4 проверенных способа взять земельный участок в аренду у государства

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «4 проверенных способа взять земельный участок в аренду у государства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В Статья 39.6. ЗК РФ под название «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов» сказано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов заключается только в случае осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса. Но не все так плохо. Ниже вы узнаете, почему у людей далеких от фермерства, тоже есть все шансы взять участок в аренду у государства без проведения торгов.

Способ №4 — аренда без аукциона по упрощенной процедуре

Порядок предоставления земельного участка в аренду по новой «упрощенной» процедуре (без аукциона для обычных граждан) предлагаю рассмотреть на примере участка под ИЖС. Однако, вы можете использовать данный алгоритм для участков в границах населенного пункта под ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ), садоводства, а также для крестьянско-фермерских хозяйств (КФХ) и любого другого вида бизнеса (кафе, автомойки, магазины и тд).

В некоторых регионах РФ минуя процедуру торгов можно получить земельный участок под огородничество. О наличии такой возможности уточняйте в Администрации.

Как оформить в аренду земельный участок в СНТ

Согласно ст.12 п.3 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 — в члены садового товарищества (СНТ) могут быть приняты собственники или в случаях, установленных частью 11 настоящей статьи, правообладатели садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества. В силу п.9 ст.12 217-ФЗ (последняя редакция) — в приобретении членства товарищества должно быть отказано в случае, если лицо, подавшее указанное в части 2 настоящей статьи заявление, не является собственником или правообладателем земельного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества.

При этом для приобретения такими гражданами членства в товариществе принятие каких-либо решений органов государственной власти или органов местного самоуправления не требуется. Если гражданин не является членом СНТ, то получение земельного участка на каком-либо праве осуществляется в общем порядке предусмотренном ЗК РФ, чаще всего через процедуру торгов.

Другими словами, правом аренды (без проведения торгов), в соответствии с 217-ФЗ обладают только члены СНТ при условии, что данный земельный участок еще не приватизирован и находится у СНТ на правах аренды, безвозмездного пользование или в собственности. Лицам, не являющимся членами СНТ можно только выкупить землю у собственника через торги на общих основаниях.

Только в Московской области, по оценке Союза дачников Подмосковья, брошенных участков в СНТ около 15 тысяч, а в целом по России в садоводческих товариществах заброшено 10-15% земель.

Варианты получения земли в аренду

Существует несколько вариантов обретения долгожданного участка земли в пользование:

1. Аукцион по инициативе органа власти. В этом случае информацию о намечающихся торгах следует искать в СМИ. Подавать заявку необходимо за 5 дней до назначенной даты. Победа в торгах отдается лицу, чей вариант суммы аренды превышает все прочие предложения.
2. Торги по инициативе нанимателя. Проводятся на основании обращения потенциального нанимателя в орган власти с просьбой предоставить ему в аренду участок, подобранный самостоятельно. В случае если иных претендентов на землю не имеется, договор оформляется на инициатора аукциона. Вариант возможен лишь в том случае, если актуальная территория состоит на учете в кадастре.
3. Подача заявки на получение надела в аренду без проведения торгов после подбора территории уполномоченным органом. В этом случае, заинтересованное лицо подает заявку и пакет соответствующих бумаг в государственный орган власти. Далее, действия выполняет последний. После подбора участка наниматель приглашается для подписания договора.
4. Аренда не зарегистрированного в кадастре земельного надела. Здесь потенциальному арендатору следует самостоятельно провести процедуру межевания и поставить выбранный участок на кадастровый учет, разумеется, с согласия администрации. При этом все манипуляции проводятся за счет заинтересованного лица.

Отдельно стоит упомянуть о категориях граждан, обладающих правами на получение земли вне очереди. В группу льготников входят:

• многодетные семьи и семьи с детьми-инвалидами;
• граждане, стоящие в очереди на увеличение жилплощади в конкретном регионе более 5 лет;
• пенсионеры, работники сельской местности;
• инвалиды, награжденные герои и участники боевых действий;
• военнослужащие.

Сроки аренды земель СНХ

Согласно ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. договор аренды участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. То есть, стороны имеют право установить любой срок, не выходящий за означенные пределы.

Максимальный срок аренды земель СНХ сокращается до 3 лет в тех случаях, когда они используются для выпаса скотины и сенокошения.

В случае, когда срок аренды не указан, он считается бессрочным. Однако по истечении 49 лет сторонам придется заключить соглашение о пролонгации, в противном случае документ утратит юридическую силу. Арендатор будет иметь преимущественное право, если он использовал земли по прямому назначению и выполнял все условия, указанные в договоре.

Основные пункты договора

В соглашении об аренде земель первостепенно присутствуют разделы, определяющие его существенные условия, без которых оно не будет считаться заключенным и согласованным. Это предмет и объект, а в случае с землей еще и размер арендной платы.

Важно! Эта особенность следует из норм ст. 606 Гражданского кодекса РФ, п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ.

