Страшный сон. Что делать, если нечем платить ипотеку
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Страшный сон. Что делать, если нечем платить ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно даже при небольшой просрочке в один-два дня банк по телефону сам напоминает о необходимости внесения платежа. Всякое бывает: человек перепутал даты или просто забыл в череде забот внести вовремя деньги. Но, если не платить дольше, банк позвонит снова, напишет письмо на электронную почту или положит его в почтовый ящик и пригласит в офис.
Что делать, если банк подает в суд из-за неуплаты ипотеки
Когда не удалось урегулировать проблемы до суда и банк все же подал заявление о взыскании долга, вариантов решения остается совсем мало, особенно если сумма задолженности велика. Если обратиться к судебной практике, то, как правило, суд встает на сторону кредитора.
Но даже на этапе судебного разбирательства можно выйти на заключение мирового соглашения и договориться с банком о реструктуризации. Или убедить его до решения суда разрешить продать квартиру, иначе после вердикта ее будут выставлять на торги с большой скидкой, которая может не покрыть всю сумму задолженности.
Что точно не стоит делать, так это избегать судебных заседаний. Есть примеры того, что заемщик затягивал судебный процесс, продолжая проживать в это время в ипотечном жилье. Однако заемщик, как правило, выходит из процесса с долгами, квартиру чаще всего теряет и может попасть под банкротство, инициированное банком.
Что случится с приобретенной недвижимостью после решения суда
Ипотечное кредитование всегда оформляется под залог имущества, которого заемщик лишится, если перестанет вносить платежи по кредиту. Если дело дошло до суда, и решение принято в пользу банка, то его представители получают исполнительные документы, согласно которым смогут изъять квартиру для полного или частичного погашения долга.
Если недвижимость была оформлена в качестве залога по кредиту на ее покупку или ремонт, то в случае нарушения заемщиком обязательств она будет изъята и продана. За исключением тех случаев, когда нарушения были не очень значительные — например, сумма задолженности по кредиту не превышает 5% от стоимости недвижимости, находящейся в залоге, или если заемщик в течение года допустил просрочку не больше трех раз.
После изъятия недвижимость будет выставлена на аукционе. Это произойдет вне зависимости от того, кто именно там проживает и является ли это жилье единственным. Но поскольку эта процедура долговременная и высокозатратная, вначале приставы будут искать у заемщика другие средства для взыскания задолженности и только потом займутся изъятием объекта ипотечного кредитования. При этом на недвижимость будет наложен арест судебными приставами.
Продажа недвижимости для погашения ипотечного кредита
Поскольку продажа квартиры на аукционе после изъятия очень невыгодна для ее владельца, то пока события не приняли такой оборот, можно попытаться продать жилье самому, чтобы выплатить задолженность и избежать большой просрочки по кредиту.
Даже если придется сделать небольшую скидку из-за обременения, эта сделка все равно будет выгоднее, чем продажа на торгах. Реализовать имущество до выплаты задолженности заемщик сможет, только если банк одобрит такую сделку.
Можно найти покупателя самостоятельно или обратиться в специальные организации, которые выкупят квартиру, а затем перепродадут.
Чтобы погасить ипотечный кредит за счет средств от продажи квартиры, надо будет предпринять следующие действия:
- получить согласие банка на продажу имущества, находящегося в залоге;
- выписать из квартиры всех проживающих, в том числе детей;
- получить у покупателя аванс за квартиру и заверить предварительный договор нотариально;
- добиться снятия отметки о том, что квартира заложена? в Росреестре;
- заключить договор с покупателем и перерегистрировать на него право собственности.
Если ипотека не выплачена полностью, то покупатель также может переоформить обязательства на себя, но для этого необходимо будет получить согласие банка, которое тот может и не дать.
Также дополнительные трудности при продаже квартиры могут возникнуть, если для первоначального взноса был использован сертификат материнского капитала. В этой ситуации нужно будет доказать, что у прописанного в квартире ребенка есть другое место для проживания, условия которого не уступают тем, которые имеются в продаваемой квартире.
Расторжение договора для многих может показаться фантастикой. Когда кредит оформлен в региональном банке или в МФО, не редко случается так, что договоры неправильно оформлены, поэтому противоречат законодательству страны. Например, это может касаться процентных ставок по кредиту, штрафных санкций или начисления пени за просрочку, могут напрямую противоречить закону.
