Рефинансирование ипотеки других банков

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рефинансирование ипотеки других банков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

После начала военной операции на Украине банки предлагают рефинансировать любые кредитные продукты крайне неохотно. И делают это по уже куда более высоким ставкам, чем те, которые были в ходу еще до 1 марта 2022 года. Причина — в резком росте ставки рефинансирования Банка России, которая сразу после начала спецоперации выросла до 20% годовых.

Как работает рефинансирование ипотеки?

Рефинансирование — это льготная услуга, которая еще недавно щедро предлагалась различными банками и позволяет снизить уровень кредитной нагрузки.

Например, сейчас вы платите кредит с процентной ставкой 14% годовых. Но вот вам на глаза попадается предложение в нескольких банках — от 5,5% годовых, от 6% годовых, от 9,5% годовых и так далее. Ваш мозг за 1-2 минуты уже сложит простейшие арифметические вычисления и поймет, что вы, батенька, несколько переплачиваете. А зачем платить больше?!

В особенности выгодно рефинансирование для ипотеки — здесь крутятся большие деньги, поэтому каждый лишний начисленный процент хорошо чувствуется при возврате. Если отбросить все нюансы, то даже снижение на два процентных пункта прекрасно скажется на существенном уменьшении ежемесячных платежей.

Справка от предыдущего банка

И теперь самое главное! Как только для вас закончилась процедура оформления рефинансирования ипотеки с новым банком, обязательно запросите в предыдущем банке справку о закрытии в нем ипотечного кредита.

По умолчанию банк не обязан предлагать и выдавать такие документы, но по вашему требованию банк обязан предоставить справку об отсутствии задолженности по ипотеке, либо предоставить информацию о непогашенном остатке.

В этом случае вы будете знать, что при рефинансировании долг по ипотеке в предыдущем банке был закрыт полностью. А так же, вы будете спокойны, что в будущем у вас не будет неожиданных неприятных «сюрпризов», в случае каких-либо ошибок оформления, расчетов и платежей, и как следствие, накопленных пеней и процентов в случае возможного непогашенного остатка по кредиту.

Итак, что такое выгодное рефинансирование ипотеки? Прежде чем провести перекредитование ипотеки, следует сделать предварительный расчет с учетом всех параметров. Чтобы не быть абстрактными разберем конкретный пример. Это рефинансирование ипотеки наших читателей – семьи из Новосибирска.

Ипотека – перекредитование в другом банке:

Исходные данные Ипотека с остатком основного долга 2 196 700 под 11% годовых. Количество месяцев до завершения ипотеки 196. Отсутствует страхование жизни по ипотеке. Залоговое страхование квартиры не предусматривает штрафы за несвоевременное предоставление страховки. Ипотека оформлена в Сбербанке. Семья из 3 человек. Работает только муж. Супруга ожидает рождения второго ребенка.

Лучшие условия по рефинансированию ипотеки в другом банке на данный момент в Райффайзенбанке -10,9% годовых (далее мы более подробно разберем рефинансирование ипотеки других банков и лучшие предложения 2017 года). Теперь рассчитаем выгодно ли будет перейти нашей семье из Сбербанка в Райффайзенбанк.

Сколько можно сэкономить?

Как показывают расчеты, даже при небольшом снижении процентной ставки клиент может сэкономить существенную сумму денег. Так, при размере кредита в 5 млн. рублей, взятого на 10 лет, понижение ставки на 2 пункта позволит сэкономить 3 876 рублей в месяц. Общая экономия за десять лет составит 466 266 рублей.

Размер экономии

	До рефинансирования	После рефинансирования
Ставка	11%	9%
Ежемесячный платеж	48 213	44 337
Общая сумма выплат	5 789 018	5 322 752
Переплата за 10 лет	2 289 018	1 822 752

В чем минус рефинансирования?

Основным минусом рефинансирования можно считать процедуру перекредитования, когда клиенту приходится заново собирать весь пакет документов, а также оплачивать экспертизу, страховку, регистрацию прав недвижимости и нести прочие расходы. Существуют также ситуации, когда перекредитование просто невыгодно:

• новая ставка ниже старой менее чем на 2%;

• прошло более половины срока по ипотеке, а значит клиент выплатил практически все проценты и у него остался только основной долг.

Потребность в рефинансировании возникает чаще у тех клиентов банков, у которых произошло снижение дохода, а значит возросла кредитная нагрузка. Ежемесячный платеж забирает более половины от семейного бюджета, а для полного погашения долга еще многие годы. В таких ситуациях люди пытаются договориться со своим банком о реструктуризации или рефинансировать кредиты в других банках, на более выгодных условиях. В этом случае можно отметить следующие минусы:

• после рассмотрения заявления банком выдвигаются индивидуальные условия, которые могут ухудшиться (ставка значительно повышается, срок меньше, есть комиссии);

• заявку могут рассматривать долго, что повышает вероятность просрочки платежа по действующему кредиту;

• потребуется заново собирать весь пакет документов на заемщика и залог, оплачивать экспертизы и прочие сборы.

