Перепланировка нежилого помещения (согласование в нежилых зданиях)

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка нежилого помещения (согласование в нежилых зданиях)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

К перепланировке офис, магазина или любого другого нежилого помещения применима вся информация, описанная выше. Каких-либо отличительных особенностей в согласовании перепланировки данных нежилых помещений не существует.

Согласование перепланировки нежилых помещений в Московской области.

В Подмосковье порядок согласования перепланировки нежилых помещений устанавливается органами местного самоуправления. Чаще всего, Администрацией города или области. В каждом районе Администрациями выпущены соответствующие Постановления, определяющие порядок таких согласований. В целом, для всех районов они практически идентичны, так как их текст был спущен из Администрации губернатора Московской области, а сам порядок не сильно отличается от аналогичного в Москве, о котором мы уже говорили выше. Только разрешение на перепланировку выдает не Жилищная инспекция, а Администрация.

Правда, бывают исключения. Так, в Ленинском муниципальном районе Московской области никакого Постановления по данному вопросу не принято и согласование перепланировки нежилых помещений никак не урегулировано. В этом случае приходится договариваться о согласовании перепланировки напрямую с БТИ и затем пытаться внести изменения в государственный кадастр недвижимости.

Оформление перепланировки нежилого помещения по проекту в многоквартирном доме

Порядок согласования проекта в жилом доме подразумевает выдачу юридического документа соответствия выполненных ремонтно-строительных работ всем нормативам.

Документ, который юридически подтверждает, что все работы выполнены согласно действующим законодательным нормативам и полностью соответствуют проектной документации, называется «Акт о завершенном переустройстве/перепланировке помещения». Он оформляется путем визуального осмотра площади инспектором Мосжилинспекции.

По ходу проверки приемочная комиссия проверяет:

• соответствие реальных работ проекту;
• доступ к общедомовым инженерным коммуникациям;
• наличие Актов проведения скрытых работ;
• корректное ведение журнала строительных работ.

Если нарушений не выявлено, инспектор составляет Акт перепланировки в трех экземплярах.

Документ приобретает юридическую силу после подписания следующими лицами:

• собственник или его доверенное лицо;
• представитель разработчика;
• подрядчик, проводивший строительные работы;
• представитель Мосжилинспекции;
• руководитель Мосжилинспекции.

Окончательное утверждение официально завершается получением одного экземпляра Акта в «Едином окне» Мосжилинспекции. Осталось только внести необходимые изменения в кадастр и Росреестр.

В определенных ситуациях может быть получен отказ в выдаче «Акта о завершенном переустройстве и перепланировке». Обычно это происходит если:

• неправильно заполнены или отсутствуют акты о скрытых работах;
• имеются существенные отклонения от первоначального проекта;
• отсутствует разрешение на работы;
• имеются нарушения пожарных или санитарных норм;
• перекрыт доступ к общедомовым коммуникациям;
• некорректно заполнен журнал производства работ.

Экономичность

Стоимость наших работ разумна. Эффект от нашей работы всегда выше чем их стоимость.

---

Особенности

При всей кажущейся простоте процедуры узаконивания перепланировки арендуемого у ДГИ помещения, арендаторы сталкиваются с отказом ДГИ и невозможностью какими-либо способами повлиять на эту позицию.

Это связано с тем, что ДГИ, как собственник объекта недвижимости, оставляет за собой право на собственное усмотрение давать или не давать согласие на перепланировку своего помещения.
Причины для отказа в согласии на перепланировку могут быть многочисленны – от планов по развитию территории до мер поддержки предприятий малого и среднего бизнеса и пр.
Но никаких способов (в том числе судебных) обязать ДГИ дать это согласие не существует.

Единственным способом получить согласие ДГИ на перепланировку арендуемого помещения является конструктивный диалог с Департаментом, основанный на понимании прав арендатора, особенностей объекта и задач, стоящих перед ДГИ.

Указанные ситуации, безусловно, связаны со злоупотреблением права со стороны Департамента городского имущества города Москвы, поэтому мы рекомендуем обращаться за помощью в согласовании перепланировки к специалистам, имеющим большой опыт во взаимодействии с ДГИ г. Москвы.