Если заемщик весьма грамотный, и смог такие несоответствия отыскать, в теории можно претендовать на расторжение договора. В результате – снижена сумма или вовсе аннулированы обязательства. Это происходит в 1% случаев, если присутствует юридическая грамотность, можете попробовать. Такой способ не будет работать, если вы кредитовались в крупном банке, юридические отделы шикарно знают свое дело, поэтому к соглашениям не подкопаешься.
Реструктуризация долга – этот термин часто путают с рефинансированием. Реструктуризация долга осуществляется в том же банке, где был оформлен заем, но договариваемся об изменении условий сотрудничества. Чаще это увеличение кредитного срока по выплате со снижением платежа, и распространением штрафных санкций на весь срок заема. Здесь понимать, что необходимо подать заявку на реструктуризацию задолженности, и требуется уважительная причина на ее одобрение. Например, самые распространенные причины неуплаты задолженности:
- если женщина, неожиданно ушла в декрет, соответственно ежемесячный доход уменьшился;
- увольнение из коммерческой организации, и начало работы в государственном учреждении;
- проблемы со здоровьем;
- имущество испорчено из-за пожара, стихийного бедствия.
Могу ли я объявить себя банкротом и избавиться от долга по ипотеке?
Это возможно, однако процедура банкротства является крайне нежелательным способом избавления от долгов. Все движимое и недвижимое имущество банкрота подвергается описи и выставляется на торги. Если вырученных средств окажется недостаточно для того, чтобы рассчитаться со всеми кредиторами, то долги будут списаны в полном объеме.
Если общая сумма задолженности составляет от 50 до 500 тысяч рублей, заемщик может объявить себя банкротом без суда, подав соответствующее заявление в МФЦ. При сумме долга от 500 тысяч рублей процедура банкротства оформляется только в судебном порядке.
Самым плохим решением будет не делать ничего, ожидая, что ваша финансовая ситуация сама по себе улучшится в ближайшее время и вы сможете погасить просроченные платежи. Такая политика чревата тем, что из привлекательного клиента вы превратитесь в проблемного и испортите свою кредитную историю. После этого практически ни один банк не захочет иметь с вами дела и откажется предоставить какую-либо помощь.
Кстати, вторым по ужасности будет решение обратится за помощью в микрофинансовые организации. Получить средства на погашение одного-двух платежей там не составит никакого труда, однако громадные проценты и множество пунктов договора, прописанных мелким шрифтом, могут достаточно быстро ещё больше ухудшить ваше финансовой положение.
Структура штрафных санкций за просрочку по кредиту
При заключении любого кредитного договора между банком и заемщиком в документах, которые хранятся у обеих сторон, четко описаны меры, которые предпринимает банк в случае несоблюдения заемщиком сроков погашения кредита. Состав системы штрафов:
- Штраф в виде фиксированной суммы за нарушение очередности платежей. Эта сумма прописывается в договоре и начисляется в случае, если срок погашения платежа истек;
- Пени, начисляемые за каждый день просрочки очередного платежа. Каждый день на сумму долга заемщика начисляется удвоенная процентная ставка Центробанка;
- Повышение процента на все операции по карте, которые в последующем времени будет совершать заемщик. Ваша кредитная «репутация» уже запятнана, а, значит, банк имеет право повысить процентную ставку по действующему кредиту;
- В случае пропуска заемщиком очередного взноса за кредит банк оставляет за собой право уменьшить лимит по кредитной карте. В случае неоднократного игнорирования просьб банка погасить задолженность, кредитное учреждение может расторгнуть договор с заемщиком.
Порядок погашения кредиторской задолженности перед банком
Проблемы со своевременной выплатой возникают не только у тех, кто намеренно не желает погасить задолженность, но и те, которые в силу обстоятельств вносят не установленную сумму, а лишь ее часть. Согласно законам РФ, регламентирующим финансовые отношения между заемщиком и банком, при внесении денег сначала списывается сумма накопленных процентов, а потом уже основная сумма задолженности.
Если вы один раз внесли сумму, меньшую указанной в договоре, по истечению срока погашения очередного платежа, у вас будут копиться проценты и пени за несоблюдение правил договора. В следующий раз при внесении недостаточной суммы денег, вы погасите те проценты, что были начислены вам в прошлом месяце. Таким образом, основная сумма задолженности у вас так и не уменьшится, а все внесенные вами деньги уйдут на погашение пени.
