Утрата права пользования жилым помещением
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Утрата права пользования жилым помещением». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Российское жилищное законодательство также предусматривает порядок прекращения права пользования жилым помещением членов семьи бывшего собственника этой квартиры или дома. Если до 2005 г., согласно закону члены семьи бывшего собственника не утрачивали право пользования жильем даже после прекращения семейных отношений, то сегодня действующее законодательство устанавливает, что прямой переход права собственности квартиры или дома к другому лицу влечет за собой прекращение права пользования этим помещением (п. 2 ст. 292 ГК). Права членов семьи собственника зависят от прав самого собственника, то есть они также имеют право пользоваться жилым помещением, использовать его надлежащим образом и по назначению, дееспособные совершеннолетние члены семьи несут совместно с собственником солидарную ответственность за исполнение обязательств, вытекающих из пользования этим помещением, кроме того, члены семьи вправе требовать устранения нарушений их прав и интересов на пользование жильем, включая самого собственника. Как мы уже писали выше, согласно п. 4 ст. 31 ЖК РФ прекращение семейных отношений с собственником жилья не сохраняет за бывшим членом семьи права пользования жилым помещением. Однако, в этом правиле есть исключение: на основании ст. 19 ФЗ № 189 от 29.12.2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» действия положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ об утрате права пользования жилым помещением в случае прекращения семейных отношений с собственником жилья не распространяются, если в момент приватизации данной квартиры/дома все члены семьи имели равные права пользования с лицом, приватизировавшим данное жилье. Кроме того, к таким членам семьи не применима ч. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ ввиду бессрочного права пользования жилым помещением.
Комментарий к ст. 35 ЖК РФ
1. В ч. 1 комментируемой статьи говорится о том, что гражданин может быть выселен из занимаемого им жилого помещения в тех случаях, когда право пользования им у него прекратилось по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда, если он не сделает это добровольно. Такое выселение возможно только в судебном порядке.
Как отмечено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 за 2017 г. утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 12 июля 2017 г., лишение гражданина имеющегося у него права пользования жилым помещением возможно только в силу прямого указания закона, договора либо в соответствии с решением суда.
Основания и порядок выселения из жилых помещений будут отличаться в зависимости от вида жилищного фонда и прав на жилое помещение (право частной собственности, право пользования по договору найма и др.). Подробно случаи, при которых выселение из жилого помещения возможно, будут прокомментированы в других статьях ЖК РФ, поэтому ограничимся их перечислением, указав также и на соответствующие нормы ГК РФ.
1. Систематическое нарушение прав соседей, использование жилого помещения не по назначению или бесхозяйственное обращение с ним (ст. 91 ЖК РФ).
2. Признание дома аварийным и подлежащим сносу или изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ).
3. Самовольные переустройство и (или) перепланировка жилого помещения с отказом привести его в прежнее состояние (ст. 29 ЖК РФ).
4. Переход права собственности на жилое помещение. Переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования указанным помещением членами семьи прежнего собственника, которые обязаны освободить его (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Если члены семьи прежнего собственника отказываются освободить жилое помещение в установленный новым собственником срок, они подлежат выселению по решению суда (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ).
5. Обращение взыскания на жилое помещение (п. 1 ст. 334, п. 1 ст. 348 ГК РФ).
6. Невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги более шести месяцев (ч. 4 ст. 83 ЖК РФ).
7. Выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ). При этом следует учитывать, что вынужденный выезд несовершеннолетнего из жилого помещения, в которое он был вселен по договору социального найма, не влечет утрату им права пользования данным помещением по достижении совершеннолетия (п. 14 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2017 г.).
8. Прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения (ст. 31 ЖК РФ).
9. Лишение родительских прав (ч. 2 ст. 91 ЖК РФ).
10. Расторжение или прекращение договоров найма специализированных жилых помещений (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ).
2. В ч. 2 комментируемой статьи отдельно говорится об основаниях прекращения права пользования жилым помещением бывшими членами семьи собственника жилого помещения (см. комментарий к ч. 4 ст. 31) и лицами, проживающими на основании завещательного отказа (см. комментарий к ст. 33).
Такие лица также могут быть выселены из занимаемых ими помещений на основании решения суда по требованию собственника жилого помещения либо наймодателя после их предупреждения об устранении указанных нарушений в случаях, если указанные в данных статьях граждане используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.