Стоимость согласования перепланировки в нежилых домах

Этапы / Цена, руб	Срок исполнения, дни	Примечание
Проектная документация: — ТЗК (техническое заключение) от 25 000 — Проект, в составе разделов: Архитектурно-строительные решения (АР) от 15 000 Конструктивные решения (КР) от 15 000 Электропроект (ЭП) от 15 000 Водопровод и канализация (ВК) от 15 000 Отопление и вентиляция (ОВ) от 15 000 Кондиционирование (ОВиК) от 15 000 Реконструктивные работы (РР) от 15 000 Технология (ТХ) от 25 000	5-35	в зависимости от метража и сложности перепланировки
РЕМОНТНЫЕ РАБОТЫ
Согласование ГлавАПУ (Москомархитектуры) Заказ/Вызов/Получение документов БТИ. от 60 000	30-60	Выход архитектора Выход инспектора БТИ.
Заказ/Получение Технического плана. Внесение изменений в ГКН. Внесение изменений в ЕГРП (Росреестр) от 45 000		Официальные платежи.

Порядок регистрации изменений в Едином государственном реестре недвижимости

До 1 января 2017 года после завершения переустройства и перепланировки нежилого помещения выдавались два документа:

1. Кадастровый паспорт;
2. Выписка из Единого госреестра недвижимости.

После объединения Росреестра и Кадастровой палаты законодательство регламентирует оформление и выдачу вместо двух документов одного — выписки из ЕГРН. В ней кадастровый паспорт заменен на «графическую часть». Процедура оформления и выдачи выписки формально свидетельствует факт полного завершения работ. Благодаря ей можно узаконить все, что перепланировано. Правило является идентичным и обязательным для узаконивания реконструирования всех объектов недвижимости нежилого фонда.

Занесение поправок в Единый ГРН по итогам изменения планировки проводится в 2 этапа:

• Получение технического плана помещения (заказывается в БТИ либо у иного другого кадастрового инженера);
• Подача в Росреестр заявления о регистрации изменений в ЕГРН.

На практике эти формальные действия превращаются в продолжительную процедуру, сопровождаемую приостановками и отказами: то не читается диск, то невозможно отыскать необходимую информацию.

Порядок согласования в Московской области

• Анализ возможности согласования перепланировки.
• Сбор исходной технической документации (учредительные и правоустанавливающие документы собственника, технический паспорт на помещение/здание).
• Проведение обмеров помещения.
• Изготовление технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ / о состоянии несущих и ограждающих конструкций.
• Подготовка проекта перепланировки и всех необходимых разделов.
• Согласование проекта с собственником помещения.
• Согласование проекта с Городской Администрацией или иным местным органом самоуправления, отвечающего за решение данного вопроса.
• Получение Решения от Администрации о возможности согласования перепланировки или от иного уполномоченного органа.
• Организация приемки выполненных работ.
• Организация инвентаризации объекта. Внесение изменений в техдокументацию БТИ.
• Изготовление техплана.
• Внесение изменений в ЕГРН.

Самовольная перепланировка помещений для коммерческих целей в жилых домах грозит большими проблемами с законом, положение осложняется также возмущением общественности, которая может не позволить все узаконить впоследствии. Собственно, некоторые жильцы вполне могут потребовать через суд компенсацию какого-либо ущерба, что кардинально противоречит интересам владельца.

Поэтому лучше решить все согласовательные и документальные вопросы сразу, до начала проведения любых работ, чтобы потом спокойно работать, а при необходимости – без осложнений продать, обменять или сдать в аренду коммерческое помещение без риска понести административную ответственность.

Всегда ли нужно согласование

Для каждого нежилого помещения составляется технический паспорт. В нём отражается в графическом виде с текстовыми пояснениями основанная информация по объекту недвижимости. На эти сведения должен опираться каждый собственник, если он решил что-то переделать.

Техпаспорт состоит из графической и текстовой части. В них указывается следующая информация:

• план помещения. Представляется проекция сверху. Должны быть чётко видны все стены, перекрытия, несущие конструкции, перегородки и проёмы. Это графическая часть;
• материалы, из которых сделаны полы, стены, потолок, общая площадь, год постройки и прочие особенности конкретного объекта недвижимости. Это текстовая часть.