Пристальное внимание обращаем на описание передаваемого участка. В нем перечисляются характеристики и разрешенное использование, а также местоположение, площадь, кадастровый номер, адрес. Сведения об объекте должны полностью его идентифицировать, создавать понимание, о какой части земли идет речь.

Важно не ограничиваться одними существенными требованиями.

Сторонам важно четко понимать, по каким правилам они будут сотрудничать, поэтому обязательно присутствие следующих пунктов:

• стороны;
• описание объекта;
• границы земельного надела;
• цели владения и пользования;
• срок;
• права и обязанности сторон;
• порядок передачи надела;
• арендная плата (размер и порядок оплаты);
• ответственность сторон за нарушение прописанных сторонами правил;
• порядок продления и расторжения;
• реквизиты и подписи сторон.

Дополнительно стороны указывают:

• правила возврата земли;
• порядок государственной регистрации;
• если контракт заключен с правом выкупа, порядок такого выкупа;
• если площадь передается с постройками, право временного владельца на снос построек в целях строительства;
• другие правила, значимые для сторон.

Аренда земельного участка: кто имеет право получить землю в собственность

Оформление арендуемого земельного надела в собственность их временного пользователя – арендатора, закреплено правовыми нормами, в частности ст. 39.9, 39.18, 39.20 Земельного кодекса РФ, а также другими законодательными актами муниципального и федерального уровня.

Их выполнение обеспечивает законный доступ широкого слоя населения страны к земельным ресурсам для полного удовлетворения своих потребностей в приобретении более комфортного жилья и возможности по занятию крестьянским и фермерским трудом.

По общей процедуре, для исключения коррупционной составляющей в процессах продажи и покупки арендуемых земель, их выкуп производится с использованием торгов (аукционов). Цена земли на торгах определяется как максимальная стоимость, предложенная участниками.

Однако тема нашей статьи посвящена выкупу земли из аренды у администрации города без проведения торгов. В народе эту процедуру еще называют приватизация земельного участка.

Итак, как же на практике осуществить указанную процедуру и у кого есть такое право?

Не будем вдаваться в подробности, как и кто, может приобрести земли у государства без проведения торгов, остановимся именно на ситуациях когда земля в аренде.

Земельный кодекс, говорит о том, что перевести участок земли из аренды в свою личную собственность вправе любое лицо, который соответствует определённым критериям.

К ним относятся:

1. Гражданин, у которого в земля в аренде и на нем зарегистрирован как минимум объект незавершенного строительства – частный дом
2. Физическое или юридическое лицо, которым земля передана для осуществления фермерской деятельности
3. Лицам, который земельный участок предоставлен в аренду или безвозмездное пользование для комплексного освоения земли

С 2017 года на законодательном уровне введена возможность приобретения земли без торгов по фиксированной сумме. Такая возможность регламентирована в частности пп. 9, 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. После оформления прав собственности, без проблем можно заключать договор купли продажи земли.

Перевод земли из аренды в собственность осуществляется при соблюдении следующих условий:

1. Аренда длится 3 и более года
2. Покупка возможна только арендатором
3. Заявление о заключении договора аренды должно быть подано не позднее одного дня до истечения аренды
4. На земельном участке, есть объекты недвижимости, принадлежащие арендатору

Добавим, информацию, касающуюся НКО.

Когда выкуп невозможен по закону и могут отказать

Прежде чем обратится в администрацию следует помнить о существовании реальных причин отказа в приобретении участка.

Выкупу не подлежат следующие территории (даже, если участки на них используются долгое время):

1. Арендуемый участок внесен в план застройки, выполняемой в государственных или муниципальных целях
2. Участок земли входит в территорию обеспечения безопасности морских и речных портов, аэропортов, железнодорожного и автомобильного сообщения
3. Используемые участки включены в состав зон отдыха, парков или городских садов;
4. Арендуемые участки земли официально отнесены к охраняемым водозаборным территориям, охранным зонам очистных сооружений и газопроводов
5. Участок включён в территории подведомственные Минобороны, ФСБ и ФСО России

Отсутствие законодательных ограничений на арендуемый вами участок позволяет воспользоваться ниже изложенной пошаговой инструкцией.

Если участок предназначен для ИЖС

Часто в собственности муниципальных органов имеются наделы, которые предназначены для строительства жилых помещений. Такой надел удастся получить в собственность, если на нем возведен дом. Кроме того, учитывается, чтобы участок применялся согласно установленному назначению. С указанной целью гражданин получает разрешение относительно проведения строительных работ, возводит помещение и оформляет правомочия на него. После получения документации на строение, получится направить заявление на рассмотрение сотрудниками местной администрации.

Указанная сделка выгодна для граждан. Это связано с тем, что стоимость равна порядка 3 процентов от цены, отраженной в кадастре. Если же земля приобретается у собственника, то стоимость устанавливается исходя из рыночных цен. При предоставлении участка должны соблюдаться определенные требования. В частности, учитывается, что человек не имеет прав на другой участок. Сюда относятся земли, предназначенные для ведения строительных работ или ЛПХ. Указывают на то, что такой надел не должен находиться ранее во владении лица.