Речь в данном случае идет о нарушении им Правил пользования жилым помещением, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25. Однако следует учитывать, что указанные Правила пользования жилыми помещениями содержат отсылку к самому Жилищному кодексу РФ, устанавливая требование к пользованию жилым помещением по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом РФ. Вместе с тем дополнительным правом для собственника, как и для членов его семьи и лиц, приравненных к данному статусу, в данных Правилах выделяется право пользования также общим имуществом в многоквартирном доме.
Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за IV квартал 2005 года определил, что член семьи собственника жилого помещения, нарушающий правила пользования жилым помещением, в соответствии с ч. 2 ст. 35 ЖК РФ может быть выселен из жилого помещения на основании решения суда по требованию собственника.
Комментируемая статья говорит об обязательности предупреждения граждан об устранении нарушений правил пользования жилым помещением. При этом Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит нормы, устанавливающей форму такого предупреждения.
Поскольку закон не требует какой-либо определенной формы, в которой собственником либо наймодателем должно быть выражено предупреждение, то в случае возникновения спора по поводу выселения граждан по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 35 ЖК РФ и ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, в суд могут быть представлены любые доказательства, которые свидетельствуют как о нарушениях, допущенных гражданами в отношении жилых помещений, так и о том, что виновные граждане предупреждены о необходимости устранить такие нарушения.
Последствия использования жилого помещение не по прямому назначению
В 17 статье Жилищного Кодекса РФ указано, что главное предназначение жилого помещения — проживание. Тем не менее, законом не возбраняется вести в жилом помещении разрешенную профессиональную деятельность собственнику, если она не будет угрожать правам граждан и не будет противоречить правилам, предъявляемым законом к жилым помещениям. Использование территории жилого помещения для профессиональной деятельности требует разрешения уполномоченных государственных структур и должно быть оформлено должным образом.
ЖК РФ устанавливает прямой запрет на производственную деятельность в жилом помещении. Иными словами, запрещено устройство в жилище производств, выпускающих продукцию с привлечением специального оборудования.
Если собственником жилого помещения игнорируются требования закона и производится деятельность, несущая угрозу безопасности, противоречащая назначению жилища, нарушающая права граждан, его право собственности прекращается в суде.
Признание права пользования жилым помещением и его прекращение
Если право пользования оспаривается или есть потребность в его прекращении в одностороннем порядке, потребуется решение судебного органа. Рассмотрением претензий о праве и порядке пользования жильем рассматривает районный или городской суд по месту расположения собственности.
Ситуации, которые рассматривает судебный орган, могут быть связаны:
- с оспариванием права со стороны собственников или других жильцов;
- с требованием наделить правом пользования претендентов;
- с определением порядка пользованием;
- с прекращением проживания граждан, нарушивших условия договора.
Пользование жилыми помещениями в коммунальной квартире
Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (общее имущество в коммунальной квартире).
Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.
Статья 42 ЖК РФ устанавливает правила определения долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ).
Собственнику комнаты в коммунальной квартире, помимо права на долю в праве собственности на общее имущество в этой квартире, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты, т.е. в случае, когда собственник комнаты в коммунальной квартире отчуждает свою комнату иному лицу (продает, дарит, меняет и т.п.), к новому собственнику (приобретателю) переходит не только право собственности на указанную комнату, но и право собственности на принадлежавшую прежнему собственнику долю в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире и многоквартирном доме. В таком случае доля нового собственника в праве общей собственности будет равной доле прежнего собственника.
Выселение человека через суд
При выселении жилое помещение освобождается от человека и от принадлежащего ему имущества, личных вещей. Для того чтобы выселить ответчика через суд, потребуется выполнить следующие действия.
Судебная практика об утрате права пользования жилым помещением
Большинство людей сталкивались с ситуацией по выписке с регистрационного учета. Спорные в судебной практике основания принято считать утрату и выселение из жилого помещения. Утрата на право пользования считается одним из причин для выселения, включая юридический факт. На практике подобное осуществляется в соответствии с конкретным методом. Выселение происходит на основании судебного разбирательства. В течение 20 лет в Российской Федерации активно формируется рынок жилья. Квартиры, дома, комнаты, доли на жилищные помещения считаются объектом гражданско-правовых сделок: продаются, покупаются, дарятся, наследуются — на законных основаниях. Анализ судебных разбирательств показывает, что способ этих категорий лиц шире, чем в законодательстве.
В результате права покупателя жилой квартиры ущемляются в соответствии с положениями членов семьи собственника по жилому помещению. Следовательно, они не передаются по конкретному договору купли-продажи с незарегистрированным для жилой квартиры.
