Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду в 2020 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду в 2020 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
Налог на недвижимость в рамках льготных режимов
Кроме налога на доходы от аренды есть налог на сам объект недвижимости. Здесь важное значение имеет тот факт, что имущество ИП не делится на личное и собственно предпринимательское.
Выше мы уже выяснили, что на ОСНО надо платить налог на недвижимость, используемую в предпринимательских целях. Но когда ИП работает на УСН или ПСН, он освобождён от этого налога. Об этом сказано в статьях 346.11 (пункт 3) и 346.43 (пункт 10) НК РФ. Правда, у этого правила есть столько исключений, что в большинстве случаев налог всё-таки приходится платить, в том числе, на УСН и ПСН.
Дело в том, что 378.2 НК РФ отменяет освобождение от уплаты налога на объект недвижимости, если у него есть кадастровая стоимость. К таким объектам относятся:
- административно-деловые и торговые центры и помещения в них;
- нежилые помещения, в которых могут размещаться офисы, торговые точки, общепит, предприятия бытового обслуживания.
Причём конкретное помещение, с которого надо платить налог, должно быть включено в специальный региональный перечень. Ознакомиться с ним можно в своей ИФНС или на официальном сайте субъекта РФ.
Какой вариант налогообложения выгоднее при сдаче квартиры в аренду
Многое здесь зависит от количества сдаваемых квартир и сумм дохода, говорят опрошенные эксперты.
«Получение статуса плательщика НПД целесообразно для людей, которые имеют несколько свободных квартир в собственности и хотят их сдавать (но в сумме доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год). При наличии единственного объекта недвижимости под сдачу, когда доход от аренды не является основным для человека, удобным будет каждый год подавать декларацию 3-НДФЛ», — объясняет Николай Титов.
Выбор конкретной схемы зависит от ситуации, отмечает адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин. «Если квартиру планируется сдавать недолго, после чего ее рассчитывают продать с применением вычета, а стоимость квартиры при этом не очень большая, может подойти схема НДФЛ. При высокой стоимости квартиры и ее длительной сдаче часто стоит использовать „упрощенку“, а потом можно и перейти на патент, если доход стабильно выше среднего по региону», — рассуждает эксперт.
НПД — это скорее что-то среднее между НДФЛ, с одной стороны, и УСН и патента — с другой. Этот вариант подойдет при небольшой стоимости квартиры и длительном сроке аренды. Но эти рекомендации не универсальны и могут измениться в зависимости от конкретных условий, отметил он.
Каждый из указанных вариантов налогообложения обладает своими преимуществами и недостатками, отмечает и Евгений Арапов. «При выборе НДФЛ гражданин будет уплачивать налог по достаточно высокой ставке, но этот способ прост в формальностях — по сути, необходимо лишь своевременно подать декларацию. НПД предусматривает низкую ставку, но размер дохода ограничен. Кроме того, существует риск возникновения спорных ситуаций, когда налоговая служба или банк сочтет подлежащими налогообложению те поступления на счет налогоплательщика, которые доходом для этого налога не являются (например, дополнительные доходы, переводы от родственников), — разъясняет эксперт.
УСН и ПСН доступны только индивидуальным предпринимателям, и этот статус предполагает уплату страховых взносов, кроме того, для применения этих налоговых режимов потребуется подача специальных заявлений в налоговую службу.
Сдача недвижимости ИП: с каким налоговым режимом работать?
Даже если объект недвижимости был приобретен физлицом в статусе ИП (например, по коммерческому договору купли-продажи с другим хозяйствующим субъектом), то в свидетельстве о праве собственности будут приведены личные данные владельца без каких-либо поправок на наличие у него статуса предпринимателя.
При использовании недвижимости в предпринимательской деятельности, то есть при сдаче его в аренду, доход от этой деятельности будет облагаться налогами в соответствии с той системой налогообложения, которая выбрана у ИП. Это может быть ОСНО, УСН или ПСН, если патент приобретен на сдачу помещений в аренду.
