Как досрочно погасить ипотеку?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как досрочно погасить ипотеку?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично. Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита — чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если вы выберете уменьшение ежемесячного платежа, экономию сможете почувствовать сразу.
Когда выгодно погашать ипотеку досрочно
«Снизить общий объем переплаты можно путем досрочных погашений, что особенно актуально в течение первой трети срока жизни кредита. Банки придерживаются схемы аннуитетных платежей, поэтому заемщик сначала преимущественно погашает проценты, а не само тело кредита», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
Какие бывают виды досрочного погашения и в чем выгода досрочного погашения ипотеки?
Досрочное погашение бывает полным или частичным.
При полном погашении клиент вносит всю оставшуюся сумму долга в банк и кредит закрывается. Полное погашение ипотеки снимает ограничения с квартиры и квартирой можно распоряжаться (продать, сдать, сделать ремонт, зарегистрировать знакомого), не спрашивая согласия банка.
При частичном погашении клиент вносит на счет в банке сумму сверх ежемесячного платежа по ипотеке и выбирает одну из опций: сокращение срока кредита или уменьшение ежемесячного платежа. Частичное погашение позволяет сэкономить на процентах и других платежах по кредиту.
Алгоритм действий при досрочном погашении кредита
Здесь нет ничего сложного, и фактически этот алгоритм мы представили в предыдущем пункте. Разумеется, многое зависит от банка, который выдал вам кредит. В большинстве случаев вам нужно будет обратиться в территориальный офис вашего банка с заявлением о досрочном погашении кредита. В заявлении должны быть указаны дата очередного платежа, в котором вы увеличите оговоренную сумму взноса, и собственно сумма, которую вы хотите списать в пользу закрытия долга. Этот момент очень важен, поскольку на карточке, с которой идет списание платежей, могут находиться другие средства человека, и система не может (да и не должна) автоматически списывать в пользу кредита все, что «видит» на карте. Указанная сумма внесет ясность в процесс возврата заемных средств.
Что выгоднее уменьшить: срок или платеж
Существует немало споров относительно того, как выгоднее или комфортнее частично гасить ипотеку, что уменьшать — срок выплаты или ежемесячный платеж. Определиться с этим поможет знание о различии между аннуитетными и дифференцированными платежами.
Первые — равные на протяжении всего срока кредитования; вторые — в начале выплаты бОльшие суммы, которые сокращаются с каждым месяцем по мере уменьшения долга.
На самом деле математически разницу вы сможете вычислить только для ипотеки по системе дифференцированных платежей — в этом случае всегда стоит выбирать частичное погашение с уменьшением срока кредитования. Так итоговая экономия станет больше. Правда, дифференцированные платежи сейчас встречаются все реже.
При аннуитетных платежах математически нет никакой разницы, что уменьшать: платеж или срок. Есть гипотеза, что лучше сокращать платеж, но при этом продолжать ежемесячно платить «прежнюю» сумму — так вы быстрее приблизите сокращение ежемесячного платежа до считанных рублей и в один прекрасный день одним платежом погасите остаток задолженности за последние несколько лет. Однако данная схема подходит только людям с высоким уровнем самодисциплины.
Если вы таковой не обладаете, то, получив возможность ежемесячно платить меньше, будет сложно продолжать перечислять «прежнюю» сумму. Поэтому разумнее при частичных досрочных погашениях всегда сокращать срок кредита, приближая заветную дату окончания ваших долговых обязательств, а не питать иллюзии, что, получив возможность платить меньше, вы будете ежемесячно отдавать все то же количество денег.
Какие есть способы досрочного погашения ипотеки?
Предусмотрено два основных способа частичного досрочного погашения ипотеки:
- Сокращение срока кредита. В этом случае ежемесячные платежи останутся без изменений, а срок ипотеки сократится. Так получится расплатиться по кредиту раньше, чем изначально заявлено в договоре. Выбирайте погашение с сокращением срока, если вас устраивает нынешний размер платежей и вы уверены, что сможете без проблем вносить их по графику и дальше.