ВНИМАНИЕ !!! Претендент должен иметь регистрацию в муниципалитете, из собственности которого выделяется надел. К моменту подачи заявления срок прописки составляет не менее пяти лет. Лицо вправе проживать в доме, но не быть собственником.

Допускается, что заявитель относится к категории молодых специалистов. Это говорит о том, что он переехал в конкретную местность для работы в сфере образования или медицины. Кроме того, могут учитываться и работы в другом направлении.

Особенности процедуры

У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.

К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.

Налогообложение при аренде

Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.

Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.

В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.

В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.

Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).

С исковым заявлением в суд обратился Давлетов Р.В. Истец требовал понудить ответчика к заключению договора аренды земельного участка. Мужчина пояснил, что он и Колотовкин Л.М. подписали предварительное соглашение согласно, которому стороны договорились о том, что не позднее 15 января 2021 г. заключат договор аренды земельного участка площадью 1000 м2. Стоимость аренды составит 10 тыс. рублей за 1 платежный период (квартал).

Но после 15 января Колотовкин отказался подписывать арендное соглашение, аргументировав свои действия тем, что нашел более выгодный вариант. Ответчик указал на то, что готов заключить договор аренды, если Давлетов снизит арендную плату вдвое.

Также истец пояснил, что Колотовкин просил облагородить участок перед его принятием. Давлетов нанял для этого бригаду, которая взяла за работу 20 тыс. рублей. Квитанция приложена к иску. Кроме этого, во время действия предварительного договора к Давлетову обращался потенциальный арендатор, который просил предоставить ему во временное пользование участок на 3 года, однако из-за ответчика истцу пришлось отказаться от выгодной сделки.

Истец потребовал понудить ответчика к заключению соглашения и взыскать с него компенсацию:

• расходов на уборку территории;
• упущенной выгоды.

Процедура оформления аренды

Независимо от способа индивидуализации оформление аренды части земельного участка происходит с помощью заключения договора. Он представляет собой письменный документ, на основании которого арендодатель должен предоставить арендатору свою землю (или ее часть) на безвозмездной основе во временное владение и пользование (или во временное пользование).

Договор должен содержать следующие существенные положения:

• Предмет — подробное описание части участка с данными о его площади, местонахождении, кадастровом номере (при его наличии).
• Цена — размер арендной платы за пользование недвижимостью, а также порядок и график внесения платежей.
• Срок действия — период на который заключено соглашение (иначе сделка будет признана бессрочной).
• Сведения о сторонах, их правах, обязанностях, ответственности.

При этом порядок заключения договора аренды зависит от его срока:

• Краткосрочный документ (до года) составляется в простой письменной форме и подписывается каждой из сторон.
• Долгосрочный (более года) требует последующей регистрации в Росреестре.

Как взять землю в аренду

Если Вы, как будущий арендатор, задумались, как взять участок земли в аренду, – эта статья поможет разобраться, какие этапы для этого необходимо пройти.

Первое, что надо сделать сформулировать цели аренды земли, что позволит конкретизировать требования к расположению, площади и иным особенностям участка. Также следует изучить правовую базу.

Правовое регулирование аренды земли осуществляют Земельный и Гражданский кодексы РФ, в частности:

• статьи 606-620 ГК РФ, содержащие общие положения об аренде;
• статья 22 ЗК РФ Аренда земельных участков;
• статьи 39.6 – 39.8 и 39.11-39.14 ЗК РФ о предоставлении в аренду государственных или муниципальных земель;
• статья 46 ЗК РФ «Основания прекращения аренды земельного участка» и другие нормативно-правовые акты.

Отношения между арендатором и арендодателем могут регулироваться и другими нормативными актами, такими как Градостроительный Кодекс РФ, Федеральные законы РФ, Постановления Правительства РФ.

Нормы об аренде участков могут содержаться и в положениях местного законодательства: так, например, при аренде земли в Москве надо учитывать нормы Закона г. Москвы от 19.12.

2007 N 48 О землепользовании в городе Москве.

После того, как потенциальный арендатор ознакомился с законодательной базой, он предпринимает следующие шаги:

• запрашивает у уполномоченных органов, например, в Росреестре или МФЦ, сведения о подходящих под его требования свободных земельных участках;
• проверяет правовой статус земель найденного участка по данным Росреестра и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), а также проверяет данные об объекте недвижимости через выписку из ЕГРН (до 2017 года информация об участке была указана в кадастровом паспорте);
• уточняет с помощью публичной кадастровой карты кадастровый номер и размер участка, а также данные его владельца;
• проверяет, нет ли каких-либо ограничений на использование или аренду земельного участка, определенных законом, договором или вынесенным судебным решением (такими ограничениями могут быть Ипотека, Сервитут, арест участка);
• по согласованию с владельцем земли заключает Договор аренды земельного участка на нужный срок (в случае аренды земли у государства, как правило, проводится аукцион).

Похожие записи:

• Сделки с квартирами по доверенности: как проверить, что всё чисто
• Жители ЛНР и ДНР получат российские пенсии только при переезде в Россию
• Кадастровый номер по адресу объекта недвижимости