Какой режим лучше выбирать для такой деятельности, зависит от многих нюансов и факторов: регион ведения деятельности, размер ожидаемого дохода и расходов и так далее.
Режим «самозанятости» по сдаче нежилых помещений в аренду применять нельзя, что прямо запрещено законом.
Отчетность по налогу на имущество
Отчетность составляется и сдается по итогам отчетного года декларация в налоговую инспекцию по месту регистрации плательщика. Правила заполнения и сдачи декларации регламентируются приказом ФНС России от 24.11.2011 № ММВ-7-11/895.
Срок сдачи декларации – до 30 марта года, следующего за отчетным. Если в регионе установлены свои отчетные периоды, то дата сдачи – до истечения 30-ти календарных дней после даты окончания отчетного периода. В этом случае подается расчет по АП.
Сроки подачи отчетности согласно п. 2 ст. 386, п. 7 ст. 6.1 НК РФ:
| Название отчета | Отчетный период | Дата сдачи |
| Расчет АП. | Первый квартал. | 03.05.2016. |
| Расчет АП. | Полугодие. | 01.08.2016. |
| Расчет АП. | 9 месяцев | 31.10.2016. |
| Декларация по налогу за год | год | 30.03.2017. |
Отчеты сдаются в бумажно виде.
Платежи предпринимателя в ФНС
Для правильного определения размера платежей необходимо правильно определить вид налогов, которые необходимо уплатить, их ставки, а также учесть страховые взносы на пенсионное и медицинское страхование, которые ИП уплачивает за себя, а также возможности уменьшения налоговых платежей.
Фиксированный размер страховых взносов в 2018 году составляет 26 545 руб. на страховую часть пенсии и 5 840 руб. – на медицинское страхование. С доходов, превышающих 300 тыс. руб., дополнительно на пенсионное страхование уплачивается 1%, но общая сумма страховых платежей не может быть больше 212 360 руб. Рассмотрим, какие системы налогообложения может использовать ИП, который сдает в аренду объекты нежилой недвижимости.
Исчисление налога на имущество организаций проводится по формуле:
Кадастровая стоимость * Ставка.
Узнать кадастровую стоимость можно на сайте Росреестра.
Авансовый платеж считается так:
Кадастровая стоимость * Ставка налога / 4.
Допустим, кадастровая стоимость офисного помещения организации из Архангельской области составляет 10 000 000 рублей. При расчете налога на недвижимость такого типа для плательщиков УСН действует ставка 1% (статья 2 закона Архангельской области от 14.11.2003 № 204-25-ОЗ). Сумма налога за год составит: 10 000 000×1% = 100 000 рублей. Авансовый платеж будет равен: 100 000 / 4 = 25 000 рублей.
Налог на имущество при УСН в 2020: отчет, расчет налога и типичные ошибки при расчете налога
Когда на балансе предприятия числятся недвижимость или транспорт, на них начисляется налог на имущество. В тех случаях, когда в собственности юридического лица или ИП нет имущества, не нужно не только перечислять налог, но и отчитываться перед налоговой документально. В данной статье рассмотрим подробнее налог на имущество при УСН.
- Последние изменения, касаемые налога на имущество:
- 1) Имуществом, подлежащим амортизации, теперь признается только то, стоимость которого больше 100 тысяч рублей;
- 2) С 2017 до 2020 года не будет действовать коэффициент-дефлятор.
Налог на коммерческую недвижимость физических лиц
Примечательность налоговых выплат физическими лицами в прогрессировании (то есть постепенном и закономерном увеличении) налоговой ставки в зависимости от кадастровой стоимости помещения, которым владеет физической лицо (к примеру, индивидуальный предприниматель).
Но сама ставка вычитается исходя из инвентаризационной стоимости помещения и не может превышать показатели, закрепленные на законодательном уровне.
- если стоимость помещения составляет 300 тысяч рублей, то процентная ставка по налогу на нежилое помещение физ. лица коммерческого назначения составит всего 0,1% (для помещений, предназначенных для проживания);
- от 300 до 500 тысяч рублей – от 0,1% до 0,3% (для прочих помещений и строений);
- свыше 500 тысяч рублей – от 0,3% до 2,0% (для дорогостоящей недвижимости, торговых центров и офисов).
