Как и зачем оформлять в собственность придомовую территорию
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как и зачем оформлять в собственность придомовую территорию». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Участок возле частного или квартирного дома со всеми располагающимися на нем объектами может находиться в собственности одного человека. Ранее подобными вопросами интересовались немногие, но в последнее время хозяева стараются оформить документацию на владение придомовой территорией. Чтобы получить подробную информацию, нужно обратиться в органы кадастрового учета. Если участок был выкуплен или распределен до 2005 года, а именно до введения Жилищного кодекса, то оформить право собственности можно на бесплатном основании. Если таких документов не имеется у владельца, то можно самостоятельно установить границы, которые должны принадлежать хозяевам.
Владельцы придомовой территории и их права
Придомовая территория с другими объектами коммунальной собственности
Если придомовая территория прописана за определенным собственником, то другие могут пользоваться данным участком с соответствующим разрешением. Фактически третьи лица не могут строить или пользоваться придомовой территорией без разрешения владельца. Относительно многоквартирных домов — придомовой участок должен распределяться между всеми жильцами. Пределы таких границ определяются жилой площадью квартиры.
Некоторые участки придомовой территории могут сдаваться в аренду.
Что говорят законы о придомовой территории
К сожалению, ни один закон Российской Федерации не дает четкого определения термину «придомовая территория». Даже если в каких-то документах указывается, что нужно понимать под придомовой территорией, то сам стиль изложения туманный и не предоставляет человеку исчерпывающий ответ на вопрос.
Если обобщить все определения из разных источников, можно получить следующее приемлемое толкование.
Придомовая территория – это участок земли, прилегающий к домовладению или многоквартирному дому и используемый по усмотрению владельца.
Сложнее всего дать четкое определение придомовой территории частного дома. Если понимать законы буквально, то получается, что придомовая территория – это участок, необходимый для полноценного обслуживания и обеспечения инфраструктурой самого дома. Эта территория может находиться в собственности, безвозмездном использовании или в аренде. В большинстве случаев по границе этого участка устанавливается забор. Территория за забором придомовой территорией не является. Чаще всего эта земля муниципальная.
Кто может пользоваться землей за забором на законных основаниях? Тот, кто сможет доказать свое право на пользование. Например, если эта территория необходима для подъезда автомобиля.
Можно ли оформить придомовой участок в собственность?
После того, как разметка и межевание участка выполнено, возможно провести его приватизацию, для того, чтобы оформить право собственности на участок. Для этого потребуется собрать достаточно большой пакет документов:
- Собранием жильцов определяется ответственное лицо.
- Подается официальный запрос в комитет по регулированию земельных вопросов.
- Выполняется межевание и определение границ участка, если процедура не была выполнена заранее.
- Выполняется постановка на учет и занесение в кадастровый паспорт сведений об объекте.
- Юридическое оформление перехода земли в собственность.
- Государственная регистрация и получения свидетельства о долевой собственности.
Приватизация придомовой территории многоквартирного дома имеет ряд преимуществ и недостатков.
| Положительные стороны | Отрицательные стороны |
| Повышение стоимости жилья | Возрастут затраты на ремонт |
| Возможность сдавать площадь в аренду и получать прибыль | Необходимо содержать территорию в порядке, иначе может быть назначен штраф |
| Возможность благоустройства территории по усмотрению жильцов | Необходимо платить налог за землю в долевой собственности |
| Уточнение границ участка | |
| Защита от незаконной застройки участка |
Все ограждения делятся не только по материалам изготовления, но и видам доступа на территорию:
- Полный запрет. Могут использовать любые ограждения, включая металлические и каменные заборы высотой до 2 метров. Жильцы некоторых домов дополнительно идут на наем консьержа и видеонаблюдение с домофоном.
- Частичный запрет. Устанавливается шлагбаум, для монтажа которого необходимо разрешение. Также требуется согласование с экстренными службами, включая полицию, пожарную станцию и скорую помощь.
- Частичный к части территории. Подобные ограждения являются целевыми. В этом случае разрешение не требуется. Устанавливаются сетчатые заборы высотой до 3 метров. Их используют для ограждения мусорных контейнеров, парковки и спортивной зоны.
- Запрет на прямой доступ к конкретным объектам. Подобные ограничения часто вводятся коммунальными службами и строительными компаниями для защиты во время реставрационных или ремонтных работ. Обычно это временные деревянные ограждения.
Ограждение придомовой территории многоквартирного дома
Существует три основных варианта объектов, которые могут выступать в качестве ограждения придомового участка:
- традиционный забор, выполненный из металла, камня, кирпича или железобетонных элементов;
- живая изгородь;
- шлагбаум.
Каждая из этих конструкций имеет свои особенности и предназначена для частичного либо полного запрета проезда/прохода на территорию.
При возведении заграждений в обязательном порядке должны соблюдаться существующие нормы и правила, в первую очередь, касающиеся пожарной безопасности.
Чтобы избежать претензий со стороны простых граждан и уполномоченных органов, необходимо перед установкой ограждений соблюсти законность формирования границ придомовой территории.