Действия банка при неуплате кредита: обращение в суд
Если заемщик не выходит на связь, не пытается найти решение проблемы и продолжает не платить, банк может обратиться в суд. Многие боятся этого, но в реальности судебное разбирательство может быть выгоднее заемщику, а не банку. Дело в том, что при подаче искового заявления фиксируется задолженность на момент его составления. И именно эту сумму придется выплачивать заемщику, если он проиграет (что, скорее всего, и произойдет). А от всех незаконных штрафов (которые часто объясняются «внутренними правилами банка» или «условиями договора»), нарушающих законодательство и дискриминирующих клиента, придется отказаться.
Поэтому, если заемщик понимает, что заплатить в ближайшее время не сможет, ему стоит не прятаться от банка, а выходить на связь и письменно отвечать на все претензии, что выполнить свою часть договора он не может и советует подать на него в суд. Если есть уважительные причины для невыплат, нужно собрать доказательства – это будут дополнительные аргументы со стороны ответчика, они могут повлиять на суровость решения.
Нередко суды не только не удовлетворяют полные требования банка по штрафам, но и снижают выплаты – например, обязуют заемщика выплатить только основную часть задолженности.
Бытует мнение, что в кредитную яму чаще всего попадают люди безответственные и плохо контролирующие свои расходы. Но ситуации бывают разными.
- Виктору Петровичу потребовалась серьезная сумма на лечение, и он оформил кредит в одном из крупных банков. На старте ежемесячный платеж составлял 15% от заработной платы. После болезни у мужчины появились осложнения, врачи запретили ему ездить в командировки и порекомендовали найти более спокойную работу. Вместе со сменой вида деятельности упали доходы — на кредитный платеж стало уходить более 40% зарплаты, которую к тому же стали задерживать. Виктор Петрович начал брать микрозаймы, чтобы не просрочить выплаты. Через полгода кредитная нагрузка стала больше ежемесячного дохода.
- Инна оформила кредит на отпуск, но после возвращения из Таиланда ее ждал неприятный сюрприз — она попала под сокращение на работе. До этого девушка покупала в рассрочку айфон и сумочку от известного модельера. Инна перестала платить по кредитам и отвечать на звонки из банка, надеясь, что ситуация решится сама собой. Она была очень удивлена, когда в дверь позвонили коллекторы и предъявили огромную сумму задолженности.
Сейчас ипотечные заемщики, которые столкнулись с финансовыми трудностями на фоне пандемии, могут воспользоваться специальными кредитными каникулами. Однако из-за ограниченного лимита получить их могут далеко не все. Максимальный размер ипотечного кредита для получения каникул составляет 1,5 млн руб. Для сравнения, средний размер ипотечного кредита в стране составляет около 2 млн руб., в Москве этот показатель приближается к 5 млн руб.
«Кредитные каникулы могли бы стать эффективным инструментом помощи ипотечным заемщикам в текущей ситуации. Однако принятое ограничение по максимальной сумме ипотечного кредита существенно сужает круг потенциальных получателей поддержки», — отметила Екатерина Щурихина.
По оценке НБКИ, уйти на кредитные каникулы в России смогут треть ипотечных заемщиков. Попасть в эту программу могут либо жители небольших городов с невысокой стоимостью жилья, либо те, кто уже погасил большую часть кредита. «Наиболее логичным здесь был бы более дифференцированный региональный подход для расширения доступа заемщиков к кредитным каникулам, исходя из средней суммы кредита в каждом из регионов», — считает Алексей Волков из НБКИ.
Также не совсем понятно, какие документы будут принимать банки в качестве подтверждения снижения дохода. Кроме того, для заемщиков с низким уровнем жизни даже снижение дохода меньше 30% может стать серьезной проблемой при выплате кредита.
В своем последнем обращении 8 апреля президент Владимир Путин поручил расширить ипотечные каникулы на большее число людей. Проработкой данного вопроса будет заниматься правительство. В Минфине допустили, что условия предоставления кредитных каникул для ипотечников могут быть пересмотрены в сторону увеличения суммы займа.
«Граждане обратятся за помощью к государству и постараются воспользоваться программами поддержки»
Ольга Соколова, руководитель направления исследований в сфере строительства и недвижимости аналитического центра НАФИ:
— По опыту прошлых лет можно сказать, что в ситуации, когда выплата по ипотеке становится невозможной, граждане в первую очередь пытаются найти способы продолжать ипотечные выплаты. В зависимости от сложности ситуации они могут обращаться как за помощью к родственникам или друзьям, так и в банки-кредиторы за реструктуризацией кредита.
Большая часть (70%) ипотечных заемщиков — это семьи с детьми, и зачастую они являются получателями различных мер поддержки со стороны государства. При снижении доходов и возникновении сложностей с погашением кредита, вероятнее всего, граждане обратятся за помощью к государству и постараются воспользоваться программами поддержки.