При этом никакие льготы при налогообложении нежилых помещений физических лиц не распространяются, потому что помещение физического лица вовлечено в предпринимательскую деятельность.
Обязанность платить имущественный сбор организациям, применяющим упрощенную систему налогообложения, была вменена Федеральным законом № 52-ФЗ от 02.04.2014. Он внес поправки в абзац первый п. 2 статьи 346.11 Налогового кодекса РФ, по которым налог на имущество организаций при УСН введен в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость.
При этом кадастровая стоимость определяется по состоянию на 1 января текущего года (если на 1 января таких данных не было, то и сбор платить не нужно). Таким образом, базой налогообложения являются все виды недвижимости, имеющие кадастровую стоимость на начало налогового периода и принадлежащие организации.
Налог для компаний на УСН
Налог на имущество организаций является региональным. Для него определен налоговый период – год, а также отчетный период – квартал. То есть в общем случае организация должна в течение года уплатить три раза авансовый платеж по налогу на недвижимость, а после его окончания произвести его доплату. При этом закон позволяет регионам не устанавливать отчетный период.
Конкретные сроки уплаты налога определены законами субъектов РФ. Как правило, на это дается месяц после окончания отчетного периода.
Ставки налога также определяются на региональном уровне, однако они должны укладываться в максимумы, прописанные в Налоговом кодексе. Для плательщиков УСН в 2021 году (поскольку они платят налог на имущество организаций с недвижимости, оцененной по кадастровой стоимости) максимальная ставка равна 2%. При этом есть ряд объектов, которые облагаются по нулевой ставке.
Власти субъектов РФ могут ввести дифференцированные ставки в отношении разных объектов недвижимости либо для тех или иных плательщиков. Например, в Москве для объектов недвижимости, оцененных по кадастровой стоимости, в 2021 году ставка составляла 1,7%, в 2021 году она поднята до 1,8%. В 2022 году ставка составит 1,9%, а с 2023 вырастет до максимальных 2% (Закон г. Москвы от 5 ноября 2003 года № 64).
Определенные плательщики имеют льготы по налогу на недвижимость – они прописаны в статье 381 НК РФ. Например, это производители фармацевтической продукции, протезно-ортопедические предприятия, коллегии адвокатов, научные центры, участники Сколково. Льготы могут быть введены и на уровне субъектов РФ.
Уплата налога на имущество в 2021 году для юридических лиц на УСН подразумевает сдачу декларации. Это нужно сделать 1 раз в год, крайний срок – 30 марта следующего года. Раньше было необходимо сдавать отчетность и на авансовые платежи, но это положение теперь отменено.
Как рассчитать сумму к уплате
Так как имущественный сбор — это региональный налог, то все поправки законодательства федерального уровня утверждаются местными властями. Это касается и ставок, и самой обязанности по уплате. Налоговой базой всегда является кадастровая стоимость объекта недвижимости. Если таких объектов несколько, то и расчет необходимо произвести по каждому из них. Ставку сбора определяют власти субъекта РФ. НК РФ только определяет максимальные ставки от 0,1% до 2%, в зависимости от типа объекта. Льгота по налогу на имущество для ИП на УСН по регионам устанавливается нормативно-правовыми актами, принимаемыми местными властями. Налоговым кодексом им предоставлены такие полномочия.
У юрлиц возникает обязанность вносить каждый квартал авансовые взносы. Порядок их исчисления определен статьей 382 НК РФ: сумма авансового платежа исчисляется раз в квартал как 1/4 кадастровой стоимости недвижимого имущества по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, умноженная на соответствующую налоговую ставку.
Если определена кадастровая стоимость всего здания или строения, а плательщику принадлежит лишь его часть, налоговая база рассчитывается пропорционально площади.
Сроки, в которые необходимо перечислять сбор в бюджет и сдавать отчетность, устанавливают органы местной власти.