Существуют разные способы перекредитования и реструктуризации кредита, в этом существенный плюс этих программ. Главное, найти подходящий банк, внимательно ознакомиться с условиями и совместно со специалистом провести расчеты, анализируя выгоду. Рефинансирование — это заново полученные деньги на ипотеку. Только теперь они уходят для кредитования в другую кредитную организацию.

К минусам стоит также отнести то, что в рефинансировании финансовые учреждения могут отказать. Причинами такого отказа часто служат:

• клиент повторно обращается для изменения условий кредитования;

• начались просрочки в платежах не только по ипотеке, но и по коммунальным квитанциям, алиментам;

• снизилась стоимость квартиры, а значит банку невыгоден такой залог;

• в квартире проведена неузаконенная перепланировка.

Финансовое учреждение делает запросы в НБКИ и видит не только частоту погашения займа, соблюдение сроков и сумм, но и отказы по заявкам, запросы на рефинансирование. Если клиент уже получал рефинансирование, то ему неохотно пойдут навстречу.

Рефинансирование: что необходимо знать

Ставка по кредитам, в том числе ипотечным зависит от многих экономических факторов. В 2015 году решение взять ипотеку на 30 лет по 14% годовых казалось вполне оправданным. Все отечественные банки предлагали примерно сходные условия.

Однако экономическая ситуация меняется и вместе с ней меняется ставка ипотеки. Российские финансовые учреждения снизили ставку по ипотеке до однозначных цифр. Кредит, который был выгодным в 2015 году, в 2022 выглядит откровенно кабальным.

Банки предлагают еще один вид программ кредитования: рефинансирование. На бумаге все выглядит привлекательно. Заемщик берет кредит Б, с его помощью полностью погашает кредит А, а кредит Б выплачивает на более комфортных для себя условиях.

Задумываться о подаче заявки на программу рефинансирования нужно в том случае, если разница в ставках составляет 1,5-2%.

Примечательно, что самое выгодное рефинансирование ипотеки в России предлагают те банки, которые являются лидерами по выдаче ипотечных кредитов. Это Райффайзенбанк, ВТБ, Газпромбанк, Сбербанк.

Получение крупных кредитов проходит по обычной для финансовых учреждений схеме. После получения заявки, они проверяют платежеспособность потенциального заемщика. В тех случаях, когда финансовую ситуацию заявителя находят ненадежной, в получении кредита отказывают. В этом плане программы рефинансирования ничем принципиально не отличаются от ипотечных.

Практика показала, что банки не всегда оказывались в плюсе. Раньше кредитным организациям компенсировали только разницу между льготной ставкой и ставкой Центрального Банка +2 процента. То есть если изначально заем выдавался под 11 процентов, то перекредитовать его банку было невыгодно. Потому что из бюджета возвращалось толь 9,75%. Что уж говорить о кредитах, выданных в кризис, когда процентная ставка составляла более 20 процентов. Поэтому нет ничего удивительного в том, что по льготной программе было столько отказов – банки искали малейший повод для того, чтобы отказать в рефинансировании ипотеки под 6%.

Теперь же при рефинансировании банку возместят неполученные доходы до ставки ЦентроБанка +4%. Это означает, что участниками программы могут стать даже те семьи, которым ранее не давали ипотеку из-за высоких рисков. Подойдет ипотека даже под 11%. При этом семья будет платит кредит под 6% годовых, а банк получит свое.

Интересы заемщика и кредитора взаимно противоречивы. По этой причине банки часто включают в текст договора пункты, с виду безобидные, а на деле способные повлечь снижение выгоды должника. Об этих приемах нужно знать:

1. Привлекательное предложение для идеальных клиентов. Суть в том, что в оферте крупными цифрами указывается очень низкая ставка. Клиент «покупается» не нее, но в банке узнает, что для получения таких условий необходимо быть зарплатным клиентом с безупречной кредитной историей, а лучше еще и «с нимбом над головой» . А если что не так, то вот вам другая ставка, на пару процентов больше. К тому же объявление касалось акции, а она давно прошла.
2. Обещание льготных процентов для особых случаев. Например, рефинансирование новостроек проводится по пониженной ставке. Внизу мелкими буквами добавлено, что льгота действует до момента ввода дома в эксплуатацию. Потом объект перестает быть новостройкой, а ставка превращается в обычную.
3. Страхование. Полис на залоговой объект оформляется обязательно. Но некоторые банки, владеющие дочерними страховыми фирмами, успешно пополняют свой бюджет, навязывая услугу заявителям. За их счет, естественно.
4. Заработок на оформлении. Банки, рефинансирующие ипотеку, предлагают множество дополнительных услуг. Они, конечно, платные, но способны облегчить и ускорить ход процедуры рефинансирования. Не стоит соглашаться, не изучив расценки. Еще есть комиссии за обслуживание специальных карт, не имеющих прямого отношения к ипотеке, СМС-оповещения и пр., польза от которых весьма сомнительна.
5. Штрафы за досрочное погашение задолженности. К частным лицам, получающим кредиты и рефинансирующим их, нельзя по закону применять подобных санкций. Клиент, решивший выплатить банку долг раньше, должен предупредить об этом намерении за месяц. Если в договоре предусмотрен пункт о штрафе за досрочное погашение, он может быть оспорен в суде.