Иные основания и условия, допускающие выселение
Основания выселения не могут определяться на усмотрение граждан и структур, занимающихся выселением, все они четко регламентируются законом РФ, или обсуждаются и оформляются договоренностью между собственником и лицом, пользующимся помещением.
Особенный порядок прекращения права пользования предполагает завещательный отказ. В соответствии с ЖК РФ, а именно его 33 статьей, гражданин может пользоваться помещением на праве, предоставленном ему завещательным отказом, и на протяжении конкретного срока, установленного тем же отказом. Когда срок заканчивается, гражданин освобождает жилье, поскольку прекращается право на его использование. Если освобождение территории не происходит на добровольных началах, предусмотрено принудительное выселение, правила, порядок и основания которого устанавливаются судебным решением.
Также закон предусматривает выселение граждан:
- Которые самовольно и самоуправно заняли жилище.
- К самоуправному и самовольному занятию помещения можно отнести вселение без каких-либо разрешительных документов, выданных уполномоченными органами. Кроме выселения, гражданам, самовольно занявшим жилище, может угрожать и уголовная ответственность, если таким заселением причинен существенный вред.
- Которые отказываются добровольно освободить помещение, предоставленное им на оговоренный конкретный срок по договору с собственником, когда закончился этот срок.
- Которые лишены судом родительских прав, в случаях, если их совместное проживание с детьми в одном жилище признано в судебном порядке невозможным.
- Которые систематически не оплачивают коммунальные услуги.
Стандартные сроки рассмотрения исков о выселении составляют от 2 до 5 месяцев. Но зачастую такие судебные тяжбы затягиваются на гораздо более длительные сроки, все будет зависеть от того, насколько правильно составлен иск, все ли документы приложены. Большую лепту в затягивании судебного процесса вносят ответчики, которые сопротивляются выселению, затягивая рассмотрение дела, поэтому в реальности срок выселения может затянуться до года.
Например, ответчик Исаев за пару дней до очередного судебного заседания вызывал скорую помощь, а так как у него была гипертония, и давление всегда было высокое, врач выписывал ему справку о болезни. После получения справки о болезни, он передавал телефонограмму о том, что не может присутствовать на судебном заседании, судья переносил заседание на следующий месяц. На следующее заседание он приходил, но заявлял ходатайство о проверке представленных истцом доказательств, так как считал их недостоверными, суд снова переносился. В следующий раз он снова «заболевал».
Таким образом, он сумел отодвинуть свое выселение больше, чем на полгода.
Составление любого иска таит в себе множество нюансов, правильного применения юридических терминов, обоснования юридических требований к ответчику, обычному гражданину, не искушенному в юридических и правовых вопросах, достаточно просто ошибиться, сослаться не на ту статью закона, применить неверный термин, который полностью нивелирует ваш иск.
Поэтому, хотя бы на первом этапе, желательно получить консультацию у опытного юриста. Вы можете обратиться за помощью к дежурному юристу на нашем сайте, задав вопрос он-лайн, либо позвонив по телефонам, указанным ниже.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда
:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
Как правильно составить иск?
Определившись с требованиями к суду, истец может приступать к подготовке искового заявления. Название документа должно соответствовать целям – в нашем случае разбираем стандартный иск о прекращении права пользования жилым помещением + выселение из квартиры.
Итак, как составить иск и что в нем указать:
- Соблюдайте хронологическую последовательность – опишите, что побудило подать иск, какова причина конфликта, кто был его инициатором, каковы были ваши действия?
- Излагайте подробный ход развития событий – сообщите суду свою версию происходящего, максимально точно, без лишней информации. Избегайте изложений «не по существу» – они затягивают судебный процесс и могут настроить коллегию против истца, расценив это как неуважение к суду.
- Описывайте новое событие с отдельного абзаца – так проще воспринимать письменную информацию в иске.
- Не начинайте описание следующего события, пока не завершите повествование о предыдущем. Например, неправильно начинать иск с фразы «Иванов А.А. отказывается выселиться из жилого помещения…», прежде чем вы укажете, что «квартира по адресу Ленина, д. 1 принадлежит мне (истцу) на праве собственности…».
- Старайтесь ссылаться на положения законодательства – тем самым, показывая, что вы имеете аргументированную позицию, а не обычную прихоть выселить ответчика из квартиры. Обратите внимание, что даже если ссылок не будет, суд примет обращение, но рассмотрение может затянуться.
- Указывайте исковые требования – если истец о, но опустит «выселение», ему придется подавать еще один иск в случае отказа жильца освобождать жилое помещение.