- Уменьшение ежемесячного платежа. При таком досрочном погашении срок ипотеки остается неизменным, а дополнительно внесенная сумма идет только на снижение будущих платежей. Так можно продолжать выплачивать кредит на более мягких условиях. Но закрыть ипотеку досрочно, только уменьшая платеж, не получится. Экономия на переплате по процентам при этом будет намного меньше, чем при сокращении срока ипотеки.
Что можно сделать ещё?
Конечно, существует ещё масса способов найти дополнительные деньги на досрочное погашение ипотеки. Не будем говорить о том, что можно взять подработку, отказаться от поездки на море и покупки нового телефона. Существуют более гуманные варианты, благодаря которым вам не нужно будет сильно ущемлять себя во время выплаты ипотеки.
- Продайте ненужные вещи. Практически в каждом доме есть техника, которой все пользуются максимум раз в год. Вот в углу пылится подаренный кухонный комбайн, работает вешалкой велотренажёр и грустно смотрит вдаль старый компьютер. Не поленитесь и продайте это через Интернет. Если собрать все ненужные вещи, то можно выручить добрых 30-50 тысяч.
- Поищите квартирантов. Вариант подойдёт тем, кто жил в другом месте до покупки своего жилья. Например, с родителями или в коммунальной квартире. Да, возможно некоторое время придётся потерпеть неудобства. Но средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры в Западном округе старой Москвы составляет 51 200 рублей (согласно исследованию, опубликованному в «РБК-Недвижимость). Например, вы можете сдать новую квартиру в аренду на год и каждый месяц делать частичное досрочное погашение на 50 000 рублей. При ипотеке в 5 000 000 со ставкой 9,5% сроком на 20 лет вы уменьшите общую стоимость кредита на 2 462 140 рублей, а период выплат – на пять с половиной лет. Неплохой курс обмена, да?
Варианты досрочного погашения ипотеки
Существует два варианта досрочного погашения кредита – полное и частичное. В первом случае клиент через определенное время после оформления кредита выплачивает всю его сумму с процентами, пересчитанными на конкретный момент. Благодаря этому общий размер кредита удается уменьшить, так как переплачивать большие проценты уже не нужно.
Еще один вариант – частичное досрочное погашение – означает, что клиент один или несколько раз вносит сумму, превышающую рассчитанный ежемесячный платеж. При этом можно как уменьшать срок, так и снижать ежемесячный платеж – заемщик может самостоятельно выбирать, какой вариант ему подходит больше. При уменьшении срока кредитования удастся сэкономить, так как размер процентов, которые необходимо переплатить, уменьшится. При снижении ежемесячного платежа размер процентов останется прежним. Однако такой способ досрочного погашения подойдет тем клиентам, которые не уверены в стабильности своего финансового положения.
Важно учитывать, что в каждом из этих случаев досрочные выплаты необходимо делать в обозначенный договором день. Если деньги будут внесены на счет позже (даже на несколько дней), из них будут высчитаны проценты за пользование ипотекой в это время. В результате сумма, необходимая для досрочного погашения, вырастет.
Не стоит забывать и о том, что у заемщика всегда есть возможность воспользоваться комбинированным вариантом. В этом случае клиент может уменьшить срок кредитования и также снизить ежемесячные выплаты.
Как подавать заявление на досрочное погашение?
Чтобы сумма, которую заемщик вносит на счет, была засчитана как досрочное погашение тела кредита, ему необходимо за 30 дней до платежа подать соответствующее заявление в банк. Если этого не сделать, деньги будут перечислены на погашение процентной ставки, в результате чего уменьшить срок кредитования или сумму ежемесячного платежа не удастся.