Общее правило состоит в том, что клиенту необходимо внимательно читать все, что он подписывает. Если что-то непонятно, нужно переспросить. Ответ тоже не совсем ясен – тогда к юристу на консультацию. Не стоит бояться прослыть занудой. Будет хуже, если потом придется подсчитывать убытки.

Предположим, что один из клиентов крупного банка оформил ипотечный кредит в размере 2,5 млн. рублей сроком на 20 лет. Ставка на момент заключения сделки составляла 15% годовых. Но через 2 года экономическая ситуация в стране изменилась, и банки стали финансировать клиентов под 10,5%.

За этот период размер основного долга по кредиту сократился незначительно, поскольку заемщик платил преимущественно проценты. Клиент посчитал, что целесообразно переоформить кредит под более низкую ставку. Это позволит ему сделать свой ежемесячный платеж более комфортным. Остаток задолженности на момент принятия решения составлял 2,453 601,11 рублей.

Анализ ситуации на финансовом рынке показывает, что рефинансирование ипотеки будет выгодным не во всех случаях. Обращаться в банк стоит тогда, когда:

• разница в ставках составляет не менее 1-2% годовых;
• клиент выплачивает два ипотечных кредита;
• с момента подписания договора прошло не менее половины срока;
• у заявителя есть валютная ипотечная ссуда, оформленная до 2015 года;
• заемщик ощущает, что долговая нагрузка становится для него непосильной;
• пользователя не устраивают условия сотрудничества с кредитной организацией (например, в банке недостаточно банкоматов или неудобно расположены офисы);
• клиент желает сменить валюту по ипотечной ссуде.
• Важная информация: при переоформлении кредита заемщика ожидают дополнительные расходы по оценке недвижимости, получению справок и оплате госпошлины, а также страхованию. Этот момент стоит учитывать сразу при ориентировочных подсчетах.

Рефинансирование будет успешным, если:

• грамотно выбран новый банк и программа кредитования (мы поможем подобрать выгодные условия рефинансирования);
• правильно собран и заполнен пакет документов (малейшая неточность может вызвать отказ со стороны банка);
• согласие на сделку дают все три стороны — первичный банк-кредитор, клиент и банк, в котором планируется провести рефинансирование ипотеки.

Насколько существенной может быть экономия при рефинансировании?

На первый взгляд может показаться, что снижение 1–2% не очень значительно. Но в случае с ипотечными кредитами даже небольшое изменение процентной ставки может привести к огромной экономии.

Например, вы взяли кредит на 15 лет под 9% годовых, чтобы приобрести квартиру стоимостью 3 млн рублей. В этом случае ваш ежемесячный платеж составляет 30,5 тыс. рублей.

Через 2 года у вас появилась возможность воспользоваться ипотекой со ставкой 7,4% годовых. Вы можете взять кредит на 13 лет для выплаты остатка, который к этому моменту составит примерно 2,8 млн рублей. Ежемесячный платеж снизится до 28 тыс. рублей, а общая экономия благодаря рефинансированию составит около 400 тыс. рублей.

Может ли банк отказать в рефинансировании ипотеки? Что делать в таком случае?

Банк может отказать в рефинансировании в тех же случаях, что и при оформлении обычной ипотеки. Рассмотрим наиболее частые причины:

• Отрицательная кредитная история

Первое, на что обращают внимание банковские работники при оформлении ипотеки – это кредитная история. Наличие просрочек и неоплаченных задолженностей по кредитам (особенности по ипотеке, которую вы планируете рефинансировать) может стать веским основанием для того, чтобы отклонить заявку на перекредитование;

• Недостаточный уровень доходов

При принятии решения о возможности выдачи нового кредита банки всегда анализируют доходы и расходы потенциального клиента. Во внимание принимается не только уровень заработной платы, но и наличие у заемщика потребительских кредитов и других финансовых обязательств (например, обязанности платить алименты или содержать иждивенцев).