Правила предусматривают выполнение следующих действий:
- проведение собрания жильцов МКД, в ходе которого должно быть получено согласие большинства из них на оборудование ограждающих конструкций, оформлен протокол с соответствующим решением, а также выбран представитель для обращения в уполномоченные органы;
- подача заявления на межевание территории вместе с протоколом собрания и всей необходимой документацией;
- выполнение расчетов площади и определение границ земельного участка уполномоченными органами;
- оформление территории в Росреестре.
После реализации всех этих мероприятий можно заниматься оформлением документов непосредственно для установки ограждения, которая теперь будет абсолютно законной.
Установка подобного рода объектов должна быть согласована с:
- управлением архитектуры и градостроительства;
- полицией;
- МЧС;
- скорой помощью.
Какие дома включаются в программу благоустройства?
Вопрос решается индивидуально в каждом субъекте. Будет ли включен конкретный дом в программу благоустройства на следующий год зависит от года постройки, внешнего вида, аварийности и других факторов. Так, обычно не включают в программу дома, которые:
- Признаны аварийными и подлежат сносу;
- Рядом планируется замена инженерных коммуникаций;
- Рядом находится новостройка;
- Работы, которые запланировали жители, уже были реализованы в рамках бюджетных средств.
Подготовленный проект передается для одобрения в следующие инстанции:
- Орган архитектуры и градостроительства.
- Областное отделение МЧС.
- Местное отделение МВД.
- Станция неотложной медицинской помощи.
Следующий этап – выбор подрядчика. Деньги на монтаж ограждения могут быть получены непосредственно от самих жильцов либо вычитаются из средств, внесенных на ремонт многоквартирного здания и его обустройство.
При возведении ограждения должны быть соблюдены следующие требования:
- не должно создавать препятствий для подъезда автомобилей скорой помощи, пожарных бригад и других экстренных служб;
- не должно препятствовать быстрой эвакуации, находящихся в доме лиц;
- при необходимости может быть демонтировано (в случае проведения ремонта подземных коммуникаций);
- не должно препятствовать доступу к коммуникационным системам (водопровод, телефонный и электрический кабель);
- не может нарушать пешеходные связи (перекрывать пешеходные дорожки, тротуары);
- не должно ограничивать возможность проезда к другим зданиям.
Муниципальными органами могут устанавливаться дополнительные требования:
- высота не может превышать 2 м (для спортивных и детских площадок до 3 м);
- прозрачность должна составлять не менее 50%;
- ограждение должно изготавливается из металлического материала;
- исключено наличие острых выступающих частей.
Соблюдение нормативного расстояния от забора до дома – залог комфортного существования
Поэтому лучше перед началом строительства ознакомиться хотя бы с такими документами, как Свод правил 42. 13330.2011 СНиП 2.07.01-89* Градостроительства, где указано, сколько метров необходимо отступить от забора соседнего участка, сколько метров отступать от красной линии, минимальное расстояние от дома до соседних участков и другие правила. В этих документах объединены правила относительно строительства частных жилых домов на участках ИЖС, ЛПХ и других.
На дачных участках пока еще разрешена регистрация дачных домов после их строительства. К ИЖС это разрешение никакого отношения не имеет, конечно, случаев последующих регистраций предостаточно. Но, если дом будет возведен с грубыми нарушениями норм, то регистрировать его придется через суд, и не факт, что регистрация пройдет удачно.
Требования к внешнему виду ограждений
Установка ограждений должна производиться исходя из необходимости, определяемой условиями эксплуатации или охраны земельных участков, зданий и иных объектов, в соответствии с требованиями к их внешнему виду, установленными настоящими Правилами.
Требования к внешнему виду дорожных ограждений устанавливаются в соответствии с национальными стандартами.
Требования к внешнему виду ограждений объектов, расположенных в границах зон охраны объектов культурного наследия, устанавливаются в соответствии с режимами использования земель и градостроительными регламентами в границах данных зон.
В случае если требования к внешнему виду ограждений территорий и объектов, в том числе параметры таких ограждений, установлены нормативными правовыми актами Российской Федерации или Свердловской области, требования к внешнему виду ограждений, установленные настоящими Правилами, применяются в части, не противоречащей таким нормативным правовым актам.
Особенности согласования
Как правило, инициаторами установки заграждения выступает один или группа жильцов, которым хочется улучшить общую территорию. Прежде всего им следует заручиться письменным согласием остальных законных владельцев, ведь придомовая территория считается общей собственностью, право которой поделено поровну. Свое предложение удобнее озвучить на специальном собрании. Описать преимущества ограды, обговорить ее установку (где, размеры заграждения), также представить варианты и цены. Ведь расходы собственники будут оплачивать сообща.
Вторым шагом будет согласование с различными государственными службами, так как ограждение не должно фактически мешать им свободно проникать на указанную территорию, если возникает необходимость. Эти службы:
- пожарные;
- полиция;
- «Скорая помощь»;
- МЧС;
- Жилищная инспекция.