Пока ипотеку платят исправно
Крупнейшие российские банки, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость», пока не отмечают существенных изменений по просрочке ипотеки и спросу на программы реструктуризации. Сами данные по просрочке по ипотеке банки не раскрывают.
«Сейчас мы не фиксируем значительных изменений показателя просроченной задолженности. Банк продолжает оказывать ипотечные услуги в полном объеме — как в отделениях, так и дистанционно», — рассказали в пресс-службе МКБ.
В ВТБ отметили, что «показатель просрочки по портфелю банка остается на минимальных значениях». «В настоящий момент мы видим увеличение роста заявлений на реструктуризацию задолженности от наших заемщиков, что вполне ожидаемо в текущих условиях», — рассказали в пресс-службе Сбербанка.
В Райффайзенбанке также не фиксируют изменений. «В марте показатели просроченной задолженности практически не изменились по сравнению с началом года», — сказал руководитель управления кредитных рисков розничного сегмента банка Алексей Крамарский.
Только в Росбанке отметили незначительное увеличение объемов выходов в просроченную задолженность по сравнению со средними показателями прошлого года. «При этом, на наш взгляд, более показательная картина сформируется по результатам текущей недели. Мы внимательно следим за тенденциями», — отметила глава департамента аналитического менеджмента и развития отношений с клиентами Екатерина Алиева.
Совет 2. Договариваться с банком
Лучше всего — еще до наступления проблем, если появились какие-то предпосылки или опасения допустить просрочку. Менеджер банка примет всю информацию, проанализирует, проконсультирует о последствиях и вместе с клиентом обсудит наиболее оптимальное решение проблемы.
Если человеку, к примеру, задержали зарплату, то банк, как правило, готов предоставить отсрочку на несколько дней. Если человек потерял работу, то целесообразно найти сумму, чтобы погасить текущий платеж, а потом идти в банк и договариваться о реструктуризации ипотечного кредита.
ВНЕСТИ ПЛАТЕЖ ВАЖНО: БАНК ВСЕГДА БОЛЕЕ БЛАГОСКЛОННО И ОТКРЫТО ОТНОСИТСЯ К КЛИЕНТУ, КОТОРЫЙ ЕЩЕ НЕ ДОПУСТИЛ ПРОСРОЧКИ. ЕСЛИ ПРОСРОЧКА ДОПУЩЕНА, ТО СКОРЕЕ ВСЕГО УСЛОВИЯ РЕСТРУКТУРИЗАЦИИ БУДУТ ХУЖЕ.
Заемщику придется обосновать, что у него действительно возникли финансовые затруднения по уважительным причинам, связанным с потерей работы, снижением зарплаты, болезнью и пр. Оправдания, что он, к примеру, решил вложиться в биткоины или потратился на отпуск на экзотических островах, не подойдут.
Изменить условия договора получится на основании трудовой книжки с записью об увольнении/сокращении, справки о постановке на учет на биржу труда, справки/назначении врача и т. д. Каждая ситуация разбирается в индивидуальном порядке, но в целом банки лояльно подходят к ипотечным заемщикам.
Никто не побежит сразу отнимать квартиру у сообщившего о временных проблемах человека — хотя бы потому, что банку это невыгодно. Отчуждение залога — очень хлопотная история: суд, работа с приставами, реализация квартиры с торгов. Если два раза торги не состоялись, то кредитору приходится забирать квадратные метры на свой баланс как непрофильный актив, что означает дополнительные затраты. Любой банк предпочтет работающий кредит.
Совет 3. Оценить характер трудностей: они временные или долгосрочные
Предположим, у человека была высокооплачиваемая работа, он взял кредит на дорогую квартиру, а потом ему пришлось уволиться. Если он понимает, что найти работу с такой же зарплатой не удастся и обслуживание кредита не потянуть, то однозначно стоит подумать о реализации квартиры или другого имущества — дачи, машины. Даже частичное досрочное погашение кредита существенно снизит ежемесячный платеж.
При возникновении долгосрочных непреодолимых финансовых проблем заемщику лучше всего продать квартиру самостоятельно. Подобные сделки проходят под обязательным контролем кредитора, которого следует предупредить о соответствующем намерении заранее.
По крайней мере, вернув банку тело кредита и заплатив пени и штрафы, если они успели набежать, заемщик хотя бы частично (а иногда и полностью) вернет себе сумму первоначального взноса. На эти деньги можно купить более дешевое жилье или какое-то время снимать квартиру.