Если банк посчитает, что заемщик не сможет обслуживать ипотеку, с большой долей вероятности последует отказ. Для того, чтобы избежать необоснованных решений, следует предоставить в банк максимальное количество информации о своих доходах (в частности, для этих целей вполне подойдет справка о доходах, которую можно получить у работодателя);

• Незаконные перепланировки в квартире

При рефинансировании ипотеки квартира переходит в залог к новому банку и является гарантией того, что кредит будет выплачен. По этой причине кредитная организация заинтересована в том, чтобы недвижимость не имела незаконных перепланировок, которые могут отразиться на стоимости жилья.

Рефинансирование ипотеки в Сбербанке условия в 2023 году

Валюта кредита	Рубли РФ
Мин. сумма кредита	от 300 000 рублей
Макс. сумма кредита:	Не должна превышать меньшую из величин: • 80% стоимости объекта недвижимости, указанной в отчете об оценке • сумму остатков основного долга и текущих процентов по рефинансируемым кредитам, а также сумму, запрошенную заемщиком или созаемщиками на цели личного потребления Максимальные суммы на различные цели получения кредита: • На погашение ипотеки в другом банке: — до 7 000 000 рублей – для Москвы и Московской области; — до 5 000 000 рублей — для иных регионов. • На погашение других кредитов: 1 500 000 рублей • На цели личного потребления: 1 000 000 рублей
Срок кредита	от 1 года до 30 лет
Комиссия за выдачу кредита	отсутствует
Рефинансируемые кредиты	С помощью одного кредита «Рефинансирование под залог недвижимости» можно рефинансировать: — Один ипотечный кредит, предоставленный иной кредитной организацией на цели: • Приобретения/строительства жилого объекта недвижимости • Приобретения/строительства жилого объекта недвижимости и его капитальный ремонт/оплату иных неотделимых улучшений — До пяти различных кредитов: • Потребительские кредиты, предоставленные иной кредитной организацией • Автокредиты, предоставленные иной кредитной организацией • Кредитные карты, дебетовые банковские карты с разрешенным овердрафтом, предоставленные иной кредитной организацией • Потребительские и автокредиты, предоставленные Сбербанком Рефинансирование ипотечного кредита обязательно для получения кредита по продукту «Рефинансирование под залог недвижимости».
Обеспечение по кредиту	Залог объекта недвижимости: • жилое помещение (квартира в т.ч. в жилом доме, состоящем из одной или нескольких блок-секций – «таун-хаус») • жилой дом • комната • часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат (в т.ч. часть жилого дома блокированной застройки – «таун-хаус») • жилое помещение с земельным участком, на котором оно находится В случае если недвижимость приобретена за счет рефинансируемого ипотечного кредита, то она может быть обременена ипотекой в пользу первичного кредитора. Это обременение снимается после погашения рефинансируемого ипотечного кредита, после чего недвижимость передается в залог Банку. Если при приобретении объекта недвижимости не использовались средства рефинансируемого ипотечного кредита, то такой объект должен быть свободен от обременения правами третьих лиц/ состоять под арестом (запретом).
Комиссия за рефинансирование	отсутствует
Страхование	Добровольное страхования жизни и здоровья заемщика в соответствии с требованиями Банка.

Рефинансирование является достаточно сложной процедурой, которая требует определенного времени. Как правило, на ее оформление потребуется 2-3 недели.

Процесс охватывает несколько стадий:

Обращение с заявлением в банк	Возможно обращение как в банк, в котором взят займ, так и в другую кредитную организацию. К заявке прикладываются нужные документы.
Рассмотрение документов банком	Одобрение или отказ по заявке заемщика

Как происходит процедура рефинансирования ипотечного кредита

Повторное перекредитование банки обычно делают для займов, оформленных в других финансовых учреждениях, реже для тех, которые выдавали сами. Пройти должно минимум 6–12 месяцев с момента оформления первого кредита. За это время клиент успеет понять, что условия ему не подходят, а банк – присмотреться к заемщику, оценить его платежеспособность, аккуратность расчетов.

Порядок действий:

1. Выбор банка и предоставление стандартного пакета документов.
2. Предварительное одобрение повторного рефинансирования.
3. Получение справки в прежнем банке о согласии на досрочное погашение.
4. Оформление нового кредитного договора в выбранном финучреждении, получение необходимой для расчета по обязательству суммы.
5. В первом банке погашение ипотеки и получение подтверждение целевого использования средств.
6. Перерегистрация залога на нового займодателя.

Пока объект залогового имущества не прошел перерегистрацию в Росреестре, ссуда считается необеспеченной. Заемщик будет выплачивать по ней повышенные проценты.

Похожие записи:

• Размер фиксированных взносов ИП в 2023 году
• Пенсии, ЕДВ и пособия инвалидам с 1 февраля 2023 года
• Примут ли дочь в полицию если у ее отца была судимость?