Порядок проведения перепланировки в отдельно стоящих нежилых помещениях согласно действующего законодательства

Проведение перепланировки в отдельно стоящем строении несколько проще и в плане проектирования, и в плане согласования, нежели изменения объектов, находящихся в жилых зданиях.

Алгоритм действий следующий:

1. Объект перепланировки должен исследовать профильный специалист, чтобы определить допустимые для данного помещения изменения (данный специалист в дальнейшем должен разработать проект перепланировки, специалиста такой компетенции лучше пригласить на основании договора в специализированной компании, такой, как ООО «Граунд»).

2. Составление проекта перепланировки, отрисовка чертежей, сбор необходимого для разрешения пакета документов, планирование необходимых работ, составление сметы и перечня материалов.

3. Предоставление заявления о проведении перепланировки, готового проекта и пакета документов в МФЦ (документацию можно предоставить в электронном виде через портал госуслуг).

4. Получение разрешения на проведение работ.

5. Проведение работ.

6. Прием работ гос. комиссией.

7. Внесение изменений в паспорт помещения.

На всех этапах перепланировки потребуется содействие квалифицированного инженера.

Перепланировка нежилых помещений без получения разрешения

Если собственник, на свой страх и риск, провел перепланировку нежилого помещения без оформления разрешения, ему стоит ожидать серьезных репрессивных мер (вплоть до постановления о возврате помещения в первоначальное состояние или, при грубом нарушении уголовного права, законного заключения под стражу).

Несогласованные работы необходимо узаконить. С этой целью необходимо:

1. Подготовить соответствующий проект перепланировки.

2. Собрать упомянутый выше пакет документов.

3. Получить официальное заключение независимой экспертной группы о соответствии проведенных работ всем действующим строительным нормам и нормам безопасности.

4. Написать заявление в государственные органы о необходимости узаконить проведенную перепланировку.

5. Передать весь пакет документов в МФЦ.

Не редкость, когда обращение с просьбой о легализации перепланировки встречает отказ со стороны государственных структур. В этом случае собственнику остается только обратиться в суд и попробовать через судебное решение узаконить проведенную перепланировку.

Итак, перепланировка завершена, двигаемся дальше — получаем в МВК Акт приемки помещения. Акт подтверждает, что ремонт выполнен по Проекту и помещение соответствует всем нормам. Если на этом этапе поступят жалобы, МВК ответит, что перепланировка утверждена, Акт ввода в эксплуатацию имеется.

Для получения Акта ввода объекта в эксплуатацию, также необходимо сначала получить согласования в ряде инстанций:

1. Организовать выезд кадастрового инженера для переобмера помещения после перепланировки.
2. Получить в ОГПН письмо о соответствии выполненных работ нормам пожарной безопасности.
3. Получить в УК/ТСЖ/ЖСК справку о соблюдении технических условий.
4. Организовать выезд МВК на объект для приемки.
5. В некоторых районах города требуется получить бланк Акта и подписать его в строительной и проектной организации, в техническом надзоре, в УК/ТСЖ/ЖС, КГИОП и ГУЖА.
6. Подать в МВК на согласование.

Перепланировка нежилого помещения в отдельно стоящем здании

Что касается перепланировки в отдельно стоящем нежилом здании, что здесь на сегодняшний день регламентов согласования нет. Как нет и специального органа, занимающегося этими процедурами. Более того, не существует и никакой специальной бумаги-документа, подтверждающего законность вашей перепланировки (что логично: кто ж ее выдаст).

Но согласование все равно необходимо, и вот как оно делается.

При перепланировке в отдельно стоящем нежилом здании Проект разрабатывается исходя из задачи и потребностей заказчика. Ни детальность разработки проекта, ни его состав при этом законодательством не регламентированы. В инстанции из данного проекта поступает только план, отражающий разницу между планом ПИБ или ЕГРН и планируемой перепланировкой. Далее этот план включается в тех.план для внесения изменений в ЕГРН.