Обязанность платить имущественный сбор организациям, применяющим упрощенную систему налогообложения, была вменена Федеральным законом № 52-ФЗ от 02.04.2014. Он внес поправки в абзац первый п. 2 статьи 346.11 Налогового кодекса РФ, по которым налог на имущество организаций при УСН введен в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость.
При этом кадастровая стоимость определяется по состоянию на 1 января текущего года (если на 1 января таких данных не было, то и сбор платить не нужно). Таким образом, базой налогообложения являются все виды недвижимости, имеющие кадастровую стоимость на начало налогового периода и принадлежащие организации.
Налог на имущество при УСН: учет, пример расчета / Налог на имущество при упрощенке — Контур.Бухгалтерия
В общем случае упрощенцы освобождены от уплаты налога на имущество (п. 2, 3 ст. 346.11 НК РФ). Данное правило действует как на организации, так и на ИП.
Но есть ряд компаний, которые обязаны платить имущественный налог. Главным условием для возникновения налоговой базы, конечно же, является наличие имущества. При этом платить налог нужно только с недвижимости, и налоговая база по ней будет равна ее кадастровой стоимости. Существует четыре вида таких объектов (п. 1 ст. 378.2 НК РФ):
- административно-деловые и торговые центры и помещения в них;
- нежилые помещения, которые должны использоваться или уже используются как офисные помещения, объекты общепита и бытового обслуживания или торговые объекты;
- недвижимость иностранных компаний, не работающих в РФ через постоянные представительства, недвижимость иностранных организаций, не относящаяся к деятельности данных организаций в РФ через постоянные представительства;
- жилые дома и жилые здания, которые не отражены на балансе как основные средства.
Важно! Даже если ваша компания имеет один из перечисленных объектов, возможно, вам не придется платить налог на имущество. Связано это с тем, что каждый регион самостоятельно определяет объекты, подлежащие налогообложению и объявляет их кадастровую стоимость. Однако эти объекты должны быть в рамках НК РФ, т. е. региональные власти могут решить, что налогом на имущество в регионе облагаются все четыре вида недвижимости (ст. 378 НК РФ), могут установить налог лишь по одному виду или вовсе отменить его.
Налог на имущество при УСН: платить или не платить?
Налог на имущество УСН в 2020 — это обязательства по уплате имущественного сбора, предусмотренные для отдельных категорий налогоплательщиков, применяющих упрощенный режим налогообложения. Разберемся, у каких организаций возникает такая обязанность в 2020 году.
КонсультантПлюс ПОПРОБУЙТЕ БЕСПЛАТНО
Получить доступ
Обязанность платить имущественный сбор организациям, применяющим упрощенную систему налогообложения, была вменена Федеральным законом № 52-ФЗ от 02.04.2014. Именно он внес поправки в абзац первый пункта 2 статьи 346.11, согласно которым «упрощенцы» должны уплачивать налог в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость.
При этом кадастровая стоимость должна быть определена по состоянию на 1 января текущего года (если на 1 января таких данных не было, то и сбор платить не нужно). Таким образом, базой налогообложения в данном случае является все виды недвижимости, имеющие кадастровую стоимость на начало налогового периода.
Что же относится к такой собственности?
- Торговые и деловые центры, помещения в них.
- Офисные и торговые помещения.
- Рестораны, кафе, столовые — объекты общественного питания.
- Строения бытового обслуживания.
- Жилые дома и помещения, о них расскажем отдельно.
Специальные налоговые режимы для арендодателя
Спецрежимы (УСН, ЕНВД, ПСН) отличаются простотой учета и отчетности, уменьшают количество уплачиваемых налогов и для прибыльного бизнеса – сокращают нагрузку.
Все плательщики на спецрежимах освобождены от НДС, НДФЛ предпринимателя, налог на прибыль и частично на имущество – вместо них устанавливается один налог.
Особенности налога на имущество для спецрежимов:
- уплачивается по офисной, торговой недвижимости, объектам общепита и бытового обслуживания, административным центрам, если в регионе принят соответствующий закон и определена кадастровая стоимость площадей;
- ставка до 2% – принимается местным законодательством.
Специальные режимы имеют свои особенности применения.