Каждый заемщик должен учитывать, что обычного пополнения счета на большую сумму не достаточно для выплаты ипотечного кредита досрочно. Все дело в том, что даже при ее наличии на счете банк будет продолжать ежемесячно списывать фиксированную сумму. Поэтому необходимо следовать такому алгоритму:
-
Сначала заемщик подает заявление в банк, уведомляя его о том, что планирует досрочно погасить часть тела кредита.
-
Далее клиент выбирает, что ему больше подходит – уменьшение размера платежа или сокращение срока выплат.
-
Обязательно указывается точная сумма, которую необходимо списать со счета.
-
После списания в банке пересчитывают проценты на оставшуюся сумму, предоставляя заемщику новый график ежемесячных выплат.
Форма и способ подачи заявления могут отличаться в разных банках. Информацию о том, как правильно уведомить финансовое учреждение о досрочной выплате, лучше узнавать у менеджеров. Они смогут предоставить актуальные данные, которые позволят выполнить процедуру правильно и в срок.
Стоит учитывать, что ипотечный кредит в России можно погасить не только собственными средствами, но и с привлечением материнского капитала. В зависимости от условий ипотечного договора, эти деньги могут идти на досрочное погашение тела кредита или процентной ставки. Чтобы воспользоваться такой услугой, заемщик должен подать заявление в Пенсионный фонд, который является распорядителем материнского капитала. К заявлению необходимо прикрепить документы с указанием суммы займа – остатка, который необходимо погасить. Также нужно указать реквизиты банка, на которые необходимо перечислять средства.
Если решение Пенсионного фонда окажется положительным, заемщику потребуется обратиться в банк с уведомлением о желании досрочно погасить кредит и необходимости привлечения с этой целью материнского капитала. Если все сделано правильно, начиная со следующей выплаты, все средства будут автоматически перечисляться на счет банка в соответствии с указанными реквизитами.
Стратегия погашения ипотеки
Определяя выгодность решения досрочно погасить долг по ипотеке перед банком, необходимо учитывать несколько факторов. В их число входят:
- Тип регулярных выплат – аннуитетный или дифференцированный. Этот критерий будет подробно рассмотрен ниже для каждого из двух видов платежей;
- Соотношение процентной ставки и уровня инфляции. Сегодня вполне реально оформить ипотеку под 6-9% годовых. Более того, некоторые специалисты считают, что в ближайшее время ставка может снизиться до 4-5%. Целесообразно ли при таких условиях отдавать свободные денежные средства банку, если реальная инфляция находится на близком к указанному уровне? Наверное, нет, ведь подобная ситуация означает постепенное обесценивание долга перед финансовой организацией;
Справка. Уровень инфляции в России 2014-2015 годах составлял по официальным данным, соответственно, 11,36% и 12,91%. В период с 2002 по 2008 год он колебался между 9% и 15,06%. Даже в относительно спокойные промежуток времени между двумя кризисами с 2009 по 2013 год показатель инфляции равнялся 6,45-8,8%.
- Валюта кредита и ее финансовая стабильность. Сегодня практически никто не оформляет ипотеку в иностранной валюте, что стало следствием очередной девальвации рубля, случившейся в 2014-2015 годах. Произошедший в начале апреля 2018 года после введения антироссийских санкций обвал рубля на 10-15% в течение пары дней привел не только к тому, что российская валюта в очередной раз потеряла в цене. Фактически, обесценились и все долги заемщиков перед банками. Правда, необходимо отметить, что этот фактор выступает в качестве положительного только в том случае, если доход должника привязан к иностранной валюте или своевременно индексируется.
Как подавать заявление на досрочное погашение?
При подаче заявления непосредственно в отделении банка обязательно отметьте, какой из двух способов досрочного погашения ипотеки вы выбираете. Обновленный график платежей вам выдаст сотрудник учреждения сразу на месте. Составить и подать заявление можно в любое время, но если вы хотите привязать досрочные взносы к дате обязательных ежемесячных списаний, сделать это необходимо не позднее суток до очередного планового платежа. Имейте в виду, что документ не примут в день выдачи кредита или обязательного ежемесячного платежа.