На данный момент сложилась практика согласования, которая позволяет вводить здания в эксплуатацию через Акт рабочей комиссии с последующим внесением изменений в ЕГРН на основании этого Акта. При этом Акт рабочей комиссии не предполагает проверок и участия каких-либо сторонних инстанций. Рабочие комиссии назначаются решением (приказом, постановлением и др.) организации-заказчика (застройщика). Порядок и продолжительность работы рабочих комиссий определяется заказчиком (застройщиком) по согласованию с генподрядчиком.

В состав рабочих комиссий включаются представители заказчика (застройщика): председатель комиссии, генерального подрядчика, субподрядных организаций, эксплуатационной организации, генерального проектировщика. При приемке в эксплуатацию объектов жилищно-гражданского назначения в состав рабочих комиссий включаются архитекторы-авторы проектов.

То есть все работы по перепланировке в отдельно стоящем нежилом здании — это договоренности между заказчиком и нанятыми им же подрядчиками, но ответственность за дальнейшую эксплуатацию при этом полностью ложится на плечи участников данного процесса. Подписи в акте участников рабочей комиссии подтверждают намерение нести ответственность за любые возможные негативные последствия в ходе эксплуатации здания. Хлопот меньше, а ответственности больше.

Кроме того, отсутствие проверок на стадии проектирования и введения объекта в эксплуатацию не означает отсутствие проверок в процессе эксплуатации. При этом выявленные нарушения могут повлечь за собой значительную перестройку объекта и, как следствие, большие финансовые издержки.

Проект перепланировки помещения и документы при переустройстве

Поскольку на федеральном уровне не принято самостоятельных нормативных актов по согласованию переустройства нежилых помещений, кроме г. Москвы и Санкт-Петербурга, необходимо руководствоваться аналогичными нормами для жилых объектов. Даже в Московской области нет установленного определения и порядка. Для согласования и узаконивания переустройства и перепланировки потребуются следующие документы:

• заявление по установленной форме;
• правоустанавливающие документы на объект (оригиналы или нотариально удостоверенные копии свидетельства о праве либо выписки из ЕГРН);
• проект переустройства или перепланировки;
• техническое заключение о допустимости выполненных работ;
• технический план перепланировки.

Если нежилое помещение расположено в здании, признанном памятником архитектуры, истории или культуры, дополнительно представляется заключение уполномоченных органов, осуществляющих охрану указанных объектов. Помимо этого, для памятников архитектуры предусмотрены особые требования к проектной организации, которая вправе проводить его обследование и изготавливать проект перепланировки и переустройства – лицензия КГИОП. Этот орган разрешает готовить проектные документы только специализированным компаниям. Кроме того, санкции за самовольное изменение объектов культурного наследия гораздо жестче, чем в обычных зданиях – вплоть до уголовной ответственности. Наказание последует не только для собственника, но и для тех, кто такие работы выполнял, и для должностных лиц контролирующих государственных органов, отвечающих за сохранность таких объектов.

После завершения выполненных работ, на основании заявления владельца помещения, оформляет акт приемочной комиссии, который подлежит направлению в органы Росреестра для внесения измененных сведений в ЕГРН.

Согласование это достаточно трудоемкий процесс. Чтобы достигнуть желаемого результата, необходимо соблюдать установленный порядок действий:

1. Получение документации в БТИ. Сюда входит поэтажный план здания, а так же план конкретного помещения. Данные документы вправе запросить любой собственник недвижимости.
2. Разработка и оформление проекта. Это один из самых сложных этапов, поэтому составлением проектов занимаются специализированные организации, имеющие лицензию на данный вид работ. Кроме того, потребуется техническое заключение о возможности данной перепланировки, которое выносится после обследования основных конструкций.
3. Направление документов в Мосжилинспекцию г.Москвы или в архитектурный отдел администрации города.
4. Получение разрешения на проведение ремонтно-строительных работ.
5. Проведение переустройства в соответствии с утвержденным проектом. Отступления от проектной документации, будут считаться незаконной перепланировкой, которая доставит массу юридических проблем.
6. Прием работ и подписание акта о завершении перепланировки.
7. Обращение в бюро технической инвентаризации с целью получения новых документов на объект.
8. Получение новой выписки ЕГРН с измененной перепланировкой.

Похожие записи:

• Приора с кондиционером горит значок акбар
• Ведомость выдачи материальных ценностей на нужды учреждений
• Бухгалтерский баланс: что это такое и как его составить