Пользование членами семьи
Как только право собственности зарегистрировано, по 31 статье Жилищного кодекса владелец может вселить и прописать в квартире члена семьи. Кодексом к членам семьи отнесены:
- муж/жена владельца;
- его дети и родители;
- другие лица (даже не родственники), которые вселены, как члены семьи владельца.
Как говорилось ранее, пользование имуществом – это совсем не владение им, но обязанности у пользователей есть. Наравне с собственником все проживающие обязаны соблюдать правила проживания:
- использовать квартиру только для проживания в ней;
- сохранять жильё, не разрушать и не портить имущество;
- платить свою часть коммунальных начислений.
Лишить права пользования можно только через суд, если:
- семейные отношения с владельцем прекратились (официальный развод);
- владелец продал квартиру (жильцы ведь не члены семьи нового хозяина).
Можно в суде лишить права пользования и по другим основаниям, например, жилец – алкоголик и не даёт спокойно жить собственнику, разрушает квартиру, не платит по счетам (но должно быть решение суда о взыскании с него платежей по коммуналке).
Иск о сохранении права пользования жилым помещением
При написании искового заявления следует руководствоваться ст. 131 ГПК РФ. Особо важно в нем изложить следующие факты:
- Ваш бывший супруг является собственником жилого помещения на основании свидетельства о праве собственности (№ свидетельства, дата выдачи),
- Дата прекращения брачных отношений (свидетельство о расторжении брака, №, дата, кем выдано).
- До расторжения брака вы совместно проживали с бывшим супругом (выписка из домовой книги).
- Совместно с вами проживали или не проживали иные лица. Особое внимание следует уделить наличию несовершеннолетних детей, которые обязательно должны быть указаны в заявлении.
- У вас нет возможности приобрести или осуществить право пользования иным жилым объектом (справка из Росреестра).
- У вас сложное финансовое положение в силу уважительных причин (справка о доходах и иные документы).
Для того, чтобы Ваше заявление выглядело убедительным его необходимо подкрепить нормами жилищного и гражданского законодательства (в частности ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, ч. 2 ст. 8 ЖК РФ), международной Конвенции о правах ребенка (если есть дети), а также ссылками на разъяснения Пленума Верховного суда РФ (п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14).
Для того чтобы подать исковое заявление в суд, необходимо оплатить госпошлину. Узнать размер госпошлины, а также сформировать саму квитанцию можно на сайте суда, в который подаем иск. Затем оплачиваем госпошлину в банке и прикладываем оригинал к исковому заявлению, также делаем копию квитанции для ответчика.
Прекращение права пользования жилым помещением за гражданином, который отказался от участия в приватизации
Данный тип искового заявления я выделил в отдельный параграф, потому что именно он представляет собой наибольшую сложность, а до 2014 года таких граждан вообще нельзя было снять с регистрационного учета.
Данное право было обусловлено ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в которой говорилось, что действие положений части 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования недвижимостью с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
Иными словами, если человек участвовал в приватизации своим отказом, то за ним сохраняется право пожизненного проживания в указанной квартире. Суды не брали в расчет то, что человек выехал из данной квартиры, не живет там, не оплачивает коммунальные платежи.
Судебная практика изменилась после Определения Верховного суда Российской Федерации от 4 февраля 2014 года № 46-КГ 13-6 (дело попало в Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации за 1 квартал 2014 года).
Анализ данного определения указывает обстоятельства, при которых можно прекратить право пользования жилым помещением за гражданином:
1) он добровольно выехал из указанной квартиры;
2) ему не чинятся препятствия в пользовании жилплощадью;
3) он длительное время не проживает на указанной жилплощади;
4) в квартире нет личных вещей гражданина;
5) он больше не является членом семьи собственника квартиры;
6) у квартиры поменялся собственник.
Как видно из указанного выше, здесь имеет место симбиоз двух исковых заявлений. Но основное в данном иске – это именно добровольный выезд гражданина и отсутствие препятствий в пользовании указанной квартирой (пункты 1 и 2). Если эти обстоятельства будут доказаны, то суд прекратит право пользования жилым помещением за гражданином.
Иными словами, если человек проживает в указанной квартире, то выписать его из нее будет невозможно ни при каких обстоятельствах. Но как только он добровольно поменял место жительства, то прекратить право пользования становится возможным.
Еще обращу внимание читателей на прекращение права пользования гражданина, который является членом семьи. Об этом очень подробно написано в Определении Верховного Суда РФ от 26 июля 2016 года № 35-КГ 16-14. Я не буду подробно разбирать это определение, но всем желающим советую ознакомиться с ним.