ВАЖНО! Для успешного рассмотрения заявления требуется погасить все имеющиеся задолженности по кредиту. В противном случае внесенная на счет сумма для досрочного погашения не будет принята и останется лежать до следующего планового списания.
В результате частичной досрочной уплаты банк должен снизить размер ежемесячного платежа либо уменьшить срок кредита. Данное обстоятельство зависит от выбранного заемщиком способа погашения в поданном заявлении.
Когда выгоднее уменьшать срок ипотеки?
Если наличие ипотечного кредита создает для вас лишний стресс, заставляет постоянно беспокоиться о будущем и текущий размер платежа по ипотеке для вас комфортен, то имеет смысл уменьшать срок ипотеки. К тому, экономическая ситуация в стране может поменяться и нависший кредит будет оказывать давление.
В чем выгода уменьшения срока? Чем он меньше, тем меньше составит переплата банку.
Выгода серьезно зависит от того, когда вы будете производить частичное погашение. Чем раньше вы осуществите платеж, тем меньше переплатите.
В качестве примера рассмотрим ранее описанную ситуацию: ипотека на 120 месяцев, сумма – 3 млн рублей под 10 % годовых, тип платежей – аннуитетный. Мы сравнили размеры переплаты в случае внесения досрочного платежа в размере 500 тыс рублей в разные периоды течения срока кредита: через месяц после заключения договора, в середине срока и за два года до конца срока.
При отсутствии досрочного платежа итоговая сумма составит 4, 757 млн рублей, переплата – 1, 757 млн.
| Основные параметры | Платеж через месяц | В середине срока | За два года до конца |
|---|---|---|---|
|
Общая сумма в руб. |
4, 088 млн |
4, 507 млн |
4, 690 млн |
|
Переплата в руб. |
1, 088 млн |
1, 507 млн |
1, 690 млн |
Как можно досрочно погасить ипотечный кредит
Ни для кого не секрет, что ипотеку большинство среднестатистических граждан России оформляют на долгосрочный период: 20 – 30 лет. Это объясняется тем, что стоимость недвижимости достаточно высока в сравнении с уровнем дохода населения. Поэтому при оформлении ипотеки и внесении всего лишь 1/10 или 1/20 части стоимости недвижимости, с учетом процентных платежей и расходов на страховку размер платежа по кредиту и с учетом двадцатилетнего срока не мал. И заемщики, страхуя себя от невозможности в дальнейшем оплачивать большие суммы по кредиту, оформляют ссуды на 30 лет. Но при этом, пока есть возможность, стараются платить больше, а иногда и вообще погашают ее досрочно.
Досрочное погашение ипотеки возможно в двух формах:
- Частичное погашение, когда плательщик каждый месяц или изредка вносит значительно больше той суммы, которую он должен платить в соответствие с кредитным договором;
- Полное досрочное погашение, при котором весь остаток по ипотеке гасится одним платежом. Заемщик одновременно платит банку-кредитору и основную сумму долга, которая осталась, и сумму процентных платежей, которые он должен уплатить по графику платежей.
Что делать с кредитом после внесения дополнительных средств?
Сразу после внесения дополнительной суммы в счет досрочного погашения задолженности кредитный специалист задаст вам логичный вопрос: «Что делаем с кредитом: уменьшаем срок или ежемесячный платеж?». На первый взгляд, уменьшить срок кредита — это единственное правильное решение. То есть, вы будете платить за кредит не 10 лет, а, скажем, 7,5, что значительно приятнее для нашего сознания. Но, давайте не забывать про форс-мажоры с работой и здоровьем. Конечно, если вы на 100% уверенны что сумма в 17,5 тыс. рублей для вас вполне приемлемая, и вы хотите скорее доплатить кредит, тогда лучше выбрать уменьшение срока кредитования. Но если же вы не уверены в стабильности вашего дохода, тогда лучше отдать предпочтение уменьшению размера ежемесячного платежа.
Что вы получаете? К примеру, вы внесли в качестве дополнительной суммы 540 тыс. рублей. Вам сделали пересчет, и после этого, сумма вашего ежемесячного платежа стала 12700 руб. Согласитесь, это довольно значительное изменение в ваших кредитных обязательствах. Но мы же не будем останавливаться на достигнутом? Вы-то по-прежнему можете вносить все те же 17500. А это значит, что делая ежемесячное, хоть и небольшое досрочное погашение, вы с каждым разом уменьшаете свое обременение.
Важно помнить, что банк может вносить некоторые поправки, скажем, ограничивать сумму минимального досрочного платежа, и вы, к примеру, не сможете вносить по 5 тысяч, а предел будет в размере 10 тысяч. Тогда постарайтесь сэкономить, и через месяц внести таки эти 10 тысяч.
Таким образом, вы постепенно можете снизить свою кредитную нагрузку до минимума, и, соответственно, переплатить меньше процентов, да и, в конечном итоге, сами закроете кредит раньше на 2-3 года, чем планировали изначально.
Ну а если рассматривать неблагоприятный момент, и вы будете временно нетрудоспособны, то платить по кредиту 10 тысяч куда проще, чем 17 тысяч. Да и поездку на море можно будет спланировать, если не вносить в счет кредита 5-6 месяцев те самые 7 тысяч.
Расчет досрочного погашения
Процедура досрочного погашения ипотеки предполагает перечисление денежных средств с карточного счета, внесение наличных в кассу или использование банкомата. Чтобы деньги списали, потребуется уведомить финансовую организацию о планируемом действии за 30 суток до наступления срока платежа. Если сумма не закрывает весь остаток долга, клиенту предоставят новый график погашения задолженности. Чтобы понять, как досрочное погашение влияет на счёт по ипотеке, необходимо ознакомиться со следующими примерами:
- Гражданин получил займ в размере 5000000 руб. Деньги предоставили на 10 лет под 10% годовых. Закрытие обязательств выполнялось аннуитетными платежами в размере 66000 руб. ежемесячно. В итоге сумма переплаты за весь период расчета 2,9 млн руб. Когда прошёл 1 год, клиент досрочно внёс 1 млн. руб. Банк предложил гражданину уменьшить сумму платежа или сократить срок кредитования. Если выбран первый способ, сумма уменьшится до 53300 руб. Объём переплаты при этом сократится до 2 млн. руб. Если выбрать уменьшение срока кредитования, гражданин должен будет также платить 66000 руб. Однако срок действия договора сократится до 7,5 лет. Переплата составит 1,7 млн руб.
- Условия остались прежними, но заемщик внёс 1 млн руб на шестом году пользования кредитом. В этой ситуации объём переплаты составит 2,4 млн руб, если срок погашения кредита уменьшится. В ситуации, когда происходит снижение размера платежей, лицо предоставит 2,6 млн руб свыше размера основного долга.
- Допустим, у гражданина не было 1 млн руб, однако он может ежемесячно предоставлять на 20000 руб. больше, чем установленный размер платежа. В этом случае переплата составит 2,3 млн руб, если будет происходить снижение ежемесячного взноса, или 1,9 млн руб, когда выполняется сокращение срока кредитования.
Из вышесказанного следует, что значительно выгоднее досрочно уменьшать срок ипотечного кредитования, если до окончания действия договора осталось свыше 5 лет. Аналогичное правило действует и в случае, когда человек предоставляет суммы, превышающие ежемесячный взнос. Необходимо учитывать, что требуется написать заявление с просьбой о досрочном погашении, если человек планирует постоянно вносить сумму свыше установленного лимита. В иной ситуации переплата не будет учтена.