Можно ли установить шлагбаум для въезда на придомовую территорию
Въезд на участок, принадлежащий МКД, может регулироваться собственниками дома.
В частности – решением общего собрания. Для соблюдения регламента пользования, нередко устанавливаются шлагбаумы, создающие препятствия для въезда на территорию посторонних граждан, незаконно пытающихся использовать принадлежащую жильцам территорию под парковку для своих транспортных средств.
Такие действия жильцов не запрещены, но они не могут производиться по своему усмотрению. Здесь нужно руководствоваться Правилами дорожного движения, которые в п.1.5 запрещают произвольно устанавливать средства организации дорожного движения, если они препятствуют проезду на определённую территорию. При установке шлагбаума, ограничивающего въезд на территорию МКД, согласно п.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ, требуется решение общего собрания. За принятие такого решение должно проголосовать квалифицированное большинство собственников дома.
СПРАВКА:
Квалифицированное большинство при голосовании составляет не менее чем 2/3 голосов от их общего числа. Решение простого большинства, превышающее 50% голосов, может быть оспорено в суде.
Ситуации, которые нужно предусмотреть при установке ограждения и шлагбаума
В первую очередь, нужно обратить внимание на то, чтобы установленное ограждение не перекрыло проезд или проход для жителей других домов. Если придомовая территория прилегает к фасаду дома – помех не должно быть. Если же на её площади располагается сквозной проход или проезд, санкции на установку, скорее всего, получены не будут.
Если нарушений в пользовании дорогой не происходит, нужно рассмотреть другие, не менее важные нюансы. В решение общего собрания обязательно вносится положение об ответственности в ситуации форс-мажор, когда потребуется освободить проезд для пожарной машины. В нормах СНиП 2.07.01-89 указано требование о возможности беспрепятственного проезда пожарных машин:
• к жилым домам; • общественным зданиям.
В случае пожара, пожарная машина должна приблизиться на соответствующее расстояние к дому, допускающее использование противопожарного оборудования. Закрытый шлагбаум представляет собой препятствие для въезда. В этом случае машина может снести его без возмещения ущерба жильцам. Но в случае появления порчи на бампере противопожарного транспортного средства, с жильцов могут взыскать компенсацию за ущерб.
Требования к внешнему виду ограждений
Забор вокруг многоквартирного дома по нормам и правилам может иметь различный вид. Особенности зависят от того, какой объект ограждают, например:
- если дома образуют замкнутые периметр или дворовое пространство, граничат с ветхим либо аварийным жильем, допускается установка прозрачных заборов высотой не больше 1,6 м, ограждающие элементы — до 0,75 м (сплошные конструкции недопустимы);
- для всех прочих типов многоэтажного или среднеэтажного жилья в качестве забора разрешается использовать прозрачные сооружения не выше 0,9 м;
- спортивные площадки разрешается огораживать прозрачными заборами до 2,5 м;
- для игровых детских площадок подойдут ограды до 1,6 м;
- вокруг площадки для выгула собак разрешается установить ограждение до 2 м высотой;
- чтобы ограничить доступ к контейнерам с мусором, используются глухие либо комбинированные ограждения высотой до 1,6 м, допускается установка специальных навесов.
Ограждение дворовой территории многоквартирного жилого дома должно быть защищено от воздействия атмосферных осадков. Чаще всего это делают с помощью окрашивания. Обработать защитным придется весь забор, частичная покраска недопустима.
Разновидности ограждений
Обычно выделяют три основных разновидности строительных сооружений, применяемых для ограждения придомовой территории многоквартирного здания. К ним относятся:
- классические заборы – объект может быть выполнен из бетона, метала, кирпича, железобетонных конструкций;
- шлагбаум – механизм, использующийся для преграждения и освобождения прохода. Имеет вид стрелы, поворачивающейся по горизонтальной либо вертикальной оси, ограничивающий проезд автотранспорта;
- живая изгородь – обычно представляет собой клумбы, кустарники или газон.
Любая из вышеперечисленных конструкций обладает своими особенностями и предназначается для разных видов ограничений. Запрет доступа к многоквартирному дому разделяется на четыре вида:
- частичный – установка шлагбаума. Для возведения конструкции необходимо разрешение гос. органов и экстренных служб;
- полный – использование массивных заборов из металла, камня или кирпича. Высота оградительного сооружения не может превышать 2 метра, в некоторых регионах 1.8 метра. Требуется официальное согласие;
- частичный для целевых зон – выполняются из сетки высотой не больше 3 метров, для ограждения парковок, мусорных баков, зон отдыха и детских игр. В разрешении необходимости нет;
- запрет доступа к отдельным объектам – обычно носит временный характер и устанавливается коммунальными службами в период ремонта. Выполняются из дерева.
Независимо от разновидности ограничительного сооружения, все расходы на установку и демонтаж ложатся на владельцев квартир. Сбор оплаты за проход или проезд к зданию, вне зависимости от того, является ли человек жильцом дома либо посетителем является нарушением закона.