформление права собственности через суд нередок дает положительные результаты. Судьи часто становятся на сторону собственника при наличии у того подтверждающей документации. По результатам заседания владелец получает на руки свидетельство о праве собственности.
Какие сложности могут возникнуть?
Иски, в которых требованием выступает признание права собственности на недвижимость, относятся к числу наиболее сложных. Помните, что проиграв дело, вы не сможете вновь обратиться в суд с теми же исковыми требованиями. Проигравшая сторона может лишь обжаловать вынесенное судом первой инстанции решение в апелляционном порядке. Если и апелляция окончится неудачей, то истец вправе обращаться с кассационной или надзорной жалобой, однако суды данных инстанций пересматривают результаты дела лишь при нарушении нижестоящими судами норм процессуального или материального права.
Кассационный и надзорный суды не рассматривают дела по существу.
В связи с этим огромное значение имеют сбор доказательственной базы и грамотное составление иска при обращении в суд. Если грамотно не подготовиться к процессу, то возникает риск проигрыша в суде, что грозит лишением всех права на квартиру. Поэтому в таких делах часто используются адвокатские услуги. Как минимум, перед обращением в суд необходимо проконсультироваться с квалифицированным специалистом по жилищному праву. Получить юридическую консультацию можно на нашем сайте.
Процедура подачи иска для признания прав на собственность
Для признания права владения, пользования и распоряжения квартирой посредством обращения в суд истцу необходимо составить иск в установленной форме. Исковое заявление требует последовательного и грамотного описания реалий сложившейся ситуации и личной позиции истца. Также в исковом заявлении предусмотрено наличие отдельной просительной части, где заявителю предстоит перечислить личные требования к судье.
Исковое заявление о признании права собственности сопровождается стандартным комплектом документов, которые так или иначе связаны с конкретным делом. Уточнить список документов для подачи иска можно непосредственно в суде или при консультации со специалистами Московской муниципальной коллегии.
Подача искового заявления осуществляется в суд, определяемый с учетом места нахождения квартиры. Для того чтобы уточнить, к какому суду относится конкретная местность, можно воспользоваться рекомендациями юриста или информацией на соответствующих сайтах. Подача заявления может происходить посредством обращения в канцелярию, во время очной встречи с судьей или в рамках экспедиции суда.
Комплект документов, который сопровождает собой исковое заявление, предусматривает подготовку минимум трех или более экземпляров. Это обуславливается требованием о получении полного комплекта документов каждой стороной. Таким образом, один комплект получает судья, второй – ответчик, а третий остается у заявителя. В случае наличия нескольких ответчиков отдельный комплект документов должен получить каждый из них, в том числе копию искового заявления.
Результатом подачи документов должна стать отметка на экземпляре истца со стороны судебного персонала. Эта отметка включает в себя информацию о дате и номере иска, а также служит подтверждением факта приема документов. После получения документов суд назначает дату и время первого заседания. Эта информация передается каждому участнику процесса, как правило, в формате почтового отправления. Учитывая вероятность задержки повестки на почте, некоторые заявители лично контролируют процесс назначения судебного слушания посредством регулярных звонков в канцелярию.
Как оформить права собственности на недвижимость?
Для того, чтобы оформить право собственности согласно законодательству, потребуется выполнить следующие действия:
- подготовить документы для регистрации – помимо подтверждения оснований на переход прав собственности, понадобится технический паспорт объекта, заполненное по специальной форме заявление, а также квитанция, подтверждающая оплату пошлины за данную услугу;
- подать документы на рассмотрение – регистрацией прав собственности занимается Росреестр, потому заявление подается в местное отделение этого органа. Кроме того, можно воспользоваться услугами МФЦ – это намного проще и быстрее;
- получить готовую выписку – через 10 дней после подачи документов, если не возникло вопросов к документам, недвижимость меняет владельца, и заявитель получает выписку из реестра, где указано, что он стал полноправным собственником данного объекта.
Процедура выглядит достаточно простой, однако часто можно столкнуться с отказами. Чаще всего они вызваны тем, что были неправильно подготовлены документы, или какого-нибудь документа из списка не хватает. Но иногда отказ выглядит немотивированным, и в таких случаях единственный вариант отстоять свои интересы – обратиться в суд.
Moжнo ли нe тopoпитьcя c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти нa квapтиpy в нoвocтpoйкe
3aкoнoдaтeльнo нac нe oбязывaют cpoчнo peгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти нa пpиoбpeтeннyю нeдвижимocть. Фaктичecки вы мoжeтe зaнятьcя этим чepeз мecяц, двa, тpи или пoлгoдa пocлe пoкyпки. Oднaкo чeм paньшe вы пoлyчитe выпиcкy из EГPН, тeм лyчшe. Oнa пoзвoлит вaм:
✏ Пpoпиcaтьcя в квapтиpe caмoмy и пpoпиcaть в нeй члeнoв вaшeй ceмьи, чтo мoжeт быть oчeнь вaжнo для oфopмлeния дpyгиx дoкyмeнтoв
✏ Пpoвecти pяд cдeлoк c нeдвижимocтью — нaпpимep, пpoдaть, cдaть, пoдapить, oбмeнять или ocтaвить в нacлeдcтвo
✏ Oфopмить льгoтный тpexлeтний пepиoд, ocвoбoждaющий oт yплaты НДФЛ, или пoлyчить кoмпeнcaцию в paзмepe 13% oт cтoимocти жилья
✏ Oфopмить дoтaции и льгoты нa oплaтy жилищнo-кoммyнaльныx ycлyг, дocтyпныe oпpeдeлeнным кaтeгopиям гpaждaн
✏ Bыдeлить плoщaдь для нecoвepшeннoлeтниx, нaпpимep, пpи иcпoльзoвaнии для пoкyпки мaтepинcкoгo кaпитaлa
Новое в составе сведений ЕГРН и кадастра
|
ЕДИНЫЙ ГОСРЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
В ЕГРН вошли:
Теперь включают сведения о невозможности госрегистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок с/х назначения или его обременения до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с ненадлежащим использованием. |
Уточнено, что в отношении предприятия как имущественного комплекса указывают кадастровые номера объектов недвижимости, которые предприятие использует на праве, отличном от права собственности (например, по договору аренды)
Сведения о решении об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд теперь вносят в кадастр недвижимости, а не в ЕГРН. |
Реестровые дела теперь ведут только в электронной форме.
С 2021 года в законе прописаны случаи, когда кадастровый учет и госрегистрацию прав проводят на основании техплана и акта обследования.
Новое в получении сведений из ЕГРН
|
ВОПРОС/СИТУАЦИЯ |
НОВОЕ/ЧТО ИЗМЕНИЛИ, УТОЧНИЛИ |
| Кто официально предоставляет сведения из ЕГРЮЛ | Теперь закреплено, что сведения из реестра предоставляет Федеральная кадастровая палата (ФКП) Росреестра |
| В какой форме запрашивать сведения | Страховые и кредитные организации обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме |
| На какую дату актуальны сведения в выписке из ЕГРН | Сведения о кадастровой стоимости актуальны на дату, указанную в запросе.
Иные сведения — на дату подписания выписки сотрудником Росреестра. До 30.04.2021 было установлено, что сведения актуальны на момент выдачи выписки. |
| Получение сведений ЕГРН через МФЦ | МФЦ должен переслать запрос в течение 1 рабочего дня (а не 2-х, как ранее).
Подготовленные сведения орган регистрации прав передает в МФЦ в течение 1 рабочего дня с момента их подписания (ранее – 2 раб. дня с момента передачи запроса от МФЦ). |
| Получение акта согласования местоположения границ земельных участков | Копию акта из межевого плана могут получить:
|
| Получение сведений ЕГРН арбитражными управляющими | С 30.04.2021 могут бесплатно получить не только сами арбитражные управляющие, но и те, кому они выдали доверенность.
Сведения можно бесплатно получить:
|
| Запрет продажи выписок из ЕГРН | Никто не вправе передавать третьим лицам за плату выписки из ЕГРН. Запрещены неофициальные сайты и мобильные приложения, с помощью которых можно получать выписки ЕГРН.
Распоряжаться информацией, в которой есть сведения из ЕГРН, можно свободно, если она отвечает следующим требованиям:
|
Новое в госрегистрации и постановке на кадастр по решению суда
С 2021 года закон прямо обязывает органы регистрации прав исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Ранее это только подразумевалось и по этой причине не всегда исполнялось на практике.
К примеру, теперь не нужно подавать вместе с судебным решением межевой, технический планы или акт обследования, если в судебном решении:
- есть основные сведения об объекте, которые нужны для внесения информации в ЕГРН, вкл. координаты характерных точек;
- эти сведения с точки зрения методики верны.
Кроме того, прописан порядок действий и определен круг заявителей в случае вынесения судом решения:
- о сносе или реконструкции самовольной постройки;
- признании объекта недвижимости или зарегистрированного права отсутствующими;
- признании объекта движимым имуществом.
В каких случаях нельзя признать право собственности на недвижимость
Порядок признания права собственности на недвижимость предусматривает представление значительного объема доказательств, поэтому их отсутствие или неправильное оформление часто приводят к отказу в удовлетворении требований о признании собственности. Например, обращение в суд без каких-либо документов на недвижимость, не позволит установить право собственности по сделке совершенной когда-то. В случае признания права собственности на самовольное строение в иске откажут, если земля, на которой оно возведено, не оформлено в собственность. В таких ситуациях – сначала устанавливается право собственности на земельный участок, а затем на строение.
Откажут в признании права собственности на квартиру, приобретенную по договору долевого участия до момента ввода дома в эксплуатацию. В данном случае законодательство исходит из того, что пока нет акта о вводе в эксплуатацию, дом признается объектом незавершенного строительства и регистрация прав нецелесообразна. Впрочем, судебная практика по таким делам носит неоднозначный характер и есть судебные решения, по которым дольщики признавались собственниками именно объектов незавершенного строительства. Но данные решения касались «замороженных» объектов.
Иск о признании права собственности подается при наличии оснований. К ним относятся следующие обстоятельства:
- Гражданин построил объект недвижимости и имеет на руках акт ввода здания в эксплуатацию.
- Гражданин может предоставить документы, которые считаются правоустанавливающими. К примеру, дарственная, договор купли-продажи и т.п.
- Наличие других доказательств – свидетельские показания, оплаченные квитанции за предоставление услуг ЖКХ, чеки на покупку строительных материалов, технический паспорт и т.п.
- Непрерывное владение имуществом в течение 15 и более лет. Это предусмотрено в п.1 ст. 234 ГК РФ.
- Возведение самовольного строения, в отношении которого требуется признание права собственности.
- Проведение реконструкции объекта в случаях, когда разрешительная документация отсутствует.
Кроме того, иск может быть подан о признании права собственности на жилые постройки, входящие в состав коттеджного поселка, или на помещения в многоквартирных домах.
Регистрация права собственности по суду
Если вы владеете недвижимостью, но у вас нет документа, подтверждающего ваше право на нее — например, свидетельства о праве собственности, то когда-нибудь у вас наверняка появится потребность в его получении. Иначе вы не сможете ни продать имущество, ни подарить, ни оставить в наследство.
Если ваша собственность когда-то уже была зарегистрирована на вас, но документы потеряны, восстановить их не составит никаких проблем. Вам надо только подать в регистрирующий орган заявку о выдаче повторного свидетельства.
Если же документов у вас никогда не было, и эта недвижимость на вас не регистрировалась в принципе, то вам надо признать ваше право (собственности или владения) через суд.
После вступления в силу решения суда вы сможете отправиться в Росреестр и на основании этого документа зарегистрировать недвижимость, получив соответствующее свидетельство.
Также обращение в суд понадобится в том случае, если в Росреестре вам незаконно отказали зарегистрировать собственность на вас.
- В первом случае, при признании права, вам надо подготовить иск о рассмотрении дела в порядке особого производства и передать его в суд общей юрисдикции.
- Во втором случае вам надо подготовить заявление об оспаривании решения Росреестра и передать его в суд общей юрисдикции или арбитраж
Зарегистрировать таким методом можно любую недвижимость — самовольную постройку, объект незавершенного строительства, здание, помещение, а также земельный участок.
Кстати, зарегистрировать землю через суд можно, даже если она принадлежит другому владельцу или в принципе не имеет хозяина. Сделать это можно в том случае, если пятнадцать лет вы пользовались участком как своим, и на этом основании приобрели право регистрации по факту приобретательной давности.
Особенности признания права определяется Гражданским и Гражданским процессуальным кодексом, а также Арбитражным процессуальным кодексом, законом № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года и другими актами.
Особенности признания права или оспаривания решения об отказе в регистрации (приватизации) можно уточнить у юриста, специализирующегося на данных вопросах. Эксперт не только даст подробную консультацию, но и подготовит для вас иск, а также поможет в ходе судопроизводства.
В целом, вам понадобится:
- Составить исковое заявление.
- Собрать письменные или иные доказательства вашего права.
- Заплатить государственную пошлину за ведение судопроизводства. Размер пошлины установлен Налоговым кодексом.
- Направить иск в суд.
- Поучаствовать в судопроизводстве в качестве истца. Защищать ваши интересы в суде от вашего лица может ваш представитель
- Взять вступившее в силу решение и заверить его у судьи.
иска о регистрации права по суду можно здесь.
После того как решение о признании права или об отмене решения должностного лица получите на руки, вы сможете зарегистрировать имущество в Росреестре и получить свидетельство.
Далее порядок регистрации выглядит следующим образом:
- Сбор всех необходимых документов.
- Оплата госпошлины (для частных лиц — 2000 рублей, а для предприятий — 22 000 рублей).
- Подача документов в МФЦ или Росреестр.
- Спустя десять дней после передачи заявки — получение готового свидетельства о праве собственности.
В ситуации с наследованием
Вступить в наследство можно на одном из двух оснований: либо быть внесённым в завещание, либо, если такого документа нет, быть наследником первой очереди (второй, если никого из первой нет и так далее). Собственность наследодателя не делиться автоматически. Чтобы её получить, нужно обратиться в нотариальную контору и подать заявление на вступление в права наследования. Сделать это необходимо в течение шести месяцев после открытия наследства.
Подтвердить своё право собственности через суд в случае с наследованием можно в результате требования:
- Признать завещание недействительным и аннулировать его;
- Восстановить упущенный срок вступления в наследство;
- Признать права несовершеннолетних и недееспособных лиц.
Признать завещание недействительным через суд можно, если оно содержит в себе грубые нарушения, ошибки, а также, если наследодатель на момент составления и подписания документа был недееспособен, находился под действием психотропных препаратов или алкоголя. При подтверждении таких фактов суд будет вынужден аннулировать завещание и возобновить сроки вступления в наследство. После этого наследник обязан подтвердить, что действительно не был уведомлён о смерти наследодателя или имел уважительные причины, по которым не смог оформить права наследования вовремя.
Регистрация права собственности в новостройке
Приобретение квартиры еще не означает, что гражданин может распоряжаться недвижимостью по собственному усмотрению. Да, на руках человека имеется договор купли-продажи, подписанный сторонами и означающий, что покупатель является полноправным хозяином. Однако чтобы получить возможность прописаться и совершать с жилищной площадью какие-либо действия, например, дарить, продавать, потребуется зарегистрировать право собственности на нее в органах Росреестра.
Процедура требуется абсолютно в любом случае, касающемся покупки недвижимости, независимо, приобретается ли квартира на вторичном рынке или в новостройке. Последний вариант заслуживает особого внимания, поскольку нередко с оформлением собственности на помещения во вновь отстроенных домах возникают проблемы.
В идеале, в договорном соглашении, подписываемом с застройщиком, должен содержаться пункт о проведении таковым процедуры регистрации. Не возбраняется активировать процесс самостоятельно, заранее подготовив документы и лично обратившись в Регистрационную палату. При этом нередко встречается и менее приятный вариант — оформление собственности в новостройке через суд.
Признание права собственности на земельные участки
Дела этой категории очень распространены. Это связанно с тем, что многие граждане, получившие землю в пользование во времена СССР, не имеют на руках документов, которые могут подтвердить их право на этот участок. А с 1991 года, с момента принятия Земельного кодекса, право на владение участком нужно подтверждать документально.
Лучшим способом закрепления права собственности на такой земельный участок будет обращение в суд.
В соответствии с законодательством все граждане, получившие в свое распоряжение земельные участки до 1991 года, имеют право на бесплатное признание права собственности на свою землю. Даже если невозможно установить, на какие цели выделялась земля, то участок все равно можно оформить в собственность. Единственным исключением из этого правила будет тот случай, когда именно этот участок невозможно оформить в частную собственность в связи с какими-либо его особенностями.
В суде гражданам нужно предоставить доказательства, свидетельские показания и иные факты, способные подтвердить факт владения участком до 1991 года. Например, показания ваших соседей или председателя садового товарищества. Если суд сочтет доказательства имеющими силу, то он вынесет решение в вашу пользу.
Механизм защиты права собственности
В Российской Федерации право собственности защищается через суд. Лицо имеет право обратиться в суд с требованием о восстановлении нарушенных прав, с виндикационным иском (об истребовании из чужого владения), либо с негаторным иском (об устранении каких-либо препятствий в возможности осуществлять право собственности и иные вещные права).
Что интересно, законодатель считает, что лицо имеет право обратиться с иском с момента, когда оно узнало или должно было узнать о существовании препятствия в осуществлении права собственности.
Конечно, в теории получить право собственности не составляет труда. Однако на практике с этим могут возникнуть большие проблемы. Далее рассмотрим основные виды гражданских дел, связанных с признанием права собственности через суд.
Признание права собственности на самовольную постройку
Если вы возвели на вашем земельном участке самовольную постройку и хотите легализовать свои права на нее, то нужно обратиться в суд.
Гражданское законодательство, а именно статья 222 Гражданского Кодекса РФ, самовольной постройкой признает строение, возведенное на земельном участке, непредназначенном для возведения данной постройки, либо в отсутствии необходимых разрешений на строительство или с нарушениями технических норм строительства.
В этой же статье говорится, что право собственности на самовольную постройку может быть закреплено за лицом, в чьей собственности, бессрочном пользовании или наследуемом владении находится земельный участок, на котором возведена постройка. Это значит, что лица, пользующиеся земельным участком на основании безвозмездного срочного владения, аренды, субаренды, а также те, кто пользуется участком по праву ограниченного пользования, не смогут признать свое право собственности на самовольную